Der Gesetzgeber definiert den Mietvertrag in Art. 253 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) wie folgt: «Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten.»
Vertragsabschluss
Obschon bereits ein mündlich vereinbarter Mietvertrag rechtsgültig ist, wird in der Praxis bei Wohn- oder Geschäftsräumen in der Regel ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen. Dies gilt umso mehr, wenn der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt werden soll, was den Kündigungsschutz des Mieters verstärkt. Doch der Reihe nach: Findet bei einem Grundstück ein Eigentumswechsel statt, geht ein Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer über (Art. 261 Abs. 1 OR). Die früher geltende Regel «Kauf bricht Miete» wurde per 1. Juli 1990 aufgehoben und ersetzt durch den gegenteiligen Grundsatz: «Kauf bricht Miete nicht».
Bei einem Eigentumswechsel darf der neue Eigentümer den Mietvertrag erst kündigen, wenn die Eigentumsänderung beim Grundbuch angemeldet ist.
Dringender Eigenbedarf
Der neue Eigentümer kann allerdings – trotz dieses Grundsatzes – das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Bei der Miete von Wohnräumen darf der Erwerber dem Mieter folglich mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt (wie beispielsweise im Kanton Luzern), auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen (Art. 266c OR). Der Erwerber kann sogar dann wegen dringenden Eigenbedarfs kündigen, wenn der Vertrag selbst längere Kündigungsfristen kennt oder die Miete für eine bestimmte (längere) Zeit eingegangen worden ist. Dieser ausserordentliche Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs ist allerdings nur gegeben, wenn dem neuen Eigentümer objektiv nicht zugemutet werden kann, länger auf die vermieteten Räumlichkeiten zu verzichten. Die Hürden hierzu sind für den Vermieter jedoch ziemlich hoch. Das Schweizer Stimmvolk hat im November 2024 an der Urne eine Streichung dieses Dringlichkeitserfordernisses abgelehnt.
Zeitpunkt der Kündigung
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass der neue Eigentümer zu früh kündigt. Bei einem Eigentumswechsel darf der neue Eigentümer (als neuer Vermieter) den Mietvertrag nämlich erst kündigen, wenn die Eigentumsänderung beim Grundbuchamt angemeldet ist. Erst ab dem Zeitpunkt der Einschreibung im Tagebuch des Grundbuchamts (Art. 972 Abs. 2 ZGB) ist der neue Eigentümer zur Kündigung des Mietvertrags legitimiert. Unbeachtlich ist hingegen, ob das Rechtsgeschäft bereits im Grundbuch vollzogen worden ist oder nicht, denn es zählt allein der Tagebucheintrag.
Haftung des bisherigen Vermieters
Kündigt der neue Eigentümer früher als es der bestehende Vertrag gestattet hätte, so haftet der bisherige Vermieter dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden. Beispielsweise für höhere Mietkosten, Umzugskosten oder Aufwendungen für Inserate. In der Praxis übernimmt allerdings oft der neue Eigentümer solche Schadenersatzansprüche (siehe Kasten).
Vormerkung im Grundbuch
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird (Art. 261b OR). Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem namentlich im Grundbuch genannten Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen. Im Unterschied zum nicht vorgemerkten Mietvertrag kann hier der neue Eigentümer den dringenden Eigenbedarf also gerade nicht geltend machen.
Ein Mietvertrag beinhaltet ein persönliches Recht. Solche Rechte erhalten durch die Vormerkung Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht (Art. 959 ZGB). Beim Mietvertrag handelt es sich um ein obligationenrechtliches Rechtsverhältnis. Dieses wird durch die Vormerkung verstärkt und als Realobligation bezeichnet. Das Gesetz sieht keine Beschränkung der Vormerkungsdauer vor. Es ist sogar zulässig, einen Mietvertrag auf die Lebensdauer eines Mieters abzuschliessen und entsprechend im Grundbuch vormerken zu lassen. Bei einer festen Mietdauer kann ein Mietvertrag bis zum vereinbarten Endtermin vorgemerkt werden.
Grundbuchanmeldung
Ein Mietvertrag (inkl. Beilagen) ist dem Grundbuchamt in schriftlicher Form einzureichen, versehen mit einer formellen Grundbuchanmeldung für die Vormerkung. Zur Grundbuchanmeldung ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer legitimiert. Gibt es mehrere Eigentümer – wie beim Mit- oder Gesamteigentum –, müssen alle mitwirken. Bei juristischen Personen sowie bei Kollektiv- und Kommanditgesellschaften haben die Organe gemäss Handelsregister die Anmeldung zu unterzeichnen. Ein Prokurist kann nur dann rechtsgültig unterzeichnen, wenn ihm diese Befugnis gemäss Art. 459 Abs. 2 OR speziell erteilt worden ist, da die Vormerkung eines Mietvertrags als «Belastung des Grundstücks» gilt.
Wird die Grundbuchanmeldung vom Mieter vorgenommen, muss dieser dem Grundbuchamt eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers vorlegen. Diese kann bereits im vom Eigentümer unterzeichneten Mietvertrag enthalten sein.
Roland Pfäffli Prof. Dr. iur., Notar, Thun Konsulent bei Von Graffenried Recht, Bern
Mascha Santschi Kallay Dr. iur., Rechtsanwältin, Meggen Konsulentin bei epartners Rechtsanwälte AG, Zürich