• Wohneigentum: trotz Corona eher steigende Preise

Wohneigentum: trotz Corona eher steigende Preise

27.05.2021 ROGER KUHN, Leiter Bewertungen HEV Zürich

Bewertung Eigenheim – Hedonische Schätzung mit Qualitätssicherung durch professionelle Experten des HEV.

Wer hätte das gedacht: Als im März / April 2020 die einschneidenden Massnahmen des Bundes im Kampf gegen die derzeit noch nicht besiegte Pandemie wirksam wurden, konnte man damit rechnen, dass dies negative Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt haben würde. Gegenüber April 2020 hat sich die Quote der Langzeitarbeitslosen bis April 2021 jedoch nicht markant nach oben bewegt. Und ein Jahr später stellen wir auch fest, dass der Markt für Wohnimmobilien sich bisher als krisenresistent erwiesen hat.

Gemäss dem Beratungsunternehmen Wüest Partner AG erlebte das Wohneigentum 2020 einen merklichen Nachfrageschub, und die Preise stiegen erneut an. Gemäss diesem Institut erhöhten sich die durchschnittlichen Handänderungspreise bei den Einfamilienhäusern um 5,4% und bei den Eigentumswohnungen um 5,1%. In den hochpreisigen Regionen wie Zürich und Zug lagen diese Preiszunahmen noch höher. Zudem hat sich die Preisdynamik deutlich von den Renditeimmobilien zum privaten Wohneigentum hin verschoben. 

Wie die HEV-Immobilienumfrage 2020 aufzeigte, ist das Bedürfnis nach «eigenen vier Wänden» in der Bevölkerung ungebrochen, und die Verlängerung der Tiefzinsphase hat diesen Wunsch zusätzlich beflügelt. Steigende Preise bedeuten aber auch, dass dieser Wunsch für viele Haushalte – aufgrund der verschärften regulatorischen Anforderungen der Banken (mind. 20 % Eigenmittel) – immer weiter ausser Reichweite rückt. Laut der Studie «Schweizer Immobilienmarkt 2021» der Credit Suisse führt dies zu einer Verlagerung der Nachfrage nach vermehrt älteren und somit günstigeren Objekten sowie Lagen ausserhalb der teuren Regionen wie Zürich, Zug, Agglomerationen Basel und Luzern sowie Genferseeregion.

Wie wir bereits in unserem Artikel zur letzten Bewertungsaktion vom 1.12.2020 festhielten, hat die Pandemie sich auch auf die Wohnbedürfnisse der Nachfrager nach Wohneigentum ausgewirkt: Homeoffice hat Standorte in der Peripherie attraktiver gemacht, und der Suchradius hat sich erhöht. Die Nachfrageindizes der Firma Realmatch360, welche die Such-Abos nach Wohneigentum auswertet, verzeichneten im 2. Halbjahr 2020 Rekordwerte für Eigentumswohnungen wie auch Einfamilienhäuser an dezentralen Lagen. Dies führte auch dazu, dass in vielen alpinen Tourismusregionen ein erhöhtes Interesse nach Ferienwohnungen verzeichnet wird.

Interessant ist auch, dass gemäss dem Rapport der Credit Suisse im vergangenen Jahr rund 59% der gehandelten Eigentumswohnungen nicht älter als 20 Jahre waren. Bei den Einfamilienhäusern lag dieser Anteil nur bei knapp 26%. Am häufigsten gelangten EFH aus den Bauperioden 1981 bis 1990 (knapp 14,6%) sowie 1971 bis 1980 (13,6%) auf den Markt.

Was bedeutet dies für mein Eigenheim, was ist es heute wert?

Auf relativ einfache Weise ist es möglich, mittels statistischen Vergleichs von über 20000 Freihandverkäufen von Eigenheimen pro Jahr - entspricht etwa knapp der Hälfte der jährlichen Transaktionen in der Schweiz -, den Wert Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung zu bestimmen (hedonische Bewertungsmethode).

Keine Besichtigung notwendig

Dank der heute zur Verfügung stehenden Anwendungen wie Google Maps, «swisstopo» des Bundesamtes für Topografie und eines effizienten Berechnungstools unserer Partnerfirma für hedonischen Bewertungen sowie einigen von Ihnen zu liefernden technischen Angaben ist es möglich, den Wert Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung auch ohne Besichtigung zu bestimmen.

Diese statistische Vergleichswertmethode (mittels multipler linearer Regression) beurteilt ein Objekt nach den äusseren und inneren Werten. Zu den äusseren Werten gehören die Makrolage (Zugehörigkeit zu einer Region, Attraktivität der Gemeinde, Steuerkraft, Erreichbarkeit des nächsten Wirtschaftszentrums usw.) sowie die Mikrolage (Distanzen zu öffentlichem Verkehr, Sicht, Besonnung, Immissionen usw.). Letztere basiert zudem auf einem Höhen- wie auch auf einem Landschaftsmodell (swisstopo). Die inneren Werte hingegen berücksichtigen die umfangreichen Informationen über quantitative Faktoren einerseits (Grundrissgrösse und -qualität, Volumen, Nutzfläche, Zimmerzahl usw.) und über qualitative Angaben (Baujahr, Zustand, Ausbaustandard usw.) andererseits. Zusätzlich fliessen spezielle wertmindernde oder wertvermehrende Informationen und Zusatzobjekte in die Auswertung ein. Insgesamt bestimmen alle diese Einzelfaktoren den Gesamtwert einer Liegenschaft.

Computerschätzung

In Zusammenarbeit mit dem Hauseigentümerverband Schweiz führt die Abteilung Bewertung und Expertisen des HEV Zürich regelmässige Bewertungsaktionen durch, bei denen dieses ökonometrische Bewertungsmodell angewandt wird. Dabei stützt sich der HEV Zürich auf die hedonische Bewertungsfunktion «Wüest Dimensions» der Firma Wüest Partner AG ab, die unter anderem auch Partner diverser Banken, Versicherungen, kantonaler Steuerämter usw. ist. Die angebotene Computerschätzung eignet sich für kurante Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nicht aber für Luxusoder Abbruchobjekte, Mehrfamilienund Geschäftshäuser.

Was ist mein Eigenheim wert?
BILD: ROBERT KNESCHKE / FOTOLIA

Was ist mein Eigenheim wert?

Der HEV Schweiz und die Abteilung Bewertung ∕ Expertisen des HEV Zürich ermöglichen Ihnen eine hedonische Bewertung Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung.

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Schätzung Renditeobjekt

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