BILD: CONTRASTWERKSTATT / FOTOLIA
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Hypotheken

Die allermeisten Personen können ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht nur aus ihren Ersparnissen finanzieren, sondern sind auf eine Hypothek angewiesen. Doch auch wenn die Hypothekarzinsen momentan sehr tief sind, lohnt es sich, genau abzuwägen, welche Art von Hypothek abgeschlossen werden soll und auf welches Finanzinstitut die Wahl fallen soll. Laufzeit sowie die Wahl zwischen Fest- oder Liborhypothek hängen zudem auch von Ihrer persönlichen Situation ab. Daher lohnt es sich in jedem Fall auch, konkrete Offerten von den verschiedenen Anbietern einzuholen.

Grafik: VZ Vermögenszentrum AG

 

Richtlinien für die Vergabe von Hypotheken

Wie aus der Grafik ersichtlich wird, sind die Hypothekarzinsen seit den 1990er Jahren kontinuierlich gesunken. Bei der Vergabe von Hypotheken rechnen die Banken aber immer noch mit einem hypothetischen Zinssatz von 5%. Um eine Hypothek zu erhalten, dürfen die Zinszahlungen bei einem Zinssatz von 5% nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Das mag als grosse Hürde erscheinen, schützt aber auch die zukünftigen Eigentümer davor, eine Hypothek aufzunehmen, die sie später bei gestiegenen Zinsen nicht mehr bedienen können. Da das gesamte Hypothekarvolumen in der Schweiz aufgrund der tiefen Zinsen stark angestiegen ist, haben die Banken auch verschärfte Regeln zum eingebrachten Eigenkapital erlassen. Seit Juli 2014 müssen 10% des Belehnwertes aus „echten“ Eigenmitteln bestehen. Das heisst, dass dieser Betrag nicht aus der Pensionskasse bezogen werden darf. Dies dient zum einen den Banken selber, die so das Ausfallrisiko im Falle von sinkenden Immobilienpreisen minimieren. Es schützt aber auch die Eigentümer, da sie so nicht Geld verbrauchen, welches sie im Alter benötigen werden.

Hypo-Ratgeber: Vorzeitige Auflösung

Unsere 2,6-Prozent-Festhypothek läuft noch vier Jahre. Nun überlegen wir uns, diese vorzeitig aufzulösen, um in eine 10-jährige Festhypothek zu wechseln. Ist das eine gute Idee?

Vielen Hypothekarnehmern ist nicht bewusst, dass der Abschluss einer Festhypothek immer auch eine Wette darauf ist, dass die Zinsen schneller ansteigen, als vom Markt erwartet. Ihr Wetteinsatz sind die Auflösungskosten der bisherigen Festhypothek. Hierzu stellen die Banken die Zinsen bis zum ordentlichen Verfall der alten Festhypothek (in Ihrem Fall 2,6 Prozent) abzüglich eines Wiederanlageertrags (für 4 Jahre minus 0,5 Prozent) in Rechnung. Wegen der Minus-Zinsen ist auch der Wiederanlageertrag negativ. Unter dem Strich kostet Sie der vorzeitige Ausstieg somit 12,4 Prozent der Hypothekarsumme (3,1 Prozent mal 4 Jahre) bzw. verteilt auf 10 Jahre 1,24 Prozent pro Jahr. Eine 10-jährige Festhypothek für beispielsweise 1,1 Prozent verteuert sich so auf 2,34 Prozent. Demnach lautet die Frage: Steigen die Zinsen in den nächsten 10 Jahren im Durchschnitt auf mehr als 2,34 Prozent an? Wenn ja, lohnt sich die vorzeitige Auflösung. Wenn nein, warten Sie besser den ordentlichen Verfall ab.

Hypo-Ratgeber: Saisonale Hypozinsen?

Wir haben gehört, dass die Zinssätze für Festhypotheken im Sommer teurer als im Winter sind. Ist dem wirklich so?

