BILD: CONTRASTWERKSTATT / FOTOLIA
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Hypotheken

Die allermeisten Personen können ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht nur aus ihren Ersparnissen finanzieren, sondern sind auf eine Hypothek angewiesen. Doch auch wenn die Hypothekarzinsen momentan sehr tief sind, lohnt es sich, genau abzuwägen, welche Art von Hypothek abgeschlossen werden soll und auf welches Finanzinstitut die Wahl fallen soll. Laufzeit sowie die Wahl zwischen Fest- oder Liborhypothek hängen zudem auch von Ihrer persönlichen Situation ab. Daher lohnt es sich in jedem Fall auch, konkrete Offerten von den verschiedenen Anbietern einzuholen.

Grafik: VZ Vermögenszentrum AG

 

Richtlinien für die Vergabe von Hypotheken

Wie aus der Grafik ersichtlich wird, sind die Hypothekarzinsen seit den 1990er Jahren kontinuierlich gesunken. Bei der Vergabe von Hypotheken rechnen die Banken aber immer noch mit einem hypothetischen Zinssatz von 5%. Um eine Hypothek zu erhalten, dürfen die Zinszahlungen bei einem Zinssatz von 5% nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Das mag als grosse Hürde erscheinen, schützt aber auch die zukünftigen Eigentümer davor, eine Hypothek aufzunehmen, die sie später bei gestiegenen Zinsen nicht mehr bedienen können. Da das gesamte Hypothekarvolumen in der Schweiz aufgrund der tiefen Zinsen stark angestiegen ist, haben die Banken auch verschärfte Regeln zum eingebrachten Eigenkapital erlassen. Seit Juli 2014 müssen 10% des Belehnwertes aus „echten“ Eigenmitteln bestehen. Das heisst, dass dieser Betrag nicht aus der Pensionskasse bezogen werden darf. Dies dient zum einen den Banken selber, die so das Ausfallrisiko im Falle von sinkenden Immobilienpreisen minimieren. Es schützt aber auch die Eigentümer, da sie so nicht Geld verbrauchen, welches sie im Alter benötigen werden.

Hypo-Ratgeber: Wann die Bank über Verkauf informieren?

Wir möchten unsere Liegenschaft verkaufen. Ab welchem Zeitpunkt sollen wir die hypothekargebende Bank über den Verkauf informieren?

Rechtlich gesehen können Sie die Liegenschaft ohne Zustimmung der Bank verkaufen. Es gibt aber eine Reihe von Gründen, weshalb man die Bank möglichst frühzeitig über den geplanten Verkauf informieren sollte. So macht es vor einem Verkauf keinen Sinn, die Liegenschaft mit einer langfristigen Festhypothek zu belasten. Ferner sehen viele Hypothekarverträge auch bei einem Liegenschaftsverkauf Kündigungsfristen von 30 bis 90 Tagen für die Hypothek vor. Deshalb sollte in Absprache mit der Bank die
Hypothek rechtzeitig (allenfalls provisorisch) gekündigt werden. Wenn Sie noch laufende Festhypotheken haben, sollten diese wenn immer möglich auf den Käufer übertragen werden. Sie werden dem Käufer zwar die Differenz zu einer aktuell verzinsten Festhypothek vergüten müssen. Dafür sparen Sie aber die Marge der Bank bis zum Endverfall der Festhypothek und werden von der Unsitte vieler Hypothekargeber verschont, welche die Auflösungskosten auf der Basis von negativen Zinsen berechnen.

Hypo-Ratgeber: 10 Jahre fest?

Wir liebäugeln mit dem Abschluss einer langfristigen Festhypothek. In den Medien werden oft zehnjährige Festhypotheken beworben. Ist das eine sinnvolle Laufzeit?

Nach wie vor sind die Zinssätze an den Geld- und Kapitalmärkten bis über zehn Jahre hinaus negativ, wobei kürzere Laufzeiten stärker von den negativen Zinsen betroffen sind als längere. Die Banken kalkulieren die Zinssätze für ihre Hypotheken aber weiterhin auf einer Basis von mindestens null Prozent, plus ihre Kreditmarge. Das führt dazu, dass vor allem kurz- und mittelfristige Festhypotheken im Verhältnis zu den Zinsen an den Geld- und Kapitalmärkten zu teuer sind. Erst bei Laufzeiten ab zehn Jahren verpufft dieser negative Effekt. Gleichzeitig sind zehn Jahre fest aber auch die maximale Laufzeit, die viele Hypothekargeber anbieten. Deshalb gibt es bei noch längeren Laufzeiten weniger Konkurrenz, und somit sind auch hier die Preise wieder eher zu hoch. Wenn Sie also eine Festhypothek abschliessen wollen, sind zehnjährige Laufzeiten derzeit eine gute Wahl.

Hypo-Ratgeber: Gestaffelter Wechsel des Kreditgebers

Ich habe zwei Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten. Nun möchte ich die erste Tranche zu einem anderen Institut wechseln, das deutlich günstigere Konditionen anbietet, als meine bisherige Bank. Worauf muss ich dabei achten?

Heute ist die Verteilung der Hypotheken auf verschiedene Laufzeiten weit verbreitet. Deshalb sind viele Hypothekaranbieter bereit, die Finanzierung einer Liegenschaft mit einer Staffelung von bis zu drei Jahren – selten auch noch mehr – zu übernehmen. Falls die Staffelung mehr als 18 Monate dauert, müssen gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung die Schuldbriefe aber mindestens gleich hoch sein, wie die jeweilige Hypothekartranche. Ist das nicht der Fall, müssen die Grundpfänder angepasst werden. Je nach Kanton und Höhe des Schuldbriefes kostet das ein paar Hundert bis Tausende von Franken.

Tipp: Bevorzugen Sie Anbieter, die traditionell attraktive Hypothekarzinsen offerieren. Ansonsten besteht die Gefahr, dass Sie für die Folgetranchen einen unattraktiven Zinssatz erhalten.

Hypo-Ratgeber: Wohnung als Renditeobjekt kaufen?

Wir überlegen uns den Kauf einer Eigentumswohnung, die wir anschliessend vermieten wollen. Können wir diese auch zu 80 Prozent über eine Hypothek finanzieren?

Wird eine Wohnung vermietet, wird daraus ein Renditeobjekt. Und diesbezüglich besagen die Regeln der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg), dass Renditeobjekte nach der Ertragswertmethode zu bewerten sind. Angenommen, Sie kaufen die Wohnung für 550 000 Franken und rechnen mit jährlichen Mieterträgen von 24 000 Franken, so wird die Bank die Liegenschaft bei einem Kapitalisierungssatz von beispielsweise 5,25 Prozent nur mit 460 000 Franken bewerten. Die Differenz zum Kaufpreis müssen Sie dann auf jeden Fall als zusätzliches Eigenkapital einbringen. Allerdings interpretieren nicht alle Banken die Regeln der SBVg gleich streng. Viele Institute finanzieren ein, zwei oder sogar drei zusätzliche Wohnungen gleich hoch, wie wenn Sie selbst drin wohnen würden. Dennoch empfehle ich Ihnen, besser 30 bis 40 Prozent statt die minimalen 20 Prozent als Eigenkapital einzusetzen. Sie wollen ja eine Rendite auf Ihrem Eigenkapital erwirtschaften und nicht auf einer hoch fremdfinanzierten Liegenschaft.