Zürich gilt als teuer, Wien als Paradies für Mieter und Berlin als Hochburg der Mietregulierung. Doch der Vergleich des Zürcher Architekten Manuel Rohrhofer stellt diese vertrauten Bilder infrage. Gemessen am Einkommen liegen die Wohnkosten in seiner Modellrechnung überraschend nahe beieinander. Und überall zeigt sich: Eine günstige Miete allein löst das Problem der schwierigen Wohnungssuche nicht.
Teure Mieten, ähnliche Belastung
Wer nur die Miete pro Quadratmeter vergleicht, kommt zu einem eindeutigen Ergebnis: Zürich ist deutlich teurer als Wien und Berlin. Allerdings sind auch die Löhne höher. Entscheidend für die Erschwinglichkeit ist deshalb, wie viel vom Einkommen für das Wohnen aufgewendet werden muss.
Rohrhofers Modellrechnung für 2022 ergibt für eine Wohnfläche von 40 Quadratmetern einschliesslich Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten eine Belastung von 11 Prozent des Medianbruttolohns einer Vollzeitstelle in Wien, 11,2 Prozent in Berlin und 11,4 Prozent in Zürich. Der Abstand zwischen dem vermeintlichen Mieterparadies und dem teuren Zürich schrumpft damit auf wenige Zehntelprozentpunkte.
Die Werte beschreiben allerdings keine typische Wohnungssuche. Die Rechnung verwendet Durchschnittsmieten und einen Lohn in der Mitte der Lohnverteilung (Medianlohn). Wer wenig verdient oder eine neu angebotene Wohnung sucht, kann deutlich stärker belastet sein. Auch handelt es sich um Anteile am Bruttolohn, nicht am tatsächlich verfügbaren Einkommen. Der Vergleich relativiert die gängigen Stadtbilder, gibt aber keine Entwarnung für Wohnungssuchende.
Drei Wege zu bezahlbarem Wohnen
Wien verbindet die Förderung neuer Wohnungen mit einer aktiven Bodenpolitik. Der Wohnfonds Wien kauft Grundstücke, bereitet sie für die Bebauung vor und gibt sie günstig an ausgewählte Bauträger weiter. Diese müssen im Gegenzug Wohnungen mit begrenzten Mieten anbieten. Die Förderung setzt somit bereits beim Bodenpreis an.
Zürich unterstützt städtische und genossenschaftliche Wohnungen, deren Mieten sich an den Kosten orientieren. Dazu gehören auch die Vergabe von Grundstücken im Baurecht und finanzielle Förderung. Zugleich tragen private Unternehmen wesentlich zur Erweiterung des Wohnungsangebots bei. Berlin legt einen Schwerpunkt auf die Begrenzung der Mieten im Bestand. Gleichzeitig hat die Stadt ihre finanzielle Förderung neuer Wohnungen deutlich ausgebaut. Auch Berlin setzt somit auf zusätzlichen Wohnraum.
Die Unterschiede liegen folglich in der Ausgestaltung und Gewichtung der Instrumente. Alle drei Städte kombinieren Wohnungsbauförderung und Mietbegrenzung. Ein einfaches Gegenüber von Wiener Wohnungsbau, Zürcher Markt und Berliner Regulierung wird ihnen nicht gerecht.
Der Wohnungsbau hält nicht Schritt
Trotz dieser unterschiedlichen Ansätze bleibt das Angebot in allen drei Städten angespannt. Nach Rohrhofers Auswertung nahm der Wohnungsbestand zwischen 2010 und 2024 langsamer zu als die Bevölkerung. Er wuchs in Wien um 14,7 Prozent, in Zürich um 12,7 Prozent und in Berlin um 10 Prozent.
Beim Neubau pro Einwohner lag Zürich sogar knapp vor Wien: Zwischen 2010 und 2023 wurden jährlich durchschnittlich 5,8 Wohnungen je 1000 Einwohner fertiggestellt, in Wien 5,6 und in Berlin 3,3.
