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Hypotheken

Die allermeisten Personen können ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht nur aus ihren Ersparnissen finanzieren, sondern sind auf eine Hypothek angewiesen. Doch auch wenn die Hypothekarzinsen momentan sehr tief sind, lohnt es sich, genau abzuwägen, welche Art von Hypothek abgeschlossen werden soll und auf welches Finanzinstitut die Wahl fallen soll. Laufzeit sowie die Wahl zwischen Fest- oder Liborhypothek hängen zudem auch von Ihrer persönlichen Situation ab. Daher lohnt es sich in jedem Fall auch, konkrete Offerten von den verschiedenen Anbietern einzuholen.

Grafik: VZ Vermögenszentrum AG

 

Richtlinien für die Vergabe von Hypotheken

Wie aus der Grafik ersichtlich wird, sind die Hypothekarzinsen seit den 1990er Jahren kontinuierlich gesunken. Bei der Vergabe von Hypotheken rechnen die Banken aber immer noch mit einem hypothetischen Zinssatz von 5%. Um eine Hypothek zu erhalten, dürfen die Zinszahlungen bei einem Zinssatz von 5% nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Das mag als grosse Hürde erscheinen, schützt aber auch die zukünftigen Eigentümer davor, eine Hypothek aufzunehmen, die sie später bei gestiegenen Zinsen nicht mehr bedienen können. Da das gesamte Hypothekarvolumen in der Schweiz aufgrund der tiefen Zinsen stark angestiegen ist, haben die Banken auch verschärfte Regeln zum eingebrachten Eigenkapital erlassen. Seit Juli 2014 müssen 10% des Belehnwertes aus „echten“ Eigenmitteln bestehen. Das heisst, dass dieser Betrag nicht aus der Pensionskasse bezogen werden darf. Dies dient zum einen den Banken selber, die so das Ausfallrisiko im Falle von sinkenden Immobilienpreisen minimieren. Es schützt aber auch die Eigentümer, da sie so nicht Geld verbrauchen, welches sie im Alter benötigen werden.

Hypo-Ratbeger: Scheidung und Eigenheim

Wir besitzen ein Eigenheim und lassen uns scheiden. Meine Frau übernimmt die Liegenschaft. Darauf lastet eine Festhypothek. Muss diese nun aufgelöst werden?

Die meisten Banken sind im Scheidungsfall insofern kulant, als dass man bestehende Hypotheken unverändert weiterführen kann. Voraussetzung ist, dass die Tragbarkeit (die Regel besagt, dass die kalkulatorischen Liegenschaftskosten maximal einen Drittel des Einkommens ausmachen dürfen) mit dem alleinigen Einkommen der Ehefrau, inklusive allfälliger Alimente, nach wie vor gewährleistet ist. Ist die Tragbarkeit nicht gegeben, muss man Alternativlösungen wie beispielsweise weiterhin eine Solidarhaftung durch Sie oder eine ausserordentliche Amortisation der Hypothek in Betracht ziehen. Der letzte Ausweg wäre ein Verkauf der Liegenschaft. Dies hätte dann eine frühzeitige Auflösung der Festhypothek zur Folge und wäre mit Ausstiegskosten verbunden. Tipp: Gehen Sie den Hypothekargeber frühzeitig an, bevor die Scheidungskonvention steht, damit die Konvention allenfalls angepasst werden kann.

Hypo-Ratgeber: Einkauf in PK vs. Amortisation der Hypothek

Wir haben einige Barmittel angespart und überlegen uns, damit die Hypothek ausserordentlich zu amortisieren oder Einkäufe in die Pensionskasse vorzunehmen. Was empfehlen Sie uns?

Je nach Wohnkanton und Höhe Ihres Grenzsteuersatzes reduziert sich pro Franken Einkauf in die Pensionskasse Ihre Steuerrechnung um rund 20 bis 36 Rappen. Bei einem Einkauf von beispielsweise 25 000 Franken sind das 5000 bis 9000 Franken weniger Steuern. Allerdings müssen die Gelder beim späteren Bezug zum sogenannten Rentensatz versteuert werden. Dieser bewegt sich bei rund 10 bis 15 Prozent. Unter dem Strich verbleibt somit immer noch ein Plus von 5 bis 26 Prozent auf dem Einzahlungsbetrag. Es kommt hinzu, dass die Gelder in der Pensionskasse meistens höher verzinst werden als die Hypothek. Ein PK-Einkauf ist deshalb interessanter, als die Hypothek zurückzubezahlen. Vorsicht ist bei Pensionskassen mit Unterdeckung geboten, weil man hier einen Teil der Gelder verlieren könnte. Ebenso gibt es einige Jahre vor der Pensionierung oft zeitliche Einschränkungen zu beachten. Tipp: Verteilen Sie die Einkäufe auf mehrere Jahre, damit Sie die jeweils höchste Progressionsstufe brechen.

Hypo-Ratgeber: Unterstützung der Kinder

Wir möchten unseren Sohn beim Liegenschaftskauf finanziell unterstützen. Wie gehen wir am besten vor?

