BILD: CONTRASTWERKSTATT / FOTOLIA
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Hypotheken

Die allermeisten Personen können ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht nur aus ihren Ersparnissen finanzieren, sondern sind auf eine Hypothek angewiesen. Doch auch wenn die Hypothekarzinsen momentan sehr tief sind, lohnt es sich, genau abzuwägen, welche Art von Hypothek abgeschlossen werden soll und auf welches Finanzinstitut die Wahl fallen soll. Laufzeit sowie die Wahl zwischen Fest- oder Liborhypothek hängen zudem auch von Ihrer persönlichen Situation ab. Daher lohnt es sich in jedem Fall auch, konkrete Offerten von den verschiedenen Anbietern einzuholen.

Grafik: VZ Vermögenszentrum AG

 

Richtlinien für die Vergabe von Hypotheken

Wie aus der Grafik ersichtlich wird, sind die Hypothekarzinsen seit den 1990er Jahren kontinuierlich gesunken. Bei der Vergabe von Hypotheken rechnen die Banken aber immer noch mit einem hypothetischen Zinssatz von 5%. Um eine Hypothek zu erhalten, dürfen die Zinszahlungen bei einem Zinssatz von 5% nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Das mag als grosse Hürde erscheinen, schützt aber auch die zukünftigen Eigentümer davor, eine Hypothek aufzunehmen, die sie später bei gestiegenen Zinsen nicht mehr bedienen können. Da das gesamte Hypothekarvolumen in der Schweiz aufgrund der tiefen Zinsen stark angestiegen ist, haben die Banken auch verschärfte Regeln zum eingebrachten Eigenkapital erlassen. Seit Juli 2014 müssen 10% des Belehnwertes aus „echten“ Eigenmitteln bestehen. Das heisst, dass dieser Betrag nicht aus der Pensionskasse bezogen werden darf. Dies dient zum einen den Banken selber, die so das Ausfallrisiko im Falle von sinkenden Immobilienpreisen minimieren. Es schützt aber auch die Eigentümer, da sie so nicht Geld verbrauchen, welches sie im Alter benötigen werden.

Hypo-Ratgeber: Kauf von Eigentum nach der Pensionierung

Wir sind pensioniert, leben in einer Mietwohnung und überlegen uns, nochmals Wohneigentum zu erwerben. Worauf müssen wir dabei achten?

Viele Banken gewähren Pensionierten beim Kauf einer Liegenschaft nur noch eine 1. Hypothek (bis 65 % des Belehnungswertes), obwohl das Alter bei der Hypothekargewährung selbst gemäss Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung keine Rolle spielt. Solange die Tragbarkeit erfüllt ist, also die Kosten für Hypothekarzinsen (mit 5 % gerechnet), Nebenkosten (1 % des Liegenschaftenwertes) und Amortisationen nicht mehr als einen Drittel des regelmässigen Einkommens ausmachen, spricht nichts gegen die Gewährung einer 2. Hypothek. Nicht selten hat man im Alter aber ein verhältnismässig tiefes Renteneinkommen und dafür umso mehr Vermögen. Achten Sie deshalb bei der Wahl der Bank darauf, dass diese auch Vermögenserträge und allenfalls einen Vermögensverzehr bei der Tragbarkeitsrechnung berücksichtigt. Und auch wenn es ein erstrebenswertes Ziel ist, möglichst wenig Schulden zu machen: Planen Sie für Unvorhergesehenes eine möglichst grosszügige Finanzreserve ein.

Hypo-Ratgeber: Verpfändete Pensionskassengelder

Wir haben beim Kauf unserer Liegenschaft Pensionskassengelder verpfändet. Aus beruflichen Gründen müssen wir unseren Wohnsitz nun vorübergehend wechseln und möchten in dieser Zeit unsere Liegenschaft vermieten. Ist das zulässig?

Wenn Pensionskassengelder für Wohneigentum bezogen oder verpfändet werden, muss die Liegenschaft zum Zeitpunkt des Bezugs oder der Verpfändung vom Hypothekarnehmer selbst genutzt werden. Im Laufe der Zeit kann sich die Nutzung einer Immobilie verändern. Beispielsweise wie bei Ihnen, wo aus beruflichen Gründen ein Wohnsitzwechsel ansteht. Eine Vermietung ist in solchen Fällen zulässig, ohne dass die PK-Gelder zurückbezahlt werden müssen oder die Verpfändung unwirksam wird. Hingegen ist ein Wechsel des Kreditgebers dann nicht mehr möglich. Denn in diesem Fall müssten die PK-Gelder erneut verpfändet werden, was nur funktioniert, wenn die Liegenschaft zum Zeitpunkt der Verpfändung selbst genutzt wird. Tipp: Prüfen Sie, ob Sie die verpfändeten PK-Gelder via einem Säule-3a-Bezug «freikaufen» können. Dadurch werden Sie bei der Hypothek flexibler.

Hypo-Ratgeber: Register-Schuldbrief – wer ist Kreditgeber?

Wir haben unsere Hypothek aufgestockt und mussten hierfür einen Register-Schuldbrief errichten lassen. Als Gläubigerin ist nicht unsere Bank, sondern die SIX SIS AG in Olten eingetragen. Wer ist jetzt unser rechtmässiger Kreditgeber?

Nebst Vorteilen bringt der 2012 eingeführte Register-Schuldbrief auch einige Nachteile mit sich. So ist die Übertragung eines Register- Schuldbriefs nur unter Mitwirkung eines Notars und / oder des Grundbuchamtes möglich und kostet je nach Kanton einige wenige Dutzend bis mehrere hundert Franken pro Schuldbrief. Register-Schuldbriefe sind auch nicht verbriefungsfähig, das heisst, die Bank kann sich nicht über den Kapitalmarkt refinanzieren, was besonders für systemrelevante Banken in der Schweiz im Notfall sehr wichtig wäre. Diese Nachteile lassen sich lösen, wenn die Bank die SIX als Verwaltungstreuhänderin einsetzt. Vergleichbar mit Aktien hat Ihre Bank in einem solchen Fall bei der SIX ein Depot, in das alle ihre Register-Schuldbriefe eingebucht sind. Das Kreditverhältnis besteht aber weiterhin ausschliesslich zwischen Ihnen und Ihrer Bank.

Hypo-Ratgeber: Hypothek und U.S.-Präsidentschaftswahlen

Ende Jahr läuft unsere Hypothek ab, und wir stellen uns die nicht ganz ernst gemeinte Frage, ob wir diese vor oder nach den U.S.-Präsidentschaftswahlen erneuern sollen?

Ein Blick auf die Zinsentwicklung der letzten 30 Jahre zeigt, dass nach der Wahl der Präsidenten in den Jahren 1992, 1996, 2000, 2004 und 2008 die Zinsen gesunken sind. Besonders stark war dieser Effekt 2008, als Barak Obama erstmals gewählt wurde. Das lag aber weniger an Obama, als vielmehr am Ausbruch der weltweiten Finanzkrise. Nur zwei Mal stiegen die Zinsen nach einer Wahl an. 1988, als der Republikaner George Bush seinen Parteikollegen Ronald Reagan ablöste, und 2012, als der Demokrat Obama erneut gewählt wurde. Das Risiko von steigenden Zinsen liegt demnach bei 2:5, und die Parteizugehörigkeit der gewählten Präsidenten spielte offenbar keine Rolle. Dieses Jahr ist ein weiterer Zinsrückgang aber unwahrscheinlich. Bei allen Laufzeiten gilt seit längerer Zeit eine künstliche Zinsuntergrenze von null Prozent, plus Kreditmarge. Sie können sich mit Ihrem Entscheid deshalb noch Zeit lassen.

Hypo-Ratgeber: Vorzeitige Auflösung

Unsere 2,6-Prozent-Festhypothek läuft noch vier Jahre. Nun überlegen wir uns, diese vorzeitig aufzulösen, um in eine 10-jährige Festhypothek zu wechseln. Ist das eine gute Idee?

Vielen Hypothekarnehmern ist nicht bewusst, dass der Abschluss einer Festhypothek immer auch eine Wette darauf ist, dass die Zinsen schneller ansteigen, als vom Markt erwartet. Ihr Wetteinsatz sind die Auflösungskosten der bisherigen Festhypothek. Hierzu stellen die Banken die Zinsen bis zum ordentlichen Verfall der alten Festhypothek (in Ihrem Fall 2,6 Prozent) abzüglich eines Wiederanlageertrags (für 4 Jahre minus 0,5 Prozent) in Rechnung. Wegen der Minus-Zinsen ist auch der Wiederanlageertrag negativ. Unter dem Strich kostet Sie der vorzeitige Ausstieg somit 12,4 Prozent der Hypothekarsumme (3,1 Prozent mal 4 Jahre) bzw. verteilt auf 10 Jahre 1,24 Prozent pro Jahr. Eine 10-jährige Festhypothek für beispielsweise 1,1 Prozent verteuert sich so auf 2,34 Prozent. Demnach lautet die Frage: Steigen die Zinsen in den nächsten 10 Jahren im Durchschnitt auf mehr als 2,34 Prozent an? Wenn ja, lohnt sich die vorzeitige Auflösung. Wenn nein, warten Sie besser den ordentlichen Verfall ab.

Infoveranstaltung HEV Hypothek
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Infoveranstaltung HEV Hypothek

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