• Wissen Sie, über welchen Wert Ihre Liegenschaft verfügt?

Wissen Sie, über welchen Wert Ihre Liegenschaft verfügt?

29.04.2020 KATHRIN ELIASSON MSc Business & Economics Ökonomin Volkswirtschaft und Immobilienmarkt beim HEV Schweiz

Immobilien unterscheiden sich sehr voneinander und werden vergleichsweise selten gehandelt. Zudem verändert sich ihr Wert im Laufe der Zeit. Eine professionelle Immobilienschätzung kann sich daher lohnen.

Viele Haus- und Wohnungseigentümer kennen den Wert ihrer Immobilie nicht genau. In der Regel ist ihnen nur der Kaufpreis, den sie ursprünglich bezahlt haben, oder auch der Steuerwert bekannt. Dies hat eine Umfrage des VZ Vermögenszentrums im Frühling 2018 ergeben. Etwa die Hälfte der Befragten schätzt den Wert ihres Hauses mehr als 10 Prozent zu tief ein. 15 Prozent dachten, ihre Immobilie sei mehr wert, als sie es tatsächlich ist. 

Falsche Einschätzung kann teuer werden

Wer plant, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen, tut gut daran, den Wert seiner Immobilie auf professionelle Art und Weise zu ermitteln. Andernfalls entgehen einem schnell einige zehntausend Franken. Hat das Haus beispielsweise einen Wert von einer Million Franken, und man schätzt den Wert um 10 Prozent zu tief ein, entgehen einem 100 000 Franken.

Ein Eigenheim zu kaufen oder zu verkaufen, zählt für viele Menschen zu den grössten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Es ist daher wichtig, sich auf fundierte und vertrauenswürdige Grundlagen stützen zu können.

Deswegen braucht es eine professionelle Schätzung

Immobilien werden im Vergleich zu anderen Gütern eher selten gehandelt. Während Industriegüter wie beispielsweise Autos in grossen Mengen hergestellt und mehrere tausend Exemplare des gleichen Modells produziert werden, unterscheidet sich jedes Haus vom anderen. Dies nicht nur in der Grösse und im Baustil, sondern auch durch die geografische Lage, die den Wert einer Immobilie stark beeinflusst. Weil nur relativ wenige Transaktionen erfolgen und die Objekte schlecht miteinander verglichen werden können, wird es anspruchsvoll, die Preise direkt miteinander zu vergleichen und daraus den Wert einer Immobilie abzuleiten. Die tatsächlich bezahlten Preise sind meist auch nicht öffentlich, was einen Vergleich ebenfalls erschwert. Aus diesen Gründen wird der Wert von Immobilien anhand verschiedener Verfahren geschätzt. Abhängig von der Situation und dem Ziel der Schätzung werden unterschiedliche Werte geschätzt, und es kommen unterschiedliche Bewertungsmethoden zum Einsatz.

Verschiedene Schätzungsmethoden

Um den Wert von Immobilien zu schätzen, wurden im Verlauf der Zeit verschiedene Methoden entwickelt. Ihr Ziel ist es, den Preis zu schätzen, den eine Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt auf dem Markt erzielen würde. Je nach Situation und Art der Immobilie ist die eine oder die andere Methode dafür besser geeignet. Mit der Substanzwertmethode wird beispielsweise berechnet, was der Bau eines Gebäudes gekostet hat. Davon wird die Wertminderung durch die Alterung der Immobilie abgezogen und der Landwert wird dazugezählt. Diese Methode eignet sich besonders für die Bewertung von Einfamilienhäusern. Für die Bewertung von Renditeliegenschaften ist sie jedoch nicht geeignet. Neuere Schätzungsmethoden basieren auf Computermodellen, welche die Eigenschaften und Preise vergangener Immobilientransaktionen erfassen. Daraus versucht man abzuleiten, welchen Preis das zu bewertende Objekt erzielen würde. Solche sogenannt hedonischen Modelle kommen heute bei den allermeisten Banken zum Einsatz, wenn es darum geht, eine Hypothek zu vergeben.

Immobilienpreise unterliegen Zyklen

Immobilienpreise verändern sich im Verlauf der Zeit. Das Alter, aber auch die allgemeine Nachfrage und das Angebot für Immobilien auf dem Markt beeinflussen deren Wert. Eine Analyse von Fahrländer Partner Raumentwicklung (Zyklen im Schweizer Immobilienmarkt) zeigt, dass sich Immobilienpreise in Zyklen entwickeln. Auf eine Phase mit steigenden Immobilienpreisen in der 2. Hälfte der 80er-Jahre folgte ein regelrechter Preissturz Anfang der 90er-Jahre. Ab dem Jahr 2000 stiegen die Preise wieder an und haben, wie es scheint, erst kürzlich (2015) ihren vorläufigen Höhepunkt erreicht. Dabei hängt die Preisentwicklung stark von der Entwicklung der Landpreise ab.

Diese Faktoren beeinflussen den Preis

Verschiedene Faktoren beeinflussen die Entwicklung von Immobilienpreisen. Die allerwichtigste Einflussgrösse ist die Lage: Eine Wohnung an begehrter Lage, beispielsweise im Stadtzentrum von Bern, kostet mehr als eine auf dem Land, weit entfernt vom Zentrum. Aber auch politische Entscheide haben einen Einfluss auf den Wert: Wird die günstige Wohnung auf dem Land plötzlich durch eine neue Bahnlinie erschlossen, erhöht sich der Preis, da sie nun besser erreichbar ist.

Die Höhe der Hypothekarzinsen spielt ebenfalls eine Rolle: Durch die Tiefzinspolitik der Nationalbank wurden die Hypothekarzinsen so günstig, dass die Nachfrage nach Immobilien stark anstieg. Damit stiegen auch die Immobilienpreise an. Da sich viele dieser Einflussfaktoren immer wieder verändern, verändern sich die Immobilienpreise im Laufe der Zeit. Vor einem Kauf oder Verkauf, aber auch für andere Zwecke, ist es daher unabdingbar, den aktuellen Preis einer Liegenschaft professionell schätzen zu lassen. Ebenfalls sollte bedacht werden, dass eine Schätzung nur für einen begrenzten Zeitraum gültig ist.

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