• Vernehmlassung zum Mietrecht

Vernehmlassung zum Mietrecht

26.11.2021 MONIKA SOMMER lic. iur., eidg. dipl. Immobilientreuhänderin Stellvertretende Direktorin HEV Schweiz

Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates (RK-N) hat eine Vernehmlassung zu ausgewählten Fragen des Mietrechts eröffnet. Damit sollen die Anliegen von vier parlamentarischen Initiativen umgesetzt werden.

Anpassungen werden vorgeschlagen im Bereich der Untermiete, der Formvorschriften bei Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen sowie bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Neuerwerber einer Liegenschaft. Die Frist läuft noch bis am 6. Dezember 2021. Die Stellungnahme des HEV Schweiz findet sich auf der Website.

Der HEV Schweiz unterstützte die parlamentarischen Initiativen, welche die vorgeschlagenen drei Revisionsvorlagen auslösten. Die vier Vorstösse wurden von Vermieterseite, teilweise unter Mitarbeit des HEV Schweiz, eingereicht. Damit sollen Praxisprobleme des geltenden Rechts beseitigt werden. Die in der Vernehmlassung unterbreiteten Vorlagen sind allerdings nur teilweise tauglich.

Missbräuchliche Untermiete vermeiden

Die Umsetzung des Vorstosses von aNR Hans Egloff, Präsident des HEV Schweiz, wird vom Verband vollumfänglich unterstützt. Danach muss der Mieter neu ein Begehren um Untermiete schriftlich an den Vermieter richten und dabei die Bedingungen des gewünschten Untermietvertrags klar offenlegen. Er darf das Mietobjekt nur untervermieten, wenn er die schriftliche Zustimmung des Vermieters dazu erhält. Mit der Schriftlichkeit werden klare Verhältnisse geschaffen. Die Beweislage in einem Verfahren wird erleichtert und führt zu Rechtssicherheit. Dies ist im Interesse aller redlich handelnden Parteien. Missbräuchliche Untervermietungen und Verschleierungen können damit verhindert werden. Mit der Höchstfrist von zwei Jahren für die Dauer eines Untermietverhältnisses werden zudem «ewige» Untermieten, ohne Erlaubnis des Vermieters, wirksam bekämpft. Hält sich der Mieter nicht an die Vorgaben, kann der Vermieter einfacher kündigen.

Auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschriften für zulässig erklären

Die Umsetzung der parlamentarischen Initiative von NR Feller kann vorbehaltlos unterstützt werden. Damit soll einer Forderung des Hauseigentümerverbands mit langer Leidensgeschichte endlich Nachachtung verschafft werden. Es soll neu zulässig sein, die Mitteilung einer Mietzinserhöhung und anderer einseitiger Vertragsänderungen, die auf einem offiziellen Formular zu erfolgen haben, durch eine auf mechanischem Weg nachgebildete («faksimilierte») Unterschrift zu unterzeichnen. Das Bundesgericht beurteilt unter geltendem Recht die Unterzeichnung der Formulare mit mechanisierter, sogenannt faksimilierter Unterschrift als formnichtig und damit unwirksam. Vermieter müssen daher das Formular mit einer handschriftlich erstellten Unterschrift unterzeichnen. Sie tragen sonst das Risiko, dass sich Mieter noch nach Jahren auf die Formnichtigkeit einer Erhöhung berufen und widerspruchslos bezahlte Mietzinse zurückfordern. Für grosse Verwaltungen bringt die Handschriftlichkeit einen absurden administrativen Mehraufwand, ohne dass dem Mieter daraus ein Nutzen entstehen würde.

Keine unnötigen Formulare bei gestaffelten Mietzinserhöhungen

Die vor 5 Jahren eingereichte Initiative von aNR Vogler hatte die Intention, eine gesetzwidrige Formvorschrift der bundesrätlichen Verordnung (VMWG) aufzuheben. Da das Parlament die Verordnung nicht selbst anpassen kann, verlangte der Vorstoss eine ausdrückliche gesetzliche Regelung, wonach für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen, die in einer Vereinbarung der Mietparteien über gestaffelte Mietzinse nach Artikel 269c vorgesehen sind, kein kantonales Formular mehr nötig ist. Zwischenzeitlich ist dieses Ziel durch die Rechtsprechung des Bundesgerichts faktisch verwirklicht worden. Das höchste Gericht hat diese Verordnungsvorschrift zur Formularpflicht bei der Staffelmiete für gesetzeswidrig erklärt und ihre Anwendung untersagt. Angesichts der inzwischen vom Bundesgericht geklärten Rechtslage bedarf es nach geltendem Recht keiner nachträglichen speziellen Mitteilung der bereits im Mietvertrag von den Parteien