• Wo Büroflächen zu Wohnungen werden

Wo Büroflächen zu Wohnungen werden

14.10.2021 PHILIPP DREYER, Journalist, Zürich

Ungenutzte Büroflächen bieten viel Potenzial für die Transformation zu Wohnungen. Als Vorteil bei einer Umnutzung von Bürogebäuden erweist sich meist die flexible Baustruktur. Architekten bezeichnen den fundamentalen Identitätswechsel als besondere Herausforderung. Ein Beispiel aus Zürich und Bern.

Mitten in einem ruhigen Zürcher Wohnquartier steht ein eingerüsteter rechteckiger Betonskelettbau. Nichts mehr erinnert bei diesem Gebäude am Fusse des Uetlibergs an eine ehemalige Geschäftsliegenschaft aus den neunziger Jahren. Dieser fünfstöckige Bau an der Talwiesenstrasse 7 im Quartier Friesenberg wird bis Ende Dezember kommenden Jahres zu einem Wohnhaus mit 59 Wohnungen umgebaut. Bauherrin ist die Immobiliengesellschaft Mobimo in Küsnacht. 

Fundamentaler Identitätswechsel

Für die architektonische Umsetzung dieser Transformation zeichnet die Theo Hotz Partner AG in Zürich verantwortlich. «Wir begleiten unsere Bauherren bei den wegweisenden Entscheiden in frühen Planungsphasen mit allen dazu nötigen Variantenstudien », sagt Architekt Robert Surbeck. «Dadurch können Transformationsentscheide für alle Beteiligten auf guten Grundlagen getroffen werden und es kann ein Weg gefunden werden, das ehemalige Bürohaus zu zeitgemässen Wohnungen weiterzuentwickeln. » Eine Transformation der bestehenden Bausubstanz in ein modernes Wohnhaus gibt dem «alten » Bürohaus eine neue Identität. «Dieser gestalterisch fundamentale Identitätswechsel ist ein spannender Prozess und eine der grössten Herausforderungen.»

Über Balkone und Aussenräume verfügen Bürohäuser in den seltensten Fällen. Für die Architekten haben sie deshalb bei einer Umnutzung einen besonderen Stellenwert, denn sie schaffen einen neuen Ausdruck zwischen alt und neu. Einerseits geben sie der Liegenschaft ein neues Gesicht, andererseits entsteht dadurch auch äusserlich die klar lesbare Identität eines Wohnhauses. Dazu zählen bei diesem Projekt ebenso die grossflächigen Fenster, die neu bis zum Boden reichen.

Betonstruktur als Gestaltungsmittel

Durch die vorgegebene Gebäudeform, ihre Struktur und grosse Baukörpertiefen sei es keine leichte Aufgabe, Büros zu Wohnungen umzuwandeln, betont Surbeck. Wo lassen sich zum Beispiel Wohnungstrennwände einziehen? Die Raumhöhen von über drei Metern bezeichnet der Architekt als Vorteil gegenüber herkömmlichen Wohnungen, die über eine Höhe von knapp zweieinhalb Metern verfügen. «Die bestehende Betonstruktur übernehmen wir für die Wohnungen, ebenso die Decken aus Sichtbeton. Das alles vermittelt ein sehr grosszügiges Gefühl.» Desgleichen der fein profilierte bronzefarbene Metallvorhang, welcher als «neues Kleid» die ehemalige Fassade aus quadratischen Platten ersetzt. 

Auch die Definition des Wohnungsspiegels, beziehungsweise der Nutzerbedürfnisse der Mieterschaft ist anspruchsvoll. Realisiert werden 59 1½- bis 4½-Zimmerwohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 54 und 106 Quadratmetern. Die Erdgeschosswohnungen mit Sitzplatz bieten viel Grünraum. Aus dem ehemaligen Sekretariatsbüro im Haupteingang wird ein Veloabstellraum. Geometrisch frei angeordnete Treppen verbinden die einzelnen Korridore und Wohngeschosse. Ein neues Dach mit Oberlichtern durchflutet das Treppenhaus mit viel Tageslicht und bildet eine Art Lichthof. Zum Abschluss der Transformation gehört die Umgebungsgestaltung mit einem parkähnlichen Freiraum.

Den richtigen Totalunternehmer beauftragen

Bei einer umfassenden Transformation ist auch der Projektleiter gefordert. Als eine der grössten Herausforderungen bei einer solch umfassenden Transformation bezeichnet Mobimo-Projektleiter Daniel Garcia die Vergabe an einen geeigneten Totalunternehmer, der auch im Bereich Statik ein starker Partner ist. «Um die neuen Korridore zu realisieren, mussten beispielsweise Betonpfeiler entfernt werden», sagt Garcia. Dieser Rückbau habe eine enorme Auswirkung auf die Statik des Gebäudes, die deshalb neu berechnet werden musste. «Eine unserer Vorgaben an die Architekten bestand unter anderem darin, optimale und ‹fliessende› Raumproportionen in Bezug auf eine gute Möblierbarkeit zu realisieren.» Bei einer Umnutzung zu Wohnungen spielen ebenso Schallschutzmassnahmen und die Dämmung der Wände eine zentrale Rolle. So können Wohnungsnachbarn gegen Lärm geschützt werden. Zeitgemässe Anforderungen an die Erschliessungs- und Gebäudetechnik gehören ebenso dazu wie die Gewährung einer möglichst hohen Privatsphäre durch Sichtschutz. Hinzu kommen bauliche Massnahmen, um Einbrüche zu verhindern, sowie eine Beleuchtung, die keine «dunkle Zonen» zulässt.

