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Wohneigentum bleibt attraktiv

12.01.2023 Dominik Matter und Pascal Züger Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE)

Auch im Jahr 2023 wird Wohneigentum in der Schweiz gefragt bleiben. Derweil dürfte der Zinsanstieg zu tieferen Marktwerten von Mehrfamilienhäusern führen – trotz höherer Mieterträge.

Hohe Inflationsraten, ausgelöst durch Lieferkettenprobleme, die Corona-Massnahmen der Staaten und steigende Energie- und Nahrungsmittelpreise als Folge des Ukraine-Kriegs geben Anlass zur Sorge. Die Zentralbanken versuchen, den hohen Teuerungsraten durch Zinserhöhungen Herr zu werden, was die Wirtschaft zunehmend bremsen wird. Steht eine Rezession bevor? Die Prognosen zur internationalen Konjunktur und zum Wirtschaftswachstum in der Schweiz sind mit hoher Unsicherheit verbunden.

In einem sind sich aber die allermeisten Experten einig: Das globale Wirtschaftswachstum wird sich 2023 verlangsamen. Insbesondere die USA und Europa sind von einer deutlichen Wachstumsschwäche betroffen. Und wenn das Wirtschaftswachstum der grössten Handelspartner rückläufig ist, dann leidet auch die Exportwirtschaft in der Schweiz. Eine Rezession kann hierzulande zwar aus heutiger Sicht – vor allem dank des Konsums der privaten Haushalte – wohl vermieden werden, aber das Wirtschaftswachstum dürfte 2023 unter 1 Prozent zu liegen kommen – im abgelaufenen Jahr 2022 waren es noch über 2 Prozent. Eine deutliche Wachstumsverlangsamung also. 

Eigentumswohnungen: Nachfrageüberhang bleibt bestehen

Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen (EWG) hat sich 2022 in der Schweiz noch beschleunigt – trotz eingangs erwähnter Unsicherheiten. Um 7,4 Prozent teurer wurden innert Jahresfrist EWG im unteren, um 7,5 Prozent jene im mittleren Segment. Spitzenreiter sind einmal mehr die Preise im volatileren gehobenen Segment, die um 8,8 Prozent angestiegen sind. Am seit einigen Jahren zu beobachtenden Nachfrageüberhang hat sich offensichtlich nichts geändert. Zwar ist die Zahl der Angebote in den letzten Monaten wieder leicht gestiegen, sie liegt aber nach wie vor rund 25 Prozent unter der Angebotsmenge von vor der Pandemie. Vor dem Hintergrund der tendenziell sinkenden Bautätigkeit dürfte sich an dieser Situation mittelfristig kaum etwas ändern.

Angesichts des herrschenden Nachfrageüberhangs und der rückläufigen Bautätigkeit erscheint ein weiterer Preisanstieg im Jahr 2023 realistisch. Auch wenn die Hypothekarzinsen in den kommenden Monaten noch weiter steigen, wird dies die Nachfrage nach EWG kaum so stark beeinflussen, dass ein Überangebot entsteht und die Preise signifikant unter Druck kommen werden. Einzig im gehobenen Segment, das in der Vergangenheit schon sensibler auf negative Entwicklungen in der Gesamtwirtschaft reagierte, dürfte die eingetrübte konjunkturelle Lage den Preisanstieg bremsen.

Einfamilienhäuser: Abnehmende Neubautätigkeit

Im Gegensatz zu den EWG ist bei Einfamilienhäusern (EFH) keine Beschleunigung der Preisentwicklung festzustellen. Der Markt zeigt sich aber nach wie vor robust: So lagen die Preise im 3. Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahresquartal im unteren Segment um 6,2 Prozent, im mittleren um 4,6 Prozent und im gehobenen Segment um 5,8 Prozent höher. Und analog zu den EWG dürfte auch bei den EFH der ausgetrocknete Markt bei gleichzeitig hoher Nachfrage für die steigenden Preise verantwortlich sein. Die Angebotsmenge hat sich zwar ebenfalls etwas erholt, aber die Differenz zum Stand von vor der Pandemie ist nach wie vor erheblich. Und die Situation mit dem knappen Angebot dürfte sich auch künftig nicht so schnell entschärfen. Denn die Neubautätigkeit im EFH-Segment wird abnehmen, vor allem, weil die raumplanerischen Vorgaben den Neubau auf der grünen Wiese erschweren.

Gemäss Ergebnis der Immobilienumfrage Herbst 2022 gehen vom HEV Schweiz und FPRE befragte Experten davon aus, dass die Preise für EFH 2023 weiter steigen werden, allerdings nicht mehr so stark wie in den Vorjahren. Angesichts der anhaltend tiefen Angebotsmengen scheint dies plausibel. Insgesamt erwartet FPRE im unteren und gehobenen Segment 2023 jedoch stagnierende Preise, während im mittleren Segment weitere Preissteigerungen wahrscheinlich sind, wobei die Teuerung von 2022 nicht erreicht wird.

Investorenmärkte: Tiefere Marktwerte trotz höherer Mieterträge

Die Schweizerische Nationalbank hat die Zinsen im Dezember 2022 ein weiteres Mal erhöht, um die Inflation unter Kontrolle zu halten. Die Diskontierungssätze für Mehrfamilienhäuser (MFH) werden dadurch noch etwas steigen. Gleichzeitig wird die zuwanderungsbedingt hohe Zusatznachfrage nach Mietwohnungen ertragsseitig für eine Verbesserung sorgen, einerseits durch sinkende Leerstände in der Peripherie, andererseits durch steigende Marktmieten in den Zentren. Zum ersten Mal seit vielen Jahren ist auch bei den Bestandesmieten ein Anstieg zu erwarten, dank der erwarteten Erhöhung des Referenzzinssatzes und der Möglichkeit, 40 Prozent der Inflation auf die Mieter zu überwälzen. Aber auch wenn im Bestand die Erträge steigen, die Diskontierungsseite wird einen stärkeren Einfluss haben, und FPRE geht davon aus, dass die Marktwerte von MFH 2023 mehrheitlich sinken werden. Einzig im Altbausegment sind stabile Marktwerte wahrscheinlich.