Die Revision des Bauvertragsrechts tritt auf den 1. Januar 2026 in Kraft. Die Änderungen im Obligationenrecht (OR) verbessern die Rechte von Bauherren und Immobilienkäufern bei Baumängeln.
Das revidierte OR sieht neu die Verlängerung der Mängelrügefrist von heute «sofort» auf künftig 60 Tage vor. Die 60-Tage-Frist kann nicht verkürzt werden. Somit bleibt Privaten etwas mehr Zeit, um eine den rechtlichen Anforderungen genügende Mängelrüge zu verfassen und sich, bei Bedarf, juristisch beraten zu lassen. Die 60-tägige Rügefrist gilt für alle Mängel (offene und versteckte) und nicht nur für Grundstücke und Bauwerke, sondern auch für bewegliche Werke, die bestimmungsgemäss in ein Haus oder eine Wohnung integriert wurden (z.B. Fenster oder eine Heizung).
Neu sieht das OR ein zwingendes unentgeltliches Nachbesserungsrecht vor. Dieses Nachbesserungsrecht für Mängel kann vertraglich nicht mehr ausgeschlossen werden. Das gilt nicht nur bei Bauwerkverträgen, sondern auch beim Kauf von Grundstücken mit Neubauten, die noch zu errichten sind oder die innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf erstellt wurden. Dadurch profitieren auch Stockwerkeigentümer, die ein Neubauwohnung (Erstbezug) nicht direkt ab Plan, sondern maximal zwei Jahre nach Errichtung kaufen, vom unentgeltlichen Nachbesserungsrecht.
Die Verjährungsfrist für Ansprüche bei Mangelhaftigkeit von Grundstücken und Bauwerken bleibt bei fünf Jahren. Immerhin kann die Verjährungsfrist künftig nicht zu Lasten der Käuferschaft bzw. der Bauherrschaft verkürzt werden.
