Zahlungsaufforderung

Nicht selten sieht sich ein Vermieter mit der Situation konfrontiert, dass die Mietzinszahlungen eines Mieters plötzlich ausbleiben. Es ist wichtig, dass der Vermieter rechtzeitig und juristisch korrekt reagiert, damit die schuldiggebliebene Summe nicht als Totalverlust abzuschreiben ist. Bei Zahlungsverzug des Mieters gibt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit zur ausserordentlichen Kündigung. 

Am 27.03.2020 hat der Bundesrat die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht) mit Wirkung ab 28. März 2020 in Kraft gesetzt. Der Art. 2 der COVID-19-Verordnung Miete und Pacht bestimmt, dass sich die Nachfrist bei Zahlungsverzug des Mieters gemäss Art. 257d Abs. 1 OR von 30 auf 90 Tage verlängert. Lässt der Mieter diese Nachfrist verstreichen und zahlt die ausstehenden Mietzinse nicht, kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). 

Die verlängerte Nachfrist gilt für Mieten, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig werden. Voraussetzung ist, dass die Mieter aufgrund der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung der Mietzinse in Rückstand geraten. 

Voraussetzung für die Berufung auf die verlängerte Frist ist, dass der Mieter aufgrund der Massnahmen des Bundes zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung der Mietzinse für die Monate April und Mai in Rückstand geraten ist. Dazu gehören die Massnahmen und Verhaltensanweisungen, die der Bund mit der Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus in Kraft gesetzt hat. In den Schutzbereich fallen so sicher Mieter von Betrieben und Einrichtungen, die unter das Veranstaltungs- und Betriebsverbot fallen – sofern sie dadurch in eine finanzielle Notlage geraten sind und daher die Mietzinse nicht mehr fristgerecht bezahlen können. 

Beweispflicht liegt beim Mieter

Gemäss der allgemeinen Beweislastregel von Art. 8 ZGB muss ein Mieter, der von der verlängerten Zahlungsfrist profitieren will, beweisen, dass sein Zahlungsverzug aufgrund der Massnahmen des Bundes im Kampf gegen Corona eingetreten ist. Nicht unter den Anwendungsbereich der verlängerten Frist fallen alle anderen Mieter, die nicht aus Corona-Gründen die Mietzinszahlungen aussetzen, bereits mit vor dem 13. März 2020 fällig gewordenen Mietzinszahlungen im Verzug sind oder aber über genügend finanzielle Mittel verfügen, um den Mietzins zu bezahlen.

Diese Regelungen gelten ab dem 28. März 2020 und vorerst bis zum 31. Mai 2020. 


Der HEV Schweiz bietet kostenlose elektronische Formulare für die Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung. Das entsprechende Schreiben kann als Word-Dokument heruntergeladen werden.

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