BILD: VON LIERES / FOTOLIA
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Mietverhältnis

Die Liegenschaftsverwaltung ist eine verantwortungsvolle und vielseitige Aufgabe, gilt es doch, bedeutende Vermögenswerte optimal zu bewirtschaften, einer Vielzahl von Gesetzesbestimmungen Rechnung zu tragen und den Kontakt mit Mietern, Banken, Behörden, Hauswarten und Handwerken auf kompetente Weise zu pflegen.

Der Hauseigentümerverband stellt in den nachfolgenden Rubriken wichtige Hilfsmittel zur Verfügung, die zum Gelingen dieser anspruchsvollen Aufgabe beitragen.

Es werden nicht nur Formular-Mietverträge zur Verfügung gestellt, sondern auch unzählige Formulare rund um das Mietverhältnis, wie beispielsweise die paritätische Lebensdauer-Tabelle von Hauseigentümer- und Mieterverband und die Tabelle Mietzinserhöhungen aufgrund wertvermehrender Investitionen.

Mietverträge und Formulare können je nachdem in Papierform oder in elektronischer Form bestellt werden. Ebenso wichtig ist der HEV Mietzinsrechner. Mit diesem Online-Tool können Mietzinsanpassungen in laufenden Mietverhältnissen berechnet werden, die sich auf die Kostenfaktoren hypothekarischer Referenzzinssatz, Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals (40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise) und allgemeine Kostensteigerungen beziehen.

Ratgeber: Mietersuche und Datenschutz

Die Suche nach einem Mieter kann mittels Inserat (unter Chiffre oder unter Angabe von Name und Adresse des Vermieters), anhand einer nachgeführten Warteliste oder über das Internet erfolgen. Alle Interessenten, die in Frage kommen, sollten ein Anmeldeformular für Mietinteressenten ausfüllen. Dieses Formular ist die Grundlage für die Auswahl des Mieters und für eine allfällige Warteliste.

Zu den Anmeldeformularen für Mietinteressenten bestehen Richtlinien des Eidgenössischen Datenschutzbeauftragten, die zu berücksichtigen sind. Insbesondere ist darauf zu achten, dass auf dem Formular hinsichtlich des Zivilstandes nur gefragt werden darf, ob das Mietobjekt als Familienwohnung benutzt wird (Wohnung, in der ein Ehepaar – mit oder ohne Kinder - den gemeinsamen Haushalt führt bzw. seinen Lebensmittelpunkt führt). Die Frage nach dem Einkommen ist zulässig, sofern nach der Einkommenskategorie (10’000er Schritte bis zu Fr. 100'000.-) oder nach dem Verhältnis zwischen Mietzins und Einkommen gefragt wird.

Ratgeber: Mietvertrag

Im Gegensatz zu bestimmten Vereinbarungen und einseitigen Erklärungen, für welche das Mietrecht das Erfordernis der Schriftform vorschreibt (z.B. Vereinbarung über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes bei Veränderungen des Mieters an der Mietsache; schriftliche Ansetzung einer Zahlungsfrist verbunden mit einer Kündigungsandrohung bei Zahlungsverzug des Mieters), bedürfen Mietverträge zu ihrer Gültigkeit nicht der Schriftform, selbst dann nicht, wenn es sich um die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen handelt. Mietverträge können mithin schriftlich, mündlich, ja sogar durch konkludentes Verhalten der Parteien abgeschlossen werden.

Der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages bei der Wohn- und Geschäftsraummiete ist dringend zu empfehlen. Die kantonalen Hauseigentümerverbände verfügen über Formularmietverträge, die von den Parteien nur ausgefüllt zu werden brauchen. Die allgemeinen Vertragsbestimmungen der Formularmietverträge regeln die für ein Mietverhältnis wesentlichen Belange. Allfällige Zusatzvereinbarungen sind ebenfalls schriftlich auszufertigen und zum integrierenden Bestandteil des Formularmietvertrages zu erklären.

Ratgeber: Mietzinserhöhung

Bei der Wahl der Vertragsdauer hat der Vermieter zu beachten, dass er bezüglich der Vornahme von Mietzinserhöhungen während der festen Vertragsdauer eingeschränkt ist. Der Mietzins eines befristeten Mietverhältnisses über Wohn- und Geschäftsräume kann indexiert werden (Anpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise zu 100%), vorausgesetzt, dessen Laufzeit beträgt mindestens fünf Jahre. Die Indexierung setzt eine entsprechende Vereinbarung der Parteien voraus. Mietverträge mit einer festen Vertragsdauer von mindestens drei Jahren können eine Staffelung des Mietzinses vorsehen, wobei allerdings die zukünftigen Mietzinserhöhungen - maximal eine pro Jahr - bereits bei Vertragsabschluss in Frankenbeträgen festgelegt werden müssen.

