• Vom Bastelraum zur Freizeitoase

Vom Bastelraum zur Freizeitoase

12.03.2020 KATJA STIEGHORST, MLaw, Juristin beim HEV Schweiz

Mietrecht – Neu im HEV Shop: zwei Formulare für die Vermietung von Einzelräumen.

In immer mehr Überbauungen werden neben den klassischen Kellerräumen, die in der Regel direkt mit den Wohn- oder Geschäftsräumen vermietet werden, auch sogenannte Einzelräume gebaut. Diese befinden sich häufig ebenfalls im Untergeschoss und werden teilweise erst später hinzugemietet, z. B. um zusätzliche Platzbedürfnisse abzudecken – nicht aber zu Wohnzwecken. Der HEV Schweiz hat zwei neue Musterdokumente zur Vermietung von solchen Einzelräumen entworfen: Die «Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag: Miete eines Einzelraums » und den «Mietvertrag für Einzelraum».

Vielfältige Nutzung

Oft erkennen Mieter erst mit der Zeit, dass zusätzlicher Platzbedarf besteht, oder dass eine Tätigkeit bewusst aus der Wohnung ausgelagert werden muss, z. B. wegen Lärms oder Schmutzes. Wohin also mit dem Heim-Fitnessstudio, wo können Rennvelos aufbewahrt werden und was, wenn es in der Wohnung keine Möglichkeit gibt, eine Sauna einzurichten? Ein Einzelraum eignet sich dafür. Auch wird ein Einzelraum zur Ausübung von platz- oder lärmintensiven Hobbys verwendet wie für den Aufbau einer grossen Modelleisenbahn, für eine private Werkstatt oder zum Musizieren. Nicht selten möchten Mieter auch eine eigene Waschmaschine und einen Tumbler nutzen, haben in der Wohnung aber keinen Platz dafür. Sofern Strom-, Wasserund Abwasseranschlüsse gegeben sind, ist die Anmietung eines Einzelraums eine gute Möglichkeit dafür.

Die beiden HEV-Musterdokumente ermöglichen es den Parteien, die Nutzung individuell zu regeln. Es empfiehlt sich, klar zu umschreiben, wofür und in welchem Ausmass der Raum genutzt werden darf. So beugt man späteren Problemen vor – wenn ein Raum z. B. als Waschküche vermietet, stattdessen aber später als lärmintensive Werkstatt genutzt wird.

Vermietung mit oder ohne Wohn- oder Geschäftsraum?

Der Grund für die wichtige Unterscheidung ist simpel: Gemäss Art. 253a OR und Art. 1 VMWG gelten für Sachen, die der Vermieter dem Mieter zusammen mit einem Wohnund Geschäftsraum zum Gebrauch überlässt, die gleichen Bestimmungen wie im entsprechenden Wohnoder Geschäftsraummietvertrag. Vor allem der Vermieter muss sich bewusst sein, dass ein zusätzlich vermieteter Einzelraum an den Hauptmietvertrag gekoppelt wird und damit insbesondere den gleichen Kündigungs- und Mietzinsbestimmungen untersteht.

Besteht zwischen den Parteien also bereits ein Mietvertrag über einen Wohn- und Geschäftsraum, findet die «Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag: Miete eines Einzelraums» Anwendung. Der zusätzlich vermietete Einzelraum wird zur Nebensache der bereits vermieteten Wohnund Geschäftsräume und an den bestehenden Vertrag gekoppelt. Folglich gelten die identischen Kündigungsund Mietzinsbestimmungen wie im bereits bestehenden Mietvertrag.

Der «Mietvertrag für einen Einzelraum» findet hingegen Anwendung, wenn kein anderes Mietverhältnis zwischen den Parteien besteht. In diesem Fall können die Parteien im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften frei über die Vertragsmodalitäten entscheiden. Zu beachten ist aber, dass die Kündigungsfrist gemäss Art. 266e OR mindestens zwei Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer betragen muss.