• Wenn Dienstbarkeiten Bauvorhaben verhindern

Wenn Dienstbarkeiten Bauvorhaben verhindern

12.08.2019

Eine Dienstbarkeitslast, die im Grundbuch eingetragen ist, kann ein Bauvorhaben beeinträchtigen oder gar verhindern. Dies, selbst wenn die geplante Baute nach öffentlichem Recht zulässig wäre.

Wer ein Grundstück überbauen will, muss die Bauordnung und den Zonenplan einhalten. Die Beachtung dieser öffentlich-rechtlichen Vorschriften genügt unter Umständen aber nicht, da noch immer eine Dienstbarkeit die Realisierung des Bauvorhabens blockieren kann.

Dienstbarkeit

Ist ein Grundeigentümer mit einer Dienstbarkeit belastet, darf er entweder sein Eigentumsrecht in bestimmter Hinsicht nicht ausüben, oder er muss bestimmte Tätigkeiten unterlassen. Der Inhalt einer Dienstbarkeit ist also – je nachdem – ein Dulden oder ein Unterlassen seitens des belasteten Grundeigentümers. Beispielsweise duldet ein Eigentümer ein Wegrecht über sein Grundstück, oder er unterlässt es, auf seinem Grundstück eine Baute von einer gewissen Höhe zu erstellen, obschon er dies nach öffentlichem Recht dürfte.

Das Wort «Dienstbarkeit» bringt zum Ausdruck, dass das Grundstück einer anderen Person als dem Eigentümer «dienstbar» gemacht ist. Anstelle von Dienstbarkeiten wird oft auch von Servituten gesprochen, wobei es sich um Synonyme handelt. Durch die Belastung mit einer Dienstbarkeit erfährt das Grundstück in der Regel eine Wertminderung. Dieser Wertverlust ist aber normalerweise viel kleiner als die Wertvermehrung, von der das berechtigte Grundstück profitiert. Aus diesem Grund wird dem belasteten Eigentümer für die Einräumung der Dienstbarkeit vielfach eine Entschädigung bezahlt.

Grundbucheintrag

Eine Dienstbarkeit entsteht mit dem Eintrag im Grundbuch. Dieser setzt einen öffentlich beurkundeten Vertrag durch einen Notar voraus. Durch diese Formvorschrift wollte der Gesetzgeber Rechtssicherheit schaffen. Der Vertragstext wird daher von dieser Urkundsperson formuliert, die zudem auch einer Rechtsbelehrungspflicht unterliegt. Damit soll für die Vertragsparteien verständlich werden, worauf sie sich einlassen. Im Weiteren dient diese Formvorschrift auch der Vorbeugung und Vermeidung von Auslegungsproblemen, die sich erfahrungsgemäss oft erst viele Jahre nach der Dienstbarkeitserrichtung und nach einem Wechsel der ursprünglich beteiligten Parteien ergeben.

Kein Gewohnheitsrecht

Es gilt der Grundsatz, dass ohne Grundbucheintrag keine Dienstbarkeit entsteht. Das bedeutet, dass selbst durch die lang andauernde Ausübung eines Rechts – beispielsweise die Benützung eines Weges über das Nachbargrundstück – eine Dienstbarkeit nicht ersessen werden kann.

Dauer

Eine Dienstbarkeit dauert grundsätzlich bis zum Zeitpunkt der Löschung im Grundbuch. Diese erfolgt durch eine schriftliche Erklärung des Berechtigten. Der belastete Eigentümer hat dabei nicht mitzuwirken. Der Grund der Löschung muss gegenüber dem Grundbuchamt nicht angegeben werden. Mit der Löschung im Grundbuch geht die Dienstbarkeit unter.

Verjährung

Eine Dienstbarkeit verjährt nicht. Sie dauert so lange, wie diese im Grundbuch eingetragen ist. Grundsätzlich gibt es keine Maximaldauer für Dienstbarkeiten. Eine Ausnahme bilden die höchstpersönlichen Rechte wie Wohnrechte und Nutzniessungen, die mit dem Tod des Berechtigten enden. Auch beim selbstständigen und dauernden Baurecht, das als Grundstück im Grundbuch aufgenommen wird, gilt eine Höchstgrenze (100 Jahre).