Bei einem Vertrag auf unbestimmte Dauer kann der Vermieter dem Mieter unter Beachtung der Kündigungsfrist und einer 10tägigen Mitteilungsfrist auf jeden Kündigungstermin hin Mietzinsanpassungen mitteilen. Es wird sich dabei in der Regel um Mietzinsanpassungen aufgrund der relativen Methode handeln (Veränderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes, allgemeine Kostensteigerungen, Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals, Mehrleistungen des Vermieters). Mietzinserhöhungen aufgrund der absoluten Methode (Nettorendite, kostendeckende Bruttorendite, Orts- und Quartierüblichkeit) sind im laufenden Mietverhältnis aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur zulässig, wenn bei Vertragsabschluss ein entsprechender Vorbehalt in Franken oder Prozenten des Mietzinses angebracht wurde.

Mietzinssenkung

Gemäss Art. 270a Abs. 1 des Obligationenrechtes kann der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung  – die Senkung des hypothekarzischen Referenzzinssatzes um einen Viertel Prozent gilt als eine solche - , einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Die Senkung des Hypothekarzinses von 2% auf 1,75% führt zu einem Mietzinsreduktionsanspruch des Mieters von 2,91%. Der Vermieter darf allerdings mit dem Senkungsanspruch des Mieters eigene Ansprüche verrechnen, sei es aus Mietzinsreserven, sei es wegen seit Vertragsabschluss oder seit der letzten Mietzinsfestlegung gestiegener Kosten.

Ratgeber: Untermiete

Der Mieter kann gemäss Art. 262 OR die Mietsache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Holt der Mieter die Zustimmung des Vermieters nicht ein, riskiert er die Kündigung des Mietverhältnisses. Die Untermieter ist wie die Hauptmiete ein entgeltlicher Vertrag, d.h. die Vereinbarung eines Mietzinses ist zwingend für die Existenz eines Untermietvertrages. Der Vermieter kann seine Zustimmung nur unter ganz bestimmten, im Gesetz abschliessend geregelten Voraussetzungen verweigern:
•    Der Mieter weigert sich, dem Vermieter die Bedingungen des Untermietvertrages bekannt zu geben.
•    Die Bedingungen des Untermietvertrages sind im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich.
•    Der Vermieter kann nachweisen, dass ihm aus der vom Mieter beabsichtigten Untervermietung wesentliche Nachteile erwachsen.

Da Art. 262 OR zwingender Natur ist, kann die Untermiete auch nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Allerdings muss die gewünschte Untervermietung in zeitlicher Hinsicht klar limitiert sein und in absehbarer Zeit enden. Eine Untervermietung auf unbestimmte Zeit müsste der Vermieter nicht akzeptieren. Der Empfang von Gästen, die zeitweilige Aufnahme von Gästen aber auch der Zuzug eines Lebenspartners oder einer Lebenspartnerin fällt nicht unter die Untermiete.

Ratgeber: Kündigung des Mietverhältnisses

In der Regel wird ein unbefristetes Mietverhältnis mittels Kündigung beendet. Bei der Kündigung handelt es sich um eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung einer dazu berechtigten Partei. Eine Kündigung hat unmissverständlich zu erfolgen und darf weder mit Vorbehalten noch mit Bedingungen verknüpft werden, ansonsten sie ohne Wirkung ist. Die Kündigung zeitigt ihre Wirkung erst in dem Zeitpunkt, in welchem sie im Zugriffsbereich des Adressaten eintrifft. Es ist dagegen nicht notwendig, dass der Adressat die Kündigung persönlich in Empfang nimmt.

Bei der ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses sind zwingend gesetzliche Mindestkündigungsfristen (bei Wohnungen mindestens drei Monate, bei Geschäftsräumen mindestens sechs Monate) zu beachten. Die Kündigungstermine können von den Parteien frei vereinbart werden. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung, gelten bei der Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen gemäss Gesetz die ortsüblichen Kündigungstermine.

Gemäss Art. 266l OR müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter für die Mitteilung der Kündigung ein Formular verwenden, das vom Kanton, in welchem das Mietobjekt liegt, genehmigt worden ist. Der Mieter kann dem Formular entnehmen, wie er vorzugehen hat, falls er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will.

Dient eine Mietwohnung einem Ehepaar bzw. eingetragenen Partnern im Sinne des Partnerschaftsgesetzes als Familienwohnung, so muss der Vermieter die Kündigung (zwei Kündigungsformulare) und im Falle des Zahlungsverzugs gemäss Art. 257d OR auch die Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung beiden Ehegatten separat zustellen (Art. 266n OR). Dies gilt unabhängig davon, ob einer oder beide Ehegatten bzw. eingetragene Partner im Mietvertrag als Mieter aufgeführt sind. Diese Vorschrift ist auf Ehepaare beschränkt; bei einem Konkubinatspaar findet sie keine Anwendung. Zudem kann ein Ehegatte bzw. ein eingetragener Partner die Familienwohnung nur mit dem ausdrücklichen Einverständnis des anderen Ehegatten bzw. Partners kündigen. Eine Verletzung der Formvorschriften hat die Nichtigkeit der Kündigung zur Folge.

Hier beantworten wir von den HEV-Mitgliedern häufig gestellte Fragen - kompetent und verständlich.