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Weitervermietung an Dritte

12.01.2023 David Ehrensperger, Rechtsanwalt, Steuerberater, BDO AG

Welche steuerlichen Konsequenzen hat die Vermietung eines Teils des selbstgenutzten Hauses oder der selbstgenutzten Wohnung?

Erträge aus Immobilien im Privatvermögen unterliegen – wie generell alle Werte, die den Steuerpflichtigen in einer Steuerperiode zufliessen – der Einkommenssteuer. Dies entspricht dem Prinzip der Besteuerung des Gesamtreineinkommens und stellt damit auf den sogenannten Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ab. Als Erträge aus Immobilien gelten namentlich die mit der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung erzielten Mietzinseinnahmen. Gemäss Steuerrecht des Bundes muss auch ein Eigenheimbesitzer, der sein Haus selbst nutzt, einen Nutzwert – den sogenannten Eigenmietwert – als Einkommen versteuern.

Wesentliches Kriterium: zum Eigengebrauch zur Verfügung stehend

Die Besteuerung des Eigenmietwerts setzt im Wesentlichen voraus, dass sich die steuerpflichtige Eigentümerin die Möglichkeit, ihre eigene Liegenschaft zu nutzen, dauernd zur Verfügung hält. Mit anderen Worten spielt es keine Rolle, ob der Steuerpflichtige das Haus oder die Wohnung tatsächlich und ständig bewohnt. So ist die Eigentümerin einer Ferienwohnung, die sie nur während fünf Wochen im Jahr benützt und in der übrigen Zeit nicht an Dritte vermietet, grundsätzlich für den gesamten Eigenmietwert steuerpflichtig.

Eine differenzierte Betrachtungsweise drängt sich hingegen auf, wenn die Nutzungsmöglichkeit des Eigentümers eingeschränkt ist. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Liegenschaft aufgrund eines vollständigen Umbaus unbewohnbar ist. Ebenso muss eine Aufsplittung gemacht werden, wenn das Haus oder die Wohnung zeitweise ganz oder zu Teilen fremdvermietet wird. Zwar stellen die durch die Vermietung erzielten Mietzinseinnahmen wiederum Erträge aus Immobilien und damit steuerbares Einkommen dar. Jedoch steht der steuerpflichtigen Wohneigentümerin eine Kürzung des Eigenmietwerts zu.

Die Methoden zur Ermittlung des Betrages, um den der Eigenmietwert gekürzt werden darf, sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich. In der Regel wird der vermietete Teil zur gesamten Liegenschaft ins Verhältnis gesetzt, etwa aufgrund der Anzahl Räume, der bewohnbaren Fläche oder der Anzahl Raumeinheiten gemäss Schätzungsprotokoll. Vereinzelt werden auch Pauschalmethoden zugelassen. Im Folgenden zeigen wir Ihnen anhand praktischer Beispiele, wie Sie die einzelnen Einkommensbestandteile in der Steuererklärung richtig deklarieren und welche Abzüge geltend gemacht werden können.

Beispiel 1 Herr Schmidt wohnt in seiner eigenen Liegenschaft im Kanton Baselland. Der Eigenmietwert beträgt Fr. 18 000.– Herr Schmidt vermietet zwei Zimmer der Liegenschaft an eine GmbH, für die er gleichzeitig als Arbeitnehmer tätig ist. Der jährliche Mietzins beläuft sich auf Fr. 6000.–. Gemäss Praxis im Kanton Baselland ist auf dem Eigenmietwert nach folgender Formel eine Reduktion vorzunehmen:

Reduktion pro vermietetes Zimmer = Eigenmietwert ÷ (Anzahl Zimmer + 1)

Nebenräume wie Küche, Bad, Keller etc. gelten dabei nicht als Zimmer. Ihnen wird durch Addition der Zahl 1 im Divisor Rechnung getragen. Die Liegenschaft von Herrn Schmidt verfügt über 8 vollwertige Zimmer. Für die vermieteten Büroräume rechtfertigt sich somit eine Reduktion von Fr. 4000.–. In seiner Steuererklärung deklariert Herr Schmidt als Liegenschaftserträge den Eigenmietwert mit Fr. 14 000.– sowie die Mietzinseinnahmen mit Fr. 6000.-. Hinsichtlich Liegenschaftsunterhalt kann Herr Schmidt zwischen dem Abzug der effektiven Kosten und dem Pauschalabzug wählen.

Beispiel 2 Frau Küng wohnt in ihrer eigenen 5.5-Zimmer-Wohnung im Kanton Fribourg. Der Eigenmietwert der Wohnung beträgt Fr. 15 000.–. Eines der Zimmer schreibt sie ganzjährig auf der Online-Plattform Airbnb aus. Sie erzielt damit jährliche Einkünfte in Höhe von Fr. 10 000.–. Praxisgemäss kann im Kanton Fribourg auf die Deklaration der Einkünfte aus der Vermietung verzichtet werden, sofern die Mietzinseinnahmen unter dem Eigenmietwert liegen und den Betrag von Fr. 12 000.– pro Jahr nicht übersteigen. Demgegenüber wird auf eine Reduktion des Eigenmietwerts verzichtet. Die zu deklarierenden Einkünfte aus Liegenschaften betragen Fr. 15 000.–. Darauf kann Frau Küng wahlweise die effektiven Unterhaltskosten in Abzug bringen oder den Pauschalabzug geltend machen. Die mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten kann Frau Küng hingegen nicht abziehen.

Beispiel 3 Herr Thalmann ist Eigentümer einer Ferienwohnung im Kanton Graubünden. Der Eigenmietwert beträgt Fr. 37 440.–. Während zwei Wochen im Jahr vermietet er die Wohnung an Gäste des World Economic Forum und erzielt damit Mieterträge in Höhe von Fr. 100 000.–. In den übrigen 50 Wochen des Jahres benützt er die Wohnung gelegentlich selber oder hält sie sich zumindest zur Verfügung. Nach der Praxis des Kantons Graubünden würde grundsätzlich auf die Eigenmietwertbesteuerung verzichtet, sofern die Nettomieterträge den Eigenmietwert übersteigen. In der vorliegenden Konstellation weicht die Steuerverwaltung hingegen von der genannten Praxis ab. Da die Mietzinseinnahmen während einer sehr kurzen Zeit erzielt werden, unterliegt neben den Mieterträgen zusätzlich auch der Eigenmietwert der Einkommenssteuer. Immerhin wird auf dem Eigenmietwert eine Reduktion pro rata temporis (2/52) von Fr. 1440.– gewährt. Der zu deklarierende Ertrag aus Liegenschaften beträgt somit insgesamt Fr. 136 000.–.

Die Beispiele zeigen, dass die Reduktion des Eigenmietwerts infolge teilweiser Vermietung der eigenen Liegenschaft in den einzelnen Kantonen unterschiedlich gehandhabt wird. Erkundigen Sie sich frühzeitig nach der Praxis im Liegenschaftskanton, sofern Sie gedenken, einen Teil Ihrer Liegenschaft zu vermieten.