Der Generalunternehmer als Vertragspartner der Bauherrschaft vergibt die einzelnen Arbeiten an Subunternehmer, welche diese wiederum an Sub-Subunternehmer weitervergeben. Das Gebäude wird somit durch eine Vielzahl von Bau- und Zulieferfirmen umgebaut oder saniert. Da die Organisation und Gesamtverantwortung beim GU bleibt, wäre er nach den Grundsätzen des Vertragsrechts auch für die gesamte Mängelbehebung verantwortlich und zuständig.
In den letzten Jahren wurde aber in Verträgen über den Kauf von neugebauten Eigentumswohnungen sowie bei Bauwerkverträgen die Haftung des Verkäufers oder Unternehmers (Gebäudeerstellers) regelmässig vertraglich ausgeschlossen. An die Stelle der Haftung tritt der Unternehmer oder Verkäufer seine Mängelrechte gegenüber den beteiligten Subunternehmern an den Käufer bzw. Bauherren ab.
Da der Eigentümer die Rechte des GU resp. Verkäufers gegen die Subunternehmer erhält, sieht er auf den ersten Blick seine Interessen und Rechte gewahrt. Diese Annahme ist aber trügerisch. Denn der Haftungsausschluss kann trotz Abtretung der Mängelrechte weitreichende Konsequenzen haben: Da die Mängelhaftung des GU / Immobilienverkäufers vertraglich ausgeschlossen wurde, ist es im Schadenfall Sache des Bauherrn resp. Käufers, die Abklärungen vorzunehmen, die rechtlichen Fristen zu wahren und sich gegenüber dem Verursacher durchzusetzen. Dies gelingt aber nur in seltenen Fällen ohne Beizug eines Experten oder eines spezialisierten Baurechtsanwalts. Die Ursachenermittlung ist oft sehr aufwendig und kostspielig. Solange aber diese nicht bekannt ist, kann auch kein Subunternehmer dafür verantwortlich gemacht werden. Meistens resigniert der Eigentümer einer Liegenschaft in solchen Fällen und repariert auf eigene Kosten.
Die vom Parlament im Dezember 2024 verabschiedeten Änderungen des Bauvertragsrechts treten auf den 1. Januar 2026 in Kraft. Die Änderung im Obligationenrecht sehen nun ein zwingendes unentgeltliches Nachbesserungsrecht vor. Das Nachbesserungsrecht für Baumängel kann zudem vertraglich nicht mehr ausgeschlossen werden. Das gilt nicht nur bei Bauwerkverträgen, sondern auch beim Kauf von Grundstücken mit Neubauten, die noch zu errichten sind oder die innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Ver-kauf erstellt wurden. Dadurch profitieren auch Stockwerkeigentümer, die ein Neubauwohnung (Erstbezug) nicht direkt ab Plan, sondern maximal zwei Jahre nach Errichtung kaufen, vom unentgeltlichen Nachbesserungsrecht. Neue Regeln gelten nur für Verträge ab dem 1. Januar 2026