Wie heisst es so schön im Kleingedruckten der Banken für Anlagevorschläge: Eine positive Rendite in der Vergangenheit stellt keine Garantie für eine positive Rendite in der Zukunft dar. Geniessen Sie die nachfolgende Analyse und deren Erkenntnisse deshalb mit Vorsicht. Zwischen 2006 und 2015 waren die Zinsen für 10-jährige Festhypotheken jeweils im Juni oder Juli am teuersten. Einmal war der April und einmal der September der teuerste Monat im Kalenderjahr. 2010 und 2014 zahlte man im Januar den höchsten Zinssatz des Jahres. Umgekehrt waren in 90 Prozent der Jahre die günstigsten Zinsen zwischen Dezember und März zu haben. Statistisch spricht also einiges für die Theorie, dass im Sommer die Zinsen eher teurer und im Winter eher günstiger sind. Allerdings gibt es seit 2015 negative Zinsen, was möglicherweise der Grund für eine verkehrte Welt ist. Zumindest 2016 verhält sich mit einem teuersten Januar und günstigsten Juli bis jetzt eher antizyklisch.

Hypo-Ratgeber: Kurzfristige Hypotheken oder Libor?

Je nach Bank sind zwei- und dreijährige Festhypotheken günstiger als Libor-Hypotheken. Ich überlege mir deshalb, meine Geldmarkthypothek in eine dreijährige Festhypothek zu wechseln. Ist das sinnvoll?

An den Geld- und Kapitalmärkten werden dreimonatige Laufzeiten zu minus 0,77 Prozent gehandelt, während sich die Laufzeiten von zwei bis vier Jahren bei minus 0,84 Prozent bewegen. Das erklärt den aktuellen Zinsunterschied zwischen Libor und kurzen Festhypotheken. Es zeigt aber auch, dass wir eine inverse Zinskurve haben, also kurze Laufzeiten teurer sind als lange. Eine inverse Zinskurve widerspiegelt die Markterwartung, wonach die SNB die Minus-Zinsen noch mehr senken könnte. Sollte das tatsächlich eintreffen, dürften die Banken einen Teil der Minus- Zinsen an die Sparer weitergeben. Damit wird auch die künstliche Untergrenze von 0 Prozent bei der Preisgestaltung der Hypotheken fallen. Wenn Sie heute in eine zwei- oder dreijährige Festhypothek wechseln, profitieren Sie erst nach Ablauf letzterer von dieser möglichen Entwicklung. Es gibt also gute Gründe, der Geldmarkthypothek weiterhin die Treue zu halten.

Hypo-Ratgeber: Verkauf und gleichzeitiger Neukauf

Wir verkaufen unser Einfamilienhaus und kaufen eine noch zu bauende Eigentumswohnung. Die Wohnung müssen wir nach Baufortschritt zahlen. Gemäss unserer Bank können wir aber nicht gleichzeitig zwei Hypotheken tragen. Was raten Sie uns?

Es kommt relativ häufig vor, dass man für die neue Liegenschaft schon Zahlungen leisten muss, bevor die alte verkauft ist. Dadurch benötigt man vorübergehend zwei Hypotheken und erfüllt dann oft die Tragbarkeitsrichtlinien der Banken nicht mehr. Die Bank kann von dieser Regel zwar abweichen, aber nur dann, wenn es sich um eine Übergangslösung handelt. Versuchen Sie deshalb, schon heute einen Käufer für die bisherige Liegenschaft zu finden, auch wenn dieser bis zum Bezug noch etwas warten muss. Ferner sollten Sie einen Plan B zur Hand haben, indem Sie die alte Liegenschaft zu einem marktüblichen Preis vermieten, so dass sich diese selber trägt. Rechnen Sie die Hypozinsen dabei mit fünf Prozent. Wenn diese Rechnung aufgeht, ist die Bank normalerweise dazu bereit, vorübergehend auch zwei Hypotheken zu finanzieren.

Infoveranstaltung HEV Hypothek
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Infoveranstaltung HEV Hypothek

Alles rund um die richtige Hypothekarstrategie und wie Sie damit langfristig viel Geld sparen.