Hypotheken
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Hypotheken

Die allermeisten Personen können ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht nur aus ihren Ersparnissen finanzieren, sondern sind auf eine Hypothek angewiesen. Doch auch wenn die Hypothekarzinsen momentan sehr tief sind, lohnt es sich, genau abzuwägen, welche Art von Hypothek abgeschlossen werden soll und auf welches Finanzinstitut die Wahl fallen soll. Laufzeit sowie die Wahl zwischen Fest- oder Liborhypothek hängen zudem auch von Ihrer persönlichen Situation ab. Daher lohnt es sich in jedem Fall auch, konkrete Offerten von den verschiedenen Anbietern einzuholen.

Grafik: VZ Vermögenszentrum AG

 

Richtlinien für die Vergabe von Hypotheken

Wie aus der Grafik ersichtlich wird, sind die Hypothekarzinsen seit den 1990er Jahren kontinuierlich gesunken. Bei der Vergabe von Hypotheken rechnen die Banken aber immer noch mit einem hypothetischen Zinssatz von 5%. Um eine Hypothek zu erhalten, dürfen die Zinszahlungen bei einem Zinssatz von 5% nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Das mag als grosse Hürde erscheinen, schützt aber auch die zukünftigen Eigentümer davor, eine Hypothek aufzunehmen, die sie später bei gestiegenen Zinsen nicht mehr bedienen können. Da das gesamte Hypothekarvolumen in der Schweiz aufgrund der tiefen Zinsen stark angestiegen ist, haben die Banken auch verschärfte Regeln zum eingebrachten Eigenkapital erlassen. Seit Juli 2014 müssen 10% des Belehnwertes aus „echten“ Eigenmitteln bestehen. Das heisst, dass dieser Betrag nicht aus der Pensionskasse bezogen werden darf. Dies dient zum einen den Banken selber, die so das Ausfallrisiko im Falle von sinkenden Immobilienpreisen minimieren. Es schützt aber auch die Eigentümer, da sie so nicht Geld verbrauchen, welches sie im Alter benötigen werden.

Hypo-Ratbeger: Wechsel von Libor in Festhypothek?

Meine Hypothek ist seit geraumer Zeit im Libor finanziert, und ich konnte bisher dank der tiefen Zinsen viel Geld sparen. Dennoch überlege ich mir, ob nun der Zeitpunkt für einen Wechsel in eine Festhypothek gekommen ist?

In der Schweiz zeichnet sich nach wie vor keine Trendwende zu deutlich steigenden Zinsen ab. Die Zinsunterschiede zwischen Fest- und Geldmarkt-Hypotheken (Libor) betragen je nach Laufzeit bis zu 0,9 Prozentpunkte. Und da die Zinsen am Geld- und Kapitalmarkt bei einer Anlagedauer von bis zu sechs Jahren immer noch negativ sind, kann davon ausgegangen werden, dass die Geldmarkthypothek auch in den kommenden Jahren das günstigste Modell bleiben wird. Aus diesem Grund ist momentan von einem Wechsel des gesamten Betrages in eine Festhypothek abzuraten. Einzig aus Risikoüberlegungen könnte ein Anteil der Gesamtfinanzierung als langjährige Festhypothek für mindestens sieben Jahre aufgenommen werden. Tipp: Bei grösseren Hypothekarvolumen sollten Sie die Umwandlung gestaffelt vornehmen. 

Hypo-Ratbeger: Festhypothek auf Termin – jetzt sinnvoll?

Vor einem Jahr haben Sie von einer Festhypothek auf Termin abgeraten – hat sich Ihre Meinung diesbezüglich geändert?

Der Abschluss einer Festhypothek auf Termin lohnt sich nur dann, wenn man bis zur Auszahlung der Hypothek mit einem substanziellen Zinsanstieg rechnet. Es zeichnet sich jedoch in der Schweiz nach wie vor keine Trendwende zu höheren Hypothekarzinsen ab. Von der US-Notenbank wurden für 2017 drei bis vier Leitzinserhöhungen erwartet. Stand heute bleibt es vermutlich bei den zwei Anpassungen von März und Juni. Auch bei der Europäischen Zentralbank (EZB) sind Zins-Erhöhungen derzeit kein Thema. Es könnte sogar sein, dass die EZB das Anleihen-Programm, das Ende 2017 ausläuft, verlängern wird. All dies führt weiterhin zu einer Seitwärtsbewegung der Schweizer Hypothekarzinsen. Aus diesem Grund lohnt sich der Abschluss einer Festhypothek auf Termin vermutlich nicht. Wenn Sie dennoch eine Termin-Festhypothek für Herbst 2018 abschliessen möchten, müssen Sie gegenüber den heutigen Zinssätzen mit einem Aufpreis von rund 0,05 Prozentpunkten für 5 Jahre und bis ca. 0,15 Prozentpunkte für 10 Jahre fest rechnen.

