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Versicherungen für Immobilieneigentümer

Auf dem Versicherungsmarkt existieren zahlreiche Versicherungen für Immobilieneigentümer, doch welche sind empfehlenswert oder müssen gar abgeschlossen werden? Hier finden Sie einen Wegweiser durch den Versicherungsdschungel. 

Haftpflichtversicherung

Haftpflicht bedeutet, für Schäden einstehen zu müssen, die man einem Dritten zugefügt hat. Gegenstand der Haftpflichtversicherung sind Schadenersatzansprüche für Personen- und Sachschäden aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen, beispielsweise Werkeigentümer- oder Hilfspersonenhaftung. Sie müssen zudem mit dem Zustand oder dem Unterhalt des Gebäudes in Zusammenhang stehen. Beispiele für Schadensursachen sind:

  • losgelöste Dachziegel, schadhafte Treppenstufen 
  • ungesicherte Luken, Schächte, Gruben, Gartenteiche 
  • Glatteis auf Wegen, Vorplatz und Treppen 

Sofern ein Mehrfamilienhaus vom Eigentümer selbst bewohnt wird und insgesamt nicht mehr als drei Wohnungen sowie keinen gewerblichen Betrieb enthält, besteht die Möglichkeit, das Haftpflichtrisiko in die Privathaftpflichtversicherung einzuschliessen. Dasselbe gilt bei Einfamilien- und Ferienhäusern, die selbst bewohnt werden. Bei selbstbewohnten Mehrfamilienhäusern mit mehr als drei Wohnungen oder mit Gewerberäumen oder nicht selbstbewohnten Mehrfamilienhäusern braucht es für die Absicherung des Haftpflichtrisikos eine Gebäudehaftpflichtversicherung. Eine Privathaftpflicht und allenfalls eine Gebäudehaftpflicht werden empfohlen. Eine Gebäudehaftpflichtversicherung ist von der Stockwerkeigentümergemeinschaft abzuschliessen. 

Gebäudeversicherung

Ausser in den Kantonen GE, VS und TI und AI (ausser Bezirk Oberegg) sind Gebäude obligatorisch zu versichern. In den Kantonen SZ, OW, UR und AI ist die Versicherung zwar obligatorisch, jedoch besteht freie Wahl der Versicherungsgesellschaft. In den restlichen Kantonen sind Gebäude obligatorisch bei den kantonalen Gebäudeversicherungen gegen Feuer- und Elementarschäden versichert. Es besteht somit ein Gebäudeversicherungsmonopol. Versichert ist das Gebäude mit seiner baulichen Hülle, dem Tragwerk, den Installationen und dem Innenausbau. Mitversichert sind zudem bauliche Einrichtungen, die üblicherweise zum Gebäude gehören und so befestigt oder angepasst sind, dass sie nicht ohne wesentliche Beschädigung des Gebäudes oder erheblicher Einbusse ihres Wertes entfernt werden können; beispielsweise Kücheneinrichtungen oder Wandschränke. Die Gebäude, Anlagen und Einrichtungen werden in der Regel zum Neuwert versichert. Versichert sind in der Regel folgende Schäden: 

 

Feuerschäden entstanden durch:

  • Feuer, Rauch oder Hitze 
  • elektrische Energie 
  • Blitzschlag
  • Explosion 

Elementarschäden entstanden durch: 

  • Sturmwind
  • Hagel 
  • Überschwemmung infolge von Niederschlägen, sofern Wasser auf der Erdoberfläche gegen das Gebäude drückt
  • Lawinen
  • Schneedruck und Schneerutsch 
  • Steinschlag und Erdrutsch

Nicht versichert sind Sengschäden, die nicht auf ein versichertes Schadenereignis zurückzuführen sind, Schäden durch Stauseen oder sonstige künstliche Wasseranlagen, kriegerische Ereignisse und innere Unruhen etc.

Eine Gebäudeversicherung ist von der Stockwerkeigentümergemeinschaft abzuschliessen. 

Spezialfall Erdbebenversicherung

Nur die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich versichert das Risiko Erdbeben mit einem Fond von einer Milliarde Franken. Für einen Teil der Schweiz bestehen zudem ein Pool, welcher bei Erdbebenschäden an Gebäuden ab der Stärke VII zum Tragen kommen. Der Schweizerische Pool für Erdbebendeckung stellt in den Kantonen mit obligatorischer Gebäudeversicherung bis zu zwei Milliarden Franken bereit. In den GUSTAVO Kantonen bestehen keine kantonalen Gebäudeversicherungen, weshalb diese nicht Teil dieser Pool-Lösung sind und Erdbebenschäden deshalb nicht bezahlt werden. Die Gebäudeversicherung Bern ist aus dem Pool ausgetreten. Weder die Mittel des Pools noch des Fonds reichen es, um die Schäden im Fall eines starken Erdbebens zu decken. Es ist eine allfällige freiwillige Erdbebenversicherung zu prüfen und zu klären, in wie weit Kreditinstitute die Hypothek oder den gesamten Gebäudewert versichern.