Durch die vielerorts hohen Immobilienpreise haben junge Familien zunehmend Mühe, Wohneigentum zu kaufen. Ein finanzieller Beitrag der Eltern entscheidet hier oft über Kauf oder Nichtkauf. Am einfachsten ist eine klassische Schenkung, die so hoch angesetzt sein sollte, dass Ihr Sohn zusammen mit seinem eigenen Vermögen mindestens die zwanzig Prozent Eigenmittelhürde der Banken erreicht und deren Tragbarkeitsrichtlinien erfüllt. Wichtig ist, dass Sie auf diese Gelder definitiv verzichten können und – sofern Sie mehr als ein Kind haben – bei einem Erbfall keine Pflichtteile verletzt werden. Bestehen diesbezüglich Unklarheiten, können Sie Ihren Sohn auch mit einem zinslosen und nicht amortisationspflichtigen Darlehen unterstützen. Zinslos und amortisationsfrei deshalb, weil die Bank die Gelder sonst nicht als echtes Eigenkapital anrechnet. Am besten halten Sie die Eckdaten des Darlehens in einem Vertrag fest, damit Ihr Sohn diesen der Bank zeigen kann.

Hypo-Ratgeber: Übertragung der Hypothek auf Dritte

Wir haben von unserer Bank ein Informationsschreiben und neue Kreditverträge erhalten, wonach unsere Hypothek auf einen Dritten übertragen werden kann. Müssen wir uns diesbezüglich Sorgen machen?

Die Übertragung bzw. Verbriefung von Hypotheken ermöglicht es der Bank, ihre Hypotheken direkt am Kapitalmarkt zu refinanzieren. Das ist besonders in Krisenzeiten ein wichtiges Instrument, damit sich die Bank über Wasser halten und Ihnen weiterhin eine Hypothek gewähren kann. Auch wenn eine Hypothek übertragen wird, gelten weiterhin und unverändert die Bestimmungen in den von Ihnen unterzeichneten Kreditverträgen. Erst bei Fälligkeit der Hypothek können diese angepasst werden, wobei es Ihnen dann freisteht, zu einem anderen Institut zu wechseln. Ein weiterer Punkt ist das Bankgeheimnis. Die Finma hält klar fest, dass bei Weitergabe Ihrer Daten die Outsourcing-Richtlinien eingehalten werden müssen. Dadurch wird de facto das Bankgeheimnis auf alle bei der Übertragung beteiligten Parteien ausgeweitet. Es gibt deshalb keinen Grund, sich wegen einer solchen Übertragungsklausel Sorgen zu machen.

Hypo-Ratgeber: Zinsszenarien für die nächsten Monate?

Sie haben vor längerer Zeit letztmals über mögliche Zinsszenarien geschrieben. Deshalb würde ich nun gerne von Ihnen wissen, wie Sie die nächsten Monate sehen?

Nachdem die Zinsen im Spätsommer 2016 ihre vorläufig absoluten Tiefstwerte erreicht hatten, ging es gegen Ende des Jahres etwas nach oben. Dies aus zwei Gründen: Erstens hatte die US-Notenbank ihre Leitzinsen nach langer Ansage erstmals erhöht, zweitens zog in vielen Ländern die Inflation an. Während für den US-Dollar weitere Zinserhöhungen erwartet werden, war die stärkere Inflation eine Reaktion auf wieder etwas höhere Energiepreise. Beide Ereignisse haben auf die CHF-Zinsen aber nur beschränkt Einfluss. Haupttreiber für die CHF-Zinsen ist weiterhin der schwache Euro, bei dem sich das Zinsniveau bei den kurzen Laufzeiten gefährlich nahe an die CHF-Zinsen angenähert hat. Das setzt die Schweizerische Nationalbank unter Zugzwang und könnte zu noch tieferen negativen CHF-Zinsen führen. Zusammenfassend spricht deshalb sehr wenig für steigende CHF-Zinsen und vieles für gleichbleibende oder sogar noch tiefere Zinsen.

Hypo-Ratgeber: Hypothek amortisieren?

Wir denken darüber nach, unsere demnächst fällig werdende Hypothek mit einem grösseren Betrag zu amortisieren. Unsere Bank rät wegen der tiefen Zinsen davon ab. Was halten Sie davon?

Nur wegen der tiefen Zinsen alleine lohnt es sich für Sie nicht, Schulden zu haben. Die Frage ist vielmehr, wie Sie die Gelder anlegen, wenn Sie die Hypothek nicht amortisieren. Werden diese auf einem Sparkonto platziert, erhalten Sie aktuell einen Zinssatz zwischen sehr wenig und gar nichts, während die Hypothek je nach Laufzeit 1 bis 1,5 Prozent kostet. Die Hypothekarzinsen «schlagen» Sie nur dann, wenn Sie die Gelder langfristig in Aktien(-fonds) anlegen. Dabei gehen Sie aber Verlustrisiken ein. Wenn Sie ein solches Risiko scheuen, zahlen Sie die Hypothek besser zurück. Achten Sie aber darauf, eine sehr grosszügige Reserve für Unvorhergesehenes zu behalten. Denn die Rückzahlung der Hypothek ist kein Problem, während eine Wiederaufstockung gerade nach der Pensionierung oft sehr schwierig bis unmöglich ist.

Infoveranstaltung HEV Hypothek
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