Hypo-Ratbeger: Scheidung und Eigenheim

Wir besitzen ein Eigenheim und lassen uns scheiden. Meine Frau übernimmt die Liegenschaft. Darauf lastet eine Festhypothek. Muss diese nun aufgelöst werden?

Die meisten Banken sind im Scheidungsfall insofern kulant, als dass man bestehende Hypotheken unverändert weiterführen kann. Voraussetzung ist, dass die Tragbarkeit (die Regel besagt, dass die kalkulatorischen Liegenschaftskosten maximal einen Drittel des Einkommens ausmachen dürfen) mit dem alleinigen Einkommen der Ehefrau, inklusive allfälliger Alimente, nach wie vor gewährleistet ist. Ist die Tragbarkeit nicht gegeben, muss man Alternativlösungen wie beispielsweise weiterhin eine Solidarhaftung durch Sie oder eine ausserordentliche Amortisation der Hypothek in Betracht ziehen. Der letzte Ausweg wäre ein Verkauf der Liegenschaft. Dies hätte dann eine frühzeitige Auflösung der Festhypothek zur Folge und wäre mit Ausstiegskosten verbunden. Tipp: Gehen Sie den Hypothekargeber frühzeitig an, bevor die Scheidungskonvention steht, damit die Konvention allenfalls angepasst werden kann.

Hypo-Ratgeber: Einkauf in PK vs. Amortisation der Hypothek

Wir haben einige Barmittel angespart und überlegen uns, damit die Hypothek ausserordentlich zu amortisieren oder Einkäufe in die Pensionskasse vorzunehmen. Was empfehlen Sie uns?

Je nach Wohnkanton und Höhe Ihres Grenzsteuersatzes reduziert sich pro Franken Einkauf in die Pensionskasse Ihre Steuerrechnung um rund 20 bis 36 Rappen. Bei einem Einkauf von beispielsweise 25 000 Franken sind das 5000 bis 9000 Franken weniger Steuern. Allerdings müssen die Gelder beim späteren Bezug zum sogenannten Rentensatz versteuert werden. Dieser bewegt sich bei rund 10 bis 15 Prozent. Unter dem Strich verbleibt somit immer noch ein Plus von 5 bis 26 Prozent auf dem Einzahlungsbetrag. Es kommt hinzu, dass die Gelder in der Pensionskasse meistens höher verzinst werden als die Hypothek. Ein PK-Einkauf ist deshalb interessanter, als die Hypothek zurückzubezahlen. Vorsicht ist bei Pensionskassen mit Unterdeckung geboten, weil man hier einen Teil der Gelder verlieren könnte. Ebenso gibt es einige Jahre vor der Pensionierung oft zeitliche Einschränkungen zu beachten. Tipp: Verteilen Sie die Einkäufe auf mehrere Jahre, damit Sie die jeweils höchste Progressionsstufe brechen.

Hypo-Ratgeber: Unterstützung der Kinder

Wir möchten unseren Sohn beim Liegenschaftskauf finanziell unterstützen. Wie gehen wir am besten vor?

Durch die vielerorts hohen Immobilienpreise haben junge Familien zunehmend Mühe, Wohneigentum zu kaufen. Ein finanzieller Beitrag der Eltern entscheidet hier oft über Kauf oder Nichtkauf. Am einfachsten ist eine klassische Schenkung, die so hoch angesetzt sein sollte, dass Ihr Sohn zusammen mit seinem eigenen Vermögen mindestens die zwanzig Prozent Eigenmittelhürde der Banken erreicht und deren Tragbarkeitsrichtlinien erfüllt. Wichtig ist, dass Sie auf diese Gelder definitiv verzichten können und – sofern Sie mehr als ein Kind haben – bei einem Erbfall keine Pflichtteile verletzt werden. Bestehen diesbezüglich Unklarheiten, können Sie Ihren Sohn auch mit einem zinslosen und nicht amortisationspflichtigen Darlehen unterstützen. Zinslos und amortisationsfrei deshalb, weil die Bank die Gelder sonst nicht als echtes Eigenkapital anrechnet. Am besten halten Sie die Eckdaten des Darlehens in einem Vertrag fest, damit Ihr Sohn diesen der Bank zeigen kann.

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