BILD: V.POTH/ FOTOLIA
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Mietzinsrechner

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HEV-Mietzinsrechner

Mit dem HEV-Mietzinsrechner lassen sich Mietzinsanpassungen im laufenden unbefristeten Mietverhältnis berechnen und zwar aufgrund der Veränderung folgender Kostenfaktoren:

•    hypothekarischer Referenzzinssatz
•    Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals (= 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise)
•    allgemeine Kostensteigerungen (Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung)


Im Tool nicht berechnen lassen sich Mietzinserhöhungen aufgrund umfassender Sanierungen bzw. wertvermehrender Investitionen. Diese können selbstverständlich sowohl im Rahmen einer Mietzinserhöhung als auch im Rahmen einer Mietzinssenkung zusätzlich geltend gemacht werden, sofern solche Massnahmen durchgeführt worden sind und die entsprechenden Abrechnungen (Kostenvoranschläge sind nicht ausreichend) vorliegen.

Ratgeber: Kündigungsfristen / Kündigungstermine

Mietzinserhöhungen können nur auf einen Kündigungstermin hin vorgenommen werden.
Die Erhöhung muss dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn
der Kündigungsfirst angezeigt werden. Bei Mietzinssenkungen kann gleich vorgegangen werden.
Hier ist daher der nächste Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist + 10 Tage einzugeben. (Anmerkung: In rechtlicher Hinsicht muss sich der Mieter bei einem Senkungsbegehren allerdings nicht an die 10-tägige Bedenkfrist halten; es ist ausreichend, wenn das Senkungsbegehren des Mieters spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist dem Vermieter zugestellt werden konnte oder abholbereit auf der Poststelle liegt.)

Dazu ein Beispiel:
Kündigungsfrist  = 3 Monate
Kündigungstermine = 31. März, 30. Juni, 30. September

Eine Mietzinserhöhung auf den 31. März muss spätestens am 21. Dez. des Vorjahres beim Mieter eintreffen. Sie sollte aus Beweisgründen eingeschrieben versandt werden. Aufgrund der postalischen Zustellung- und Abholfristen kann sich die Zustellung verzögern, daher sollte die Mietzinserhöhung (kantonal genehmigtes Formular) spätestens am 11. Dezember versandt werden.

Das Gesetz schreibt zwingend vor, dass die Kündigungsfristen für Wohnräume mindestens 3 Monate und für Geschäftsräume mindestens 6 Monate betragen müssen. Die Parteien können längere Fristen vereinbaren.
Die Kündigungstermine können von den Parteien frei vereinbart werden. Massgebend sind die Kündigungstermine, welche die Parteien im Vertrag vereinbart haben. Wurde keine Vereinbarung getroffen, so gelten die ortsüblichen Termine. Ihre Sektion des HEV oder die zuständige Schlichtungsbehörde kann Ihnen darüber Auskunft geben."

Ratgeber: Allgemeine Kostensteigerung

Zu den Kostensteigerungen gehören alle Steigerungen der Kosten für den Betrieb, Unterhalt und die Verwaltung der Mietliegenschaft. Diese umfassen namentlich die Preissteigerungen bei den öffentlichen Abgaben, Hauswarts- und Verwaltungslöhnen, Materialpreisen, Handwerker-/Baulöhnen etc. sowie den Anstieg der Kosten für den Betrieb und Unterhalt infolge des zunehmenden Gebäudealters. Nach der regionalen Praxis der Schlichtungsbehörden werden vielerorts jährliche Pauschalen für sogenannte allgemeine Kostensteigerungen (Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung) anerkannt.

Die Höhe der Erfahrungspauschalen sind je nach regionaler Praxis unterschiedlich, vielerorts betragen sie zwischen 0,5 bis 1% des Nettomietzinses jährlich. Das Abstellen auf eine derartige Pauschale ist im Gesetz zwar nicht vorgesehen, dient aber einer einfachen Rechtsanwendung und verhindert einen unverhältnismässigen Verwaltungsaufwand sowie grosse Mietzinssprünge in Jahren mit besonders hohen Unterhaltsaufwendungen. Die regional anwendbaren Ansätze können bei den Sektionen des Hauseigentümerverbandes oder den Schlichtungsbehörden erfragt werden.

Nach bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann der Mieter jedoch verlangen, dass der Vermieter das effektive Ausmass der Kostensteigerungen nachweist. Der Vermieter hat dafür grundsätzlich den Durchschnitt der 3 Jahre vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den durchschnittlichen Kosten der 3 Jahre vor der geplanten Erhöhung zu vergleichen. Die Berücksichtigung von auf Erfahrungssätzen beruhenden Pauschalen ist gemäss Bundesgericht nur zulässig, sofern dies nicht zur Annahme einer überhöhten Kostensteigerung führt und sofern keine andere Methode ein genaueres Ergebnis erwarten lässt.

Die Verwendung von Pauschalen ist namentlich dann sinnvoll, wenn die Abrechnungen einzelner Jahre ungewöhnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt (BGE 111 II 378 E. 2 S. 380; BGE 4C.157/2001 vom 01. Oktober 2001). Erfahrungs-Pauschalen der Kostensteigerungen entsprechen einem echten Bedürfnis der Praxis. Sie ermöglichen eine einfachere Handhabung und verhindern daher zusätzlichen Verwaltungsaufwand für Kostenzusammenstellungen und Berechnungen. Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt daher die Anwendung von Pauschalen. Der Vermieter sollte sich bezüglich der Höhe der Pauschale von der Sektion des Hauseigentümerverbandes beraten lassen.