 

Die erzielte Grosszügigkeit gibt den Wohnungen einen loftartigen Charakter. BILD MOBIMO / THEO HOTZ PARTNER  Je weiter oben im Gebäude, desto grösser ist der Glasanteil der Fassade und umso höher der Ausbaustandard  BILD BAUART.CH / RUEDI WALTI (v.l.n.r.)

Wohnen in einem früheren Amtshaus

Im ehemaligen Bürohaus an der Eigerstrasse 73 in Bern wurde Ende August dieses Jahres die Umnutzung eines Bürohauses aus den 1960er-Jahren zu einem Wohnhaus abgeschlossen. Wo bis Oktober 2019 das kantonale Amt für Migration und Personenstand seinen Sitz hatte, wurden in den oberen fünf Stockwerken des Gebäudes unter dem Motto «Urban living » 47 1 bis 3½-Zimmerwohnungen und sieben Lofts im Sockelgeschoss als Mieteinheiten realisiert. Im Erdgeschoss befinden sich Gewerbebetriebe. Als Bauherrin figuriert die Brückenkopf Bern AG. Der Transformationsprozess startete Anfang November 2019.

Für Liegenschaftsbesitzer Lorenz Müller war klar, dass er das Gebäude an der Monbijoubrücke zu Wohnungen umnutzen wollte, da die Büroliegenschaft innen wie aussen komplett hätte renoviert werden müssen. «Wir wollten einen vielfältigen Mietermix und legten den Fokus auf kleinere Wohnungen, da für Familienwohnungen die Möglichkeiten für Grünflächen fehlten.»

Viele Bürogebäude befinden sich in exponierter Lage an Hauptverkehrsstrassen. Das macht Schallschutzfenster und Schalldämmungen zwischen den Wohnungen notwendig. Besonders bei älteren Bestandsgebäuden muss auch der Brandschutz im Gebäudeinnern oft verbessert und erneuert werden. Hinzu kommt das Platzieren von Fallsträngen für die gesamte Gebäudetechnik. Als besondere Herausforderung bezeichnet Müller die genaue Berechnung der Sanierungskosten und die Konzeption / Gestaltung der Wohnungsgrundrisse in Anbetracht der gegenseitigen Abhängigkeiten von Statik, Akustik, Brandschutz und Architektur. Das Gebäude entspricht dem Minergie- Standard und die Wärmeversorgung erfolgt durch Fernwärme vom Wärmeverbund Marzili. «Der Umnutzungsprozess war immer eine Abwägung zwischen Budget, Qualität und Architektur», meint Müller rückblickend.

Generell benötigen Wohnungen mehr Tageslicht als Büroräume. Viele Bürogebäude verfügen über deutlich grössere Gebäudetiefen, als sie im Wohnungsbau üblich sind. Aus diesem Grund sind sie schwer zu belichten. Um den Aussenbezug zu stärken, sind beim Umbau von Büros zu Wohnungen daher die Absenkung von Fensterbrüstungen, der Einbau von Loggien oder der Anbau von Balkonen üblich.

Wohnungen vollständig in Leichtbauweise

Für die Projektentwicklung und Transformation wurde die Bauart Architekten und Planer AG in Bern beauftragt. «Die Tragstruktur des Gebäudes besteht aus Stützen und Platten», sagt Projektleiter Andreas Schreurs. Der typische Stützen- / Plattenbau wurde auf den Rohbau zurückgebaut und die neuen Wohnungen komplett in Leichtbauweise erstellt. «Dadurch wird die Architektur der 60er-Jahre über die freigestellten Stützen und freistehenden Wände erlebbar.» Schiebetüren verbinden einzelne Räume oder trennen sie ab, beziehungsweise kann der Raum entlang der Fassade vollständig geöffnet werden. Durch die Umnutzung mit freigestellten Stützen, freistehenden Wänden und einer grossformatig verglasten Fassade ist sie prägendes Element der Architektur geworden.

«Die erzielte Grosszügigkeit gibt den Wohnungen einen loftartigen Charakter, der sich als prägendes Element durch das ganze Gebäude zieht», beschreibt Schreurs die Transformation. «Die Fassade orientiert sich an der neuen Nutzung mit grossen Panoramafensterbändern, nimmt aber in der Materialisierung Elemente der alten Fassade auf.» Je weiter oben im Gebäude, desto grösser ist der Glasanteil der Fassade und umso höher der Ausbaustandard der Wohnungen. Den Abschluss dieser Transformation bildet die Dachterrasse, die von allen Mietparteien genutzt werden kann.

Nicht zuletzt benötigen Wohngebäude auch deutlich mehr Sanitärräume, als dies in Bürogebäuden der Fall ist. In der Regel müssen daher bei einem Umbau zusätzliche Steigschächte eingebaut werden. Die Kosten für die Transformation betrugen rund 21 Millionen Franken.