Dass Wien dennoch den stärkeren Bestandszuwachs aufweist, erklärt Rohrhofer unter anderem mit möglichen Unterschieden beim Ersatz bestehender Gebäude. In Zürich treten neue Wohnhäuser teilweise an die Stelle alter Häuser. Ein einfaches Rechenbeispiel verdeutlicht den Unterschied: Wird ein Haus mit zehn Wohnungen durch eines mit fünfzehn ersetzt, entstehen fünf zusätzliche Wohnungen. Für die Wohnraumversorgung zählt deshalb der tatsächliche Zuwachs des Angebots.
Günstige Mieten, hohe Eintrittshürden
Eine günstige Miete garantiert noch keinen Zugang zu einer Wohnung. Je nach Modell können hohe Finanzierungsbeiträge den Einzug erschweren, während Einkommens- und Wohnsitzvorgaben den Kreis der Berechtigten begrenzen. Auch Wartezeiten und wenig transparente Vergabeverfahren können Hürden bilden. Entscheidend ist deshalb auch, unter welchen Bedingungen Wohnungssuchende eine günstige Wohnung tatsächlich erhalten können.
Wenn die kleinere Wohnung teurer ist
Eine weitere Grenze günstiger Mieten zeigt sich beim Umzug. Wer schon lange in derselben Wohnung lebt, zahlt oft deutlich weniger als jemand, der einen neuen Mietvertrag abschliesst. Das kann dazu führen, dass eine kleinere Wohnung teurer wäre als die bisherige grössere.
Für den einzelnen Haushalt ist es dann finanziell vernünftig, zu bleiben, auch wenn er weniger Platz braucht. Die grössere Wohnung wird dadurch nicht für andere Wohnungssuchende frei. Rohrhofer beschreibt diesen sogenannten Lock-in-Effekt für alle drei Städte. Günstige Bestandsmieten können ihre bisherigen Mieter entlasten und zugleich Wohnungswechsel erschweren.
Ohne zusätzliche Wohnungen bleibt die Knappheit
Wie stark Mieten begrenzt werden sollten, beurteilen die befragten Experten unterschiedlich. Einige warnen, stärkere Eingriffe könnten Investitionen und Neubau bremsen. Andere betonen den Mieterschutz und verweisen vor allem auf hohe Baukosten, fehlende Grundstücke und lange Bewilligungsverfahren als Hindernisse.
Beim Bedarf an zusätzlichem Wohnraum führt die Untersuchung diese unterschiedlichen Positionen zusammen. Rohrhofers Fazit: Eine langfristige Ausweitung des Angebots ist zentral, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Mietpreisbegrenzungen können bestehende Mieter entlasten, schaffen für sich genommen aber keine zusätzlichen Wohnungen.
Ein Modell, das sich unverändert von einer Stadt auf die andere übertragen lässt, gibt es nicht. Die gemeinsame Aufgabe ist dennoch klar: Die Wohnungspolitik muss dafür sorgen, dass auch Menschen, die neu suchen, eine passende und bezahlbare Wohnung finden. Solange die Nachfrage wächst, führt an zusätzlichem, nachfragegerechtem Wohnraum kein Weg vorbei.
Der HEV Schweiz fordert gerade deshalb schon lange eine Wohnungspolitik, die zusätzlichen Wohnraum ermöglicht: mit Anreizen für private Investitionen, Planungssicherheit, schnelleren Bewilligungsverfahren und mehr Spielraum für Verdichtung, Umnutzungen und bedarfsgerechte Einzonungen. Schutzvorschriften und das ISOS sind verhältnismässig anzuwenden, selbstgenutztes Wohneigentum ist gezielt zu fördern. Zusätzliche Verbote, pauschale Mietpreiskontrollen, staatliche Vorkaufsrechte und eine Verstaatlichung des Wohnungsbaus lehnt der HEV ab.