In den meisten Regionen der Schweiz kennen die Immobilienpreise seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. Wer ein Objekt verkauft, darf sich deshalb in der Regel über eine kräftige Wertsteigerung freuen – und damit auch über einen attraktiven Gewinn.
Was dabei oft vergessen geht: Mit dem Immobilienverkauf sind hohe Abgaben verbunden – und die können zu einer Belastung werden.
Mehrwertausgleich
Viele Kantone und Gemeinden haben einen sogenannten Mehrwertausgleich eingeführt. Er kommt zum Tragen, wenn ein Grundstück wegen einer Einoder Umzonung an Wert gewinnt. Die Abgabe ist auf jenen Wertzuwachs begrenzt, der auf die Änderung im Zonenplan zurückzuführen ist (Tabelle).
Fällig wird die Steuer nicht sofort, sondern erst, wenn das neu eingezonte Grundstück verkauft oder überbaut worden ist und die Eigentümer den Gewinn realisiert haben. Der planungsbedingte Mehrwert wird je nach Kanton und Gemeinde unterschiedlich stark besteuert, bei einer Einzonung mit mindestens 20 Prozent.
Weitere Abgaben
Bei einem Immobilienverkauf fallen noch weitere Abgaben an. Dazu gehören in den meisten Kantonen eine Handänderungssteuer, das Honorar des Notariats und oft auch Gebühren für die Eintragung der neuen Eigentümer im Grundbuch. Das kann sich zu einem stattlichen Betrag summieren.
Zudem erheben die Kantone auf den Gewinn aus einem Immobilienverkauf Grundstückgewinnsteuern. Die Höhe hängt ab vom Kanton und von der Besitzdauer: Wer ein Objekt kurz hält und einen hohen Gewinn erzielt, zahlt mehr. In Zürich werden beispielsweise 500 000 Franken Gewinn nach zehn Jahren mit rund 150 000 Franken besteuert, nach 20 Jahren immer noch mit gut 95 000 Franken.
In bestimmten Fällen wie einer Schenkung kann die Steuer aufgeschoben werden. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichts schafft diesbezüglich Klarheit: Neu gilt schweizweit, dass bereits eine teilweise Schenkung einer Liegenschaft genügt, um den Steueraufschub geltend zu machen, da der Vorgang insgesamt als Schenkung qualifiziert wird. Kantone wie St. Gallen, Basel-Landschaft, Bern, Luzern und Waadt müssen daher ihre bisherige Praxis entsprechend anpassen.
Festhypotheken
Muss eine Festhypothek wegen des Verkaufs vorzeitig aufgelöst werden, verlangen Banken häufig hohe Vorfälligkeitsentschädigungen. Zwar kann man sie als Anlagekosten vom steuerbaren Gewinn abziehen. Das gilt aber nur, wenn die Auflösung der Hypothek direkt mit dem Verkauf zusammenhängt.
Tipp: Informieren Sie sich rechtzeitig über die Höhe der Abgaben in Ihrer Gemeinde, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Zudem: Ein Immobilienverkauf ist komplex, und es sind hohe Summen im Spiel. Fehler können schnell sehr teuer werden. Fragen Sie eine erfahrene Fachperson, wenn Sie unsicher sind.