Nichtausübung

Nach schweizerischem Recht ist die Eigentumsfreiheitsersitzung ausgeschlossen. Mit anderen Worten: Die Tatsache, dass eine Dienstbarkeit während längerer Zeit weder ausgeübt noch geltend gemacht wird und der belastete Eigentümer insoweit den Besitz unbelastet geniessen kann, führt nicht zum Untergang der Dienstbarkeit. In Frankreich hingegen geht eine Dienstbarkeit unter, sofern sie während 30 Jahren nicht ausgeübt wird (Art. 706 Code civil français). So kann beispielsweise ein Wohnrecht, das während rund 45 Jahren nicht ausgeübt worden ist, heute immer noch ausgeübt werden (Urteil des Bundesgerichts vom 19.11.1997 = BGE 123 III 461). Dasselbe gilt für ein Wegrecht, das während 70 Jahren nicht beansprucht worden ist: Auch dieses besteht weiterhin (Urteil Nr. 5A_478/2007 des Bundesgerichts vom 20.11.2007).

Ablösung

Der Eigentümer eines belasteten Grundstücks kann beim Gericht die Löschung einer Dienstbarkeitslast verlangen, sofern er behauptet, dass diese für den Berechtigten alles Interesse verloren hat (Art. 736 Abs. 1 ZGB). Es muss in einem solchen Fall geprüft werden, ob der Berechtigte tatsächlich kein Interesse mehr daran hat, die Dienstbarkeit zum ursprünglichen Zweck auszuüben. Eine gerichtliche Löschung kommt oft bei sehr alten Dienstbarkeiten vor, die keinen Bezug mehr zur heutigen Zeit haben. Zu denken ist hier etwa an ein Mistplatzrecht in der Berner Altstadt. Stellt das Gericht fest, dass der Berechtigte bloss ein geringes Interesse an der Dienstbarkeit hat, kann diese gegen Entschädigung ganz oder teilweise abgelöst werden (Art. 736 Abs. 2 ZGB).

Löschung von Amtes wegen

In vier Einzelfällen darf gemäss Art. 976 ZGB das Grundbuchamt eine Dienstbarkeit von Amtes wegen löschen. Anzufügen sind als Beispiele hierfür eine zeitlich befristete Dienstbarkeit, oder wenn bei einer Personaldienstbarkeit der Berechtigte verstorben ist – z. B. bei einem Wohnrecht. Dasselbe gilt, wenn eine Dienstbarkeit das Grundstück wegen seiner örtlichen Lage gar nicht (mehr) betreffen kann, oder wenn das betroffene Grundstück untergegangen ist, beispielsweise durch Versinken, Wegspülen oder dauernde Überflutung.

Löschung auf Antrag

Der dienstbarkeitsbelastete Grundeigentümer kann gegenüber dem Grundbuchamt einen Löschungsantrag stellen und diesen damit begründen, dass eine Dienstbarkeit höchstwahrscheinlich keine rechtliche Bedeutung mehr habe (Art. 976a ZGB). Das ist vor allem dann der Fall, wenn gemäss den Belegen oder den Umständen das belastete Grundstück gar nicht betroffen ist. Als Beispiel sei an ein Kiesabbaurecht in einer Einfamilienhauszone zu denken. In einem solchen Fall hat der Belastete das Löschungsbegehren zu begründen, wobei der Berechtigte anzuhören ist.

Baubewilligung

Eine Baubewilligung wird gestützt auf die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des kommunalen und kantonalen Baurechts erteilt. Die Baubewilligungsbehörde berücksichtigt dabei die privatrechtrechtlichen Einschränkungen im Grundbuch nicht. Bei diesen Dienstbarkeitslasten handelt sich beispielsweise um Näherbaurechte, Grenzbaurechte, Baubeschränkungen oder Bauverbote. Letztlich können aber genau diese verhindern, dass sich eine Baubewilligung umsetzen lässt.

ROLAND PFÄFFLI Prof. Dr. iur., Notar, Thun Konsulent bei Von Graffenried Recht, Bern

MASCHA SANTSCHI KALLAY Dr. iur., Rechtsanwältin, Meggen Konsulentin bei epartners Rechtsanwälte AG, Zürich

Fazit

Da eine Dienstbarkeit grundsätzlich unbefristet gültig ist, empfiehlt es sich, bei einem Bauvorhaben nicht nur das öffentliche Recht zu konsultieren, sondern auch die privatrechtlichen Einschränkungen, die als Dienstbarkeitslasten im Grundbuch eingetragen sind. Hinsichtlich der Einsicht in das Grundbuch gilt für Dienstbarkeiten keine Einschränkung: Jeder kann sie ohne Nachweis eines besonderen Interesses einsehen.