Mit dem HEV-Mietzinsrechner lassen sich Mietzinsanpassungen im laufenden unbefristeten Mietverhältnis berechnen, und zwar aufgrund der Veränderung folgender Kostenfaktoren:
hypothekarischer Referenzzinssatz
Teuerungsausgleich: Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals (= 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise)
allgemeine Kostensteigerungen (Betriebs- und Unterhaltskostenerhöhung)
Nicht berechnen lassen sich Mietzinserhöhungen aufgrund umfassender Sanierungen bzw. wertvermehrender Investitionen. Im Rahmen einer Mietzinserhöhung bzw. Mietzinssenkung können diese zusätzlich geltend gemacht werden.
Mietzins
Konsultieren Sie den Mietvertrag oder die letzte Mietzinsanpassung.
Die Mietzinsanpassung bezieht sich auf den Nettomietzins bei Vertragsunterzeichnung oder gemäss letzter Anpassung ohne die separat vereinbarten Nebenkosten (Akonto/Pauschalen).
Kündigungstermin
Mietzinserhöhungen können nur unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf einen Kündigungstermin hin vorgenommen werden (siehe Mietvertrag).
Achtung: Die Erhöhung muss dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mit kantonal genehmigtem Formular zugehen. Aufgrund von Verzögerungen (postalische Zustellung und Abholfristen) sollte das Formular 20 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist per Einschreiben versandt werden.
Referenzzinssatz bei Abschluss des Vertrages oder letzter Anpassung
Datum Versand der Mitteilung der letzten Anpassung / Unterzeichnung des Vertrages
oder fügen Sie manuell den Referenzzinssatz (Format mit einem Punkt, z.B. 1.25) ein (Achtung: Kreis links vom Feld anklicken).
Änderung Referenzzinssatz berücksichtigen bis und mit (Datum des Inkrafttretens der Mietzinsänderung)
Geben Sie den nächsten Kündigungstermin + 1 Tag ein = Datum des Inkrafttretens der Mietzinsänderung.
Beispiel: Kündigung auf Ende September = Inkrafttreten 1. Oktober
Indexbasis
Konsultieren Sie den Mietvertrag (siehe «Berechnungsrundlagen») oder die letzte Anpassung. Ist keine Indexbasis vermerkt, ist diejenige Indexbasis zu wählen, die am kürzesten vor der Unterzeichnung des Vertrages liegt.
Beispiel: Der Mietvertrag wurde im Mai 2022 unterzeichnet, somit ist die Indexbasis Dezember 2020 auszuwählen.
Indexstand bei Abschluss des Vertrages oder bei letzter Anpassung
Datum Versand der Mitteilung der letzten Anpassung / Unterzeichnung des Vertrags
oder fügen Sie manuell den Indexstand im Format mit einem Punkt, z.B. 100.0 ein (Achtung: Kreis links vom Feld anklicken).
Allgemeine Kostensteigerung bei Abschluss des Vertrages oder bei letzter Anpassung
Datum Versand der Mitteilung der letzten Anpassung / Unterzeichnung des Vertrages.
Allgemeine Kostensteigerungen umfassen alle Steigerungen der Kosten für den Betrieb, Unterhalt und Verwaltung der Mietliegenschaft (z.B. Preissteigerungen bei den öffentlichen Abgaben, Versicherungsprämien, Hauswarts- und Verwaltungslöhnen, Materialpreisen, Handwerker-/Baulöhnen etc. sowie den Anstieg der Kosten für den Betrieb und Unterhalt infolge des zunehmenden Gebäudealters)
Nach der regionalen Praxis der Schlichtungsbehörden sind für diese vielerorts jährliche Pauschalen anerkannt. Die Höhe der Erfahrungspauschalen sind je nach regionaler Praxis unterschiedlich.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann der Mieter jedoch in einem Gerichtsverfahren verlangen, dass der Vermieter das effektive Ausmass der Kostensteigerung nachweist. Der Vermieter hat dafür grundsätzlich den Durchschnitt der 3 Jahre vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den durchschnittlichen Kosten der 3 Jahre vor der geplanten Erhöhung zu vergleichen.
Werden Pauschalen geltend gemacht, muss im Verfahren auf Verlangen des Mieters also die Kostensteigerung gemäss vorheriger Berechnung nachgewiesen werden können.
Die Berücksichtigung von auf Erfahrungssätzen beruhenden Pauschalen ist gemäss Bundesgericht nur in Ausnahmefällen zulässig, wenn dies nicht zur Annahme einer überhöhten Kostensteigerung führt und keine andere Methode ein genaueres Ergebnis erwarten lässt.
Der HEV Schweiz empfiehlt dennoch die Anwendung von Pauschalen, da sie einem echten Bedürfnis der Praxis entsprechen und sie eine einfachere Handhabung ermöglichen sowie zusätzlicher Verwaltungsaufwand für die Kostenaufstellung und Berechnung verhindert wird.
Bezüglich der Praxis und Höhe der Pauschalen erkundigen Sie sich bitte bei der zuständigen Sektion des Hauseigentümerverbandes oder der Schlichtungsbehörde.
Vorgehen bei Mietzinserhöhung
Formular
Kantonal genehmigtes Formular verwenden (andernfalls ist die Mietzinserhöhung nichtig!)
Als Adressaten des Formulars alle im Mietvertrag als Mieter aufgeführten Personen aufführen
Kopie des Formulars anfertigen
Versand des Formulars als eingeschriebener Brief (Beweiszweck)
Briefumschlag an alle im Mietvertrag als Mieter aufgeführten Personen adressieren
Fristen
Erhöhung muss auf einen Kündigungstermin gemäss Vertrag hin erfolgen oder, wenn kein Kündigungstermin vereinbart wurde, auf einen ortsüblichen Kündigungstermin
Mitteilungsfrist einhalten: Der Mieter muss die Erhöhung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist erhalten (Kündigungsfrist + 10 Tage vor dem Kündigungstermin beim Mieter). ⇒ Wegen des Zustellrisikos empfiehlt es sich dringend, den eingeschriebenen Brief nochmals 10 Tage früher abzusenden (Kündigungsfrist + 20 Tage).
Begründung
Mietzinserhöhung klar begründen (andernfalls ist die Mietzinserhöhung nichtig!)
Sofern die Begründung in einem Begleitschreiben erfolgt, ist darauf im Formular ausdrücklich hinzuweisen.
Vorbehalt
Mietzinsreserve in Franken oder Prozenten ausweisen
Keine Kündigung
Keine Kündigung androhen oder aussprechen (andernfalls ist die Mietzinserhöhung nichtig!)
