• STWE: Eigenverbrauch von Solarstrom regeln

STWE: Eigenverbrauch von Solarstrom regeln

26.02.2021

Als Stockwerkeigentümergemeinschaft den selbst produzierten Solarstrom nutzen? Der HEV Schweiz hat zwei Mustervorlagen für Reglementsergänzungen erarbeitet.

Seit dem 1. Januar 2018 ist es möglich, dass Stockwerkeigentümer den selbst produzierten Solarstrom mit Begründung eines Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch (ZEV) selbst nutzen können. Ein solcher Zusammenschluss birgt jedoch einige Tücken. Deshalb hat der HEV Schweiz zwei Muster für Reglementsergänzungen für Stockwerkeigentümergemeinschaften erarbeitet.

Art. 17 ff. Energiegesetz regelt den Zusammenschluss zum Eigenverbrauch. Es können sich Grundstückeigentümer verschiedener Immobilien, Vermieter und Mieter oder Stockwerkeigentümer zu einem ZEV zusammenschliessen. Gegenüber dem Verteilnetzbetreiber (VNB, meist das lokale Elektrizitätswerk) treten die Teilnehmer als Einheit auf. Sie verfügen nur noch über einen einzigen Zähler und einen Anschlusspunkt ans Stromnetz. Die Abrechnung der individuellen Strombezüge ist Sache des ZEV. Die Organisation und die Abrechnungsmodalitäten überlässt das Gesetz weitgehend dem ZEV. Liegt eine Vermietung vor, müssen gewisse Mieterschutzvorschriften beachtet werden.

Bei der Einrichtung eines ZEV in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sind zwei Konstellationen zu unterscheiden: wenn alle Stockwerkeigentümer am ZEV teilnehmen wollen oder nur ein Teil der Eigentümer. Je nach Variante ist das bestehende Reglement anders zu ergänzen. Der HEV Schweiz schlägt folgende Lösungen vor.

Alle Eigentümer nehmen am ZEV teil

Vorgängig hat die Gemeinschaft beschlossen, die PV-Anlage zu bauen und gemeinsam zu finanzieren. Die Finanzierung der Anlage wird separat geregelt. Beides bildet nicht Bestandteil des vorliegenden Ergänzungsvorschlags. Nun geht es darum, für die gemeinschaftliche Nutzung der Anlage, den ZEV zu begründen, an dem alle Stockwerkeigentümer teilnehmen. Dies geschieht mit einer Ergänzung des bestehenden Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Darin wird hauptsächlich Folgendes festgehalten:

  • Die Zuweisung der PV-Anlage zu den gemeinschaftlichen Teilen,
  • wie die damit verbundenen gemeinschaftlichen Kosten und Lasten zu verteilen sind,
  • wie der Solarstrompreis festgelegt wird,
  • wie mit der Rückspeisevergütung umzugehen ist und
  • die Befugnisse und Zuständigkeit der Versammlung und des Verwalters.

Damit Rechtsnachfolger an die Bestimmungen der Reglementsergänzung gebunden sind, wird empfohlen, diese im Grundbuch einzutragen.

Für den Fall einer bestehenden Vermietung einer oder mehrerer Stockwerkeigentumseinheiten müssen die Mieterschutzvorschriften beachtet werden. Es ist insbesondere das Einverständnis des Mieters zur Teilnahme am ZEV einzuholen. Einige Punkte sind schriftlich in einem Zusatz zum Mietvertrag festzuhalten. Zudem steht dem Mieter ein Mitbestimmungsrecht zu, wenn ein teureres Stromprodukt vom VNB bezogen werden soll. Die zu beachtenden Vorgaben sind im «Leitfaden Eigenverbrauch» enthalten.

Nicht alle Eigentümer nehmen am ZEV teil

Wollen sich nicht alle Stockwerkeigentümer an den Errichtungskosten der PV-Anlage beteiligen und den selbst produzierten Solarstrom nutzen, ist dies ebenfalls in einem Nachtrag zum bestehenden Stockwerkeigentümerreglement zu regeln. Darin werden die Kostentragung und Nutzung der Anlage und die Energieversorgung festgehalten. Dieser Nachtrag regelt das Verhältnis zwischen den nutzungsberechtigten und den nicht nutzungsberechtigten Stockwerkeigentumseinheiten. In einem separaten Nutzungs- und Verwaltungsreglement wird die Begründung und Organisation des ZEV, die Nutzung und Verwaltung sowie die Kostenverteilung der Anlage festgehalten. Dieses Reglement gilt nur für die Stockwerkeigentümer der nutzungsberechtigten Einheiten sowie allfällige Mieter, Nutzniessungsberechtigte und Wohnrechtsinhaber dieser Einheiten. Auch bei dieser Variante müssen bei einer Vermietung die Mieterschutzvorschriften beachtet werden. Es empfiehlt sich, den Nachtrag sowie die Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Grundbuch einzutragen, damit die Rechtsnachfolger an diese Bestimmungen gebunden sind.

Fazit

Die Begründung eines ZEV im Stockwerkeigentum ist nicht einfach und mit zusätzlichem administrativem Aufwand verbunden. Eine schriftliche Regelung in Form einer Ergänzung des bestehenden Reglements wird empfohlen. Aufwendiger wird es für den einzelnen Stockwerkeigentümer, wenn er seine Einheit vermietet. In diesem Fall hat er die mietrechtlichen Vorgaben einzuhalten, muss zwingend eine schriftliche Regelung treffen, und er haftet für die Stromkosten des Mieters. Zu dem kann der Mieter bei einem be stehenden Mietverhältnis seine Teilnahme am ZEV verweigern, was die finanzielle Planbarkeit erschwert. 

Insbesondere bei bestehenden Objekten kann, sofern vom lokalen Elektrizitätswerk unterstützt, alter nativ auch das Praxismodell VNB in Betracht gezogen werden. Vertraglich wie auch bezüglich der Umrüstung der Zählerinfrastruktur ist dieses Modell einfacher umzusetzen. Hingegen müssen Kostenteilung, und Rückspeisevergütung nach wie vor separat geregelt werden, und auch hier ist der Mieterschutz zu beachten.

ANNEKÄTHI KREBS, MLaw, Juristin beim HEV Schweiz

THOMAS AMMANN, dipl. Arch. FH, Ressortleiter Energie- und Bautechnik beim HEV Schweiz

Mustervorlagen für die Reglementsergänzungen

  • Reglementsergänzung, wenn alle Stockwerkeigentümer am ZEV teilnehmen: Preis für Mitglieder: Fr. 17.– / für Nicht-Mitglieder: Fr. 25.–.
  • Reglementsergänzung und Nutzungs- und Verwaltungsordnung, wenn nur ein Teil der Stockwerkeigentümer am ZEV teilnehmen will: Preis für Mitglieder: Fr. 23.– / für Nicht-Mitglieder: Fr. 31.–.