Wasserschaden-Versicherung

Die Gebäudewasserschaden-Versicherung deckt Schäden an Gebäuden, die entstehen können durch: 

  • Wasser, das aus Wasserleitungsanlagen oder daran angeschlossenen Einrichtungen und Apparaten ausgeflossen ist (z.B. Badewanne, Geschirrspüler, Aquarien etc.) 
  • Regen-, Schnee- und Schmelzwasser, das aus Dachrinnen und Ablaufrohren oder durch das Dach ins Innere des Gebäudes gedrungen ist, Rückstau aus der Abwasserkanalisation oder Grundwasser im Innern des Gebäudes 
  • Ausfliessen von Öl aus Heizungs- und Tankanlagen, jedoch nur Schäden im Innern des Gebäudes 

Zusätzlich sind ohne Zuschlag meistens eingeschlossen: 

  • Frostschäden, d.h. Kosten für die Reparatur und das Auftauen von Leitungen sowie der daran angeschlossenen Apparate im Innern des Gebäudes sowie der erdverlegten Leitungen ausserhalb des Gebäudes 
  • Mietertragsausfall infolge Wasserschäden ohne Ferienhäuser und -wohnungen 

Nicht versichert in der Wasserschaden-Versicherung sind Schäden verursacht durch Bodensenkungen, schlechten Baugrund, fehlerhafte bauliche Konstruktion sowie mangelhaften Gebäudeunterhalt. In denjenigen Kantonen, wo kein Versicherungsobligatorium besteht, wird eine solche empfohlen. 

Eine Gebäudewasser-Versicherung ist von der Stockwerkeigentümergemeinschaft abzuschliessen. 

Glasbruch-Versicherung

Die Glasbruch-Versicherung deckt Bruchschäden an der Gebäudeverglasung. Schäden, die bei Arbeiten an Fenstern (z.B. beim Einhängen der Vorfenster etc.) entstehen, sind ausgeschlossen. Für vom Mieter verursachte Schäden, beispielsweise an Fenstern, kommt seine Privathaftpflichtversicherung auf, sofern eine solche abgeschlossen wurde. Es ist zu beachten, dass auch Schaufenster, Fassaden und Wandverkleidungen aus Glas sowie Glasdächer und Lichtkuppeln, die ein besonderes Risiko darstellen, mitversichert sind. Für Schäden an der Mobiliarverglasung wie beispielsweise einer wertvollen Tischplatte aus Glas kommt in der Regel die Hausratversicherung auf, wenn der entsprechende Zusatz abgeschlossen wurde. Eine Glasbruch-Versicherung als Zusatz zur freiwilligen Gebäudeversicherung wird empfohlen. 

Eine Glasbruch-Versicherung ist von der Stockwerkeigentümergemeinschaft abzuschliessen. 

Versicherung für Haustechnikanlagen

Wenn nicht Feuer und Elementarschäden oder ein Rohrleitungsbruch, sondern Konstruktions- und Installationsmängel, Vandalismus oder Bedienungsfehler zu einem Ausfall der Haustechnik-Anlagen führen, sind diese Schäden nicht durch die obligatorische Gebäudeversicherung oder die Wasserschaden-Versicherung gedeckt. Für solche Fälle ist eine Versicherung für Haustechnikanlagen abzuschliessen. Sie deckt Schäden an technischen Installationen rund um das Haus (Heizung, Wärmepumpe, Solaranlage etc.). Versichert sind dabei grundsätzlich alle Schäden, die auf äussere Einwirkungen (beispielsweise Beschädigungen durch Tierverbiss), innere Ursachen oder Überspannung zurückzuführen sind. Diese Versicherung kann als Zusatz zur freiwilligen Gebäudeversicherung abgeschlossen werden. 

Hausratversicherung

Zerstört ein Feuer das Sofa oder stiehlt ein Einbrecher den Laptop ist dies ein Fall für die Hausratversicherung. Sie versichert den gesamten Hausrat des Versicherungsnehmers und der im gleichen Haushalt lebenden Familienangehörigen. Zum Hausrat gehören beispielsweise Möbel, Deko- und Elektrogegenstände. Versichert sind Schäden durch Feuer, Elementarereignisse, Wasser und Diebstahl. Bei der Hausratversicherung werden drei Diebstahlarten unterschieden:

  • einfacher Diebstahl: Entwendung von Gegenständen (ohne Bargeld)
  • Einbruchdiebstahl: gewaltsames oder heimliches Eindringen des Diebes in die Räume des Versicherten sowie gewaltsames Aufbrechen von Behältnissen. Bargeld ist vor Diebstahl nur versichert, sofern es unter Verschluss gehalten wurde 
  • Beraubung: Entwendung unter Androhung und/oder Anwendung von Gewalt. Bargeld ist meist bis zu einem Betrag von Fr. 5000.– mitversichert. 

Nicht gedeckt sind jedoch Diebstahlschäden, die sich unterwegs oder auswärts ereignen. Für die Abdeckung des Risikos von Diebstählen unterwegs gibt es die Möglichkeit, den Zusatzbaustein „einfachen Diebstahl auswärts“ in die Hausratversicherung zu integrieren. Eine Hausratversicherung wird empfohlen. 

Mietzinsausfallversicherung bei Renditeobjekten

Zerstörte Räume sind oftmals für längere Zeit unbenutzbar. Das damit verbundene Risiko von Mietzinsausfällen kann bei einer privaten Versicherung versichert werden. 

Die Mietzinsausfall-Versicherung ist eine Ertragsausfall-Versicherung. Ein Sachschaden am Versicherungsort ist Voraussetzung. Der versicherte Mietertrag inkl. Eigenmiete, jedoch exkl. Nebenkosten, bildet die Versicherungssumme. 

Bei Brand oder Elementarereignissen erfolgt die Entschädigung für die Zeit zwischen dem Eintritt des Schadens bis zum nächsten Umzugstermin, nach Wiederherstellung des Gebäudes, längstens jedoch gemäss Deckungsumfang der Police.