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Schätzungen

Die hedonische Methode

Obwohl der Ausdruck «hedonisch» aus dem Griechischen «hedone» (Lust) abzuleiten ist und gemäss Wikipedia unter Hedonismus eine allgemeine philosophische Strömung verstanden wird, welche die Lust als höchstes Gut sowie als Bedingung für Glück und ein gutes Leben setzt, dürfte im Zusammenhang mit der Bewertung von Eigenheimen die Beurteilung der inneren und äusseren Werte derselben zu verstehen sein.
Im Gegensatz zur klassischen Bewertungsmethode, die auf einem Wertmodell basiert – und somit einen Wert und nicht einen Preis bestimmt –, ist die Grundlage für die hedonische Methode ein Preismodell oder, wissenschaftlich korrekter ausgedrückt, ein ökonometrisches Modell. Während beim klassischen Ansatz der Wert auf der Grundlage der Finanzmathematik und einiger weniger wertbestimmender Parameter und Erfahrungswerte (Landpreise, Baukosten, Entwertung usw.) berechnet wird, geht das Preismodell von einer Vielzahl an Preis bestimmenden Faktoren aus, die mithilfe effektiv bezahlter Preise von Vergleichsobjekten den mutmasslichen Marktpreis determinieren. Denn jeder Käufer ist bereit, für eine bestimmte Eigenschaft einen gewissen «Teil-Preis» zu bezahlen. Diese Eigenschaften werden wie folgt definiert und jedem gehandelten Objekt zugeordnet:

Makrolage (Zugehörigkeit zu einer Region, Attraktivität der Gemeinde, Erreichbarkeit des nächsten Wirtschaftszentrums usw.);
Mikrolage (Distanzen zu öV, Sicht, Besonnung, Immissionen usw.);
quantitative Objektinformationen (Grundrissgrösse, Volumen, Nutz fläche, Zimmerzahl usw.);
qualitative Objektinformationen (Baujahr, Zustand, Standard, usw.), spezielle wertmindernde oder -vermehrende Informationen und Zusatzobjekte.

Diese Daten von verkauften Objekten werden von wenigen spezialisierten Unternehmungen regelmässig erfasst. Mittels dieser gesammelten statistischen Daten und komplexen mathematischen Verfahren (multiple lineare Regression) können nun durch Vergleiche die zu erwartenden Marktpreise kuranter Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen berechnet werden.
Die Vorteile dieser Methode sind die niedrigen Kosten und dass das Ergebnis auf effektiven Preisen von Vergleichsobjekten basiert. Als Nachteil ist anzusehen, dass sie kein Urteil über Sanierungsaufwand und Energieeffizienz durch Experten ermöglicht, da die Liegenschaft nicht besichtigt wird.

Was ist mein Eigenheim wert?
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Was ist mein Eigenheim wert?

Der HEV Schweiz und die Abteilung Bewertung ∕ Expertisen des HEV Zürich ermöglichen Ihnen eine hedonische Bewertung Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung.

Expertenschätzung

Viele Sektionen des HEV Schweiz führen konventionelle Schätzungen durch. Dabei wird Ihre Liegenschaft von einem professionellen Schätzer besichtigt. Sie erhalten einen mehrseitigen Schätzungsbericht zu Ihren Akten. Dieser enthält alle wichtigen Daten und einen Baubeschrieb. Die Kosten einer solchen Schätzung sind allerdings höher als diejenigen einer Computerschätzung und belaufen sich je nach Objekt auf deutlich über 1'000 Franken.

Computerschätzung

Aufgrund tausender von Vergleichsobjekten wird Ihr Heim bewertet.
Aktuell: Dem Modell liegen tatsächlich erzielte Liegenschaftspreise zugrunde.
Praktisch: Sie füllen nur einen Fragebogen aus; Sie erhalten keinen Besuch.
Zuverlässig: Für Durchnittsobjekte hat sich die hedonische Methode bewährt. Vorsicht ist bei Luxusobjekten angezeigt. Nicht geeignet ist die Methode für Mehrfamilien und Geschäftshäuser.