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Eine Wohnung kaufen, mit welchen Tücken sollte man rechnen

Möchte man eine Wohnung kaufen, wird spätestens bei der Durchsicht des Kaufvertrages klar, dass man hierbei nicht nur eine Wohnung erwirbt. Man wird Miteigentümer am gesamten Gebäude und Grundstück. Wer sich nur die Wohnung anschaut, kann schon bald böse Überraschungen erleben, wenn zum Beispiel eine teure Sanierung des Daches oder der Fassade ansteht. Sanierungen werden normalerweise aus einem Erneuerungsfonds finanziert, in den alle Stockwerkeigentümer regelmässig einzahlen. Ist der Fonds nicht genügend gefüllt, müssen Käufer für Kosten aufkommen, die eigentlich die Vorgänger hätten begleichen müssen. Ein ungenügend gefüllter Fonds sollte beim Kaufpreis der Wohnung deshalb angemessen berücksichtigt werden. Prüfen sollte man ausserdem die Begründungsurkunde mit den Aufteilungsplänen, das Benutzungs- und Verwaltungsreglement sowie die Beschlussprotokolle der Eigentümergemeinschaft. Aus ihnen gehen Rechte und Pflichten hervor, die über den Kaufvertrag hinausgehen (Sondernutzungsrechte und -beschränkungen, Verwaltungskosten usw.). Sonst zahlen Käufer allenfalls für Einrichtungen und Leistungen, die sie gar nie nutzen.

Finanzielle Absicherung beim Kauf ab Plan

Besondere Vorsicht ist angebracht wenn Sie eine Wohnung kaufen in einem Neubau, der erst in Planung ist. Der Verkäufer verlangt in der Regel für die Reservation der Wohnung eine Anzahlung. Kaufinteressenten sollten keine Reservationszahlung leisten, die das übliche Mass von 20 000 bis 30 000 Franken übersteigt. Meistens werden schon in der Bauphase Teilzahlungen an den Verkäufer – in der Regel der Generalunternehmer (GU) – fällig. Falls der GU die Zahlungen für andere Zwecke verwendet (z. B. für andere Bauten) und zahlungsunfähig wird, kann ein geprellter Handwerker seine Forderungen direkt beim Eigentümer geltend machen. Im schlimmsten Fall muss der Eigentümer Leistungen also doppelt bezahlen. Dagegen schützt man sich am besten mit einer sogenannten GU-Erklärung. Darin bestätigt die Bank des GU, dass die Gesamtfinanzierung gesichert ist und die Teilzahlungen nur für diese Liegenschaft verwendet werden. Zudem empfiehlt es sich, im Kaufvertrag festzuhalten, dass Teilzahlungen an einen konkreten Baufortschritt gekoppelt sind, und sich regelmässig auf der Baustelle persönlich vom Fortschritt zu überzeugen. Grosse Teilzahlungen ohne entsprechenden Gegenwert können auf eine mangelnde Finanzkraft des GU hinweisen, da der Käufer so ungewollt die Rolle der kreditgebenden Bank übernimmt. Auch ein Auszug aus dem Betreibungsregister kann wertvolle Hinweise über das Geschäftsgebaren des GU liefern. Ein Entwurf des Kaufvertrags oder Kopien der Korrespondenz mit dem GU reichen in der Regel als Interessennachweis für einen Betreibungsauszug.

Nachträgliche Änderungen sind teuer

Oft tritt der GU im Kaufvertrag alle Garantieleistungen an den Käufer ab. Diese Vertragsklausel klingt harmlos; viele Käufer interpretieren sie sogar als Verbesserung ihrer Position. In Wirklichkeit hat sie zur Folge, dass der GU für die Behebung von Mängeln nicht mehr verantwortlich ist. Der Käufer muss selbst mit den Handwerkern eine Lösung finden. Käufer sollten einer Abtretung von Garantieansprüchen deshalb nach Möglichkeit nicht zustimmen. Weiter sollten Baupläne und ein Baubeschrieb inhaltlich übereinstimmen, möglichst detailliert und fester Bestandteil des Kaufvertrags sein. Ist zum Beispiel ein Cheminée in den Bauplänen eingezeichnet, im Baubeschrieb aber nicht aufgeführt, kann es zu Unklarheiten kommen. Kommt ein ungenügender Ausbaustandard erst in der Bauphase ans Licht, kann es für den Käufer teuer werden: Verkäufer stellen für Projektänderungen oft unverhältnismässig hohe Rechnungen. Besonders Bodenbeläge, Küchen und Nasszellen sind im Baubeschrieb nicht selten zu knapp budgetiert. Der Kaufvertrag sollte einen spätesten Bezugstermin vorsehen. Häufig wird nur festgehalten, dass der Termin im Voraus angekündigt wird. In diesem Fall kann der Käufer auch dann nicht vom Vertrag zurücktreten, wenn sich das Bauprojekt über Monate verzögert. Wer eine Wohnung kaufen will, sollte auf einem Kaufvertrag mit festem Übergabedatum bestehen und sich vertraglich zusichern lassen, dass der GU die Kosten übernimmt, die aus einer verspäteten Übernahme entstehen.

Merkblatt: Kauf von Liegenschaften

Das vorliegende Merkblatt gibt einen Überblick über die wichtigsten Fragen zum Kauf einer Privatliegenschaft.

Kurs Kauf und Verkauf von Liegenschaften
BILD: DJAMA / FOTOLIA

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Tipps für Haus- und Stockwerkeigentümer und solche die es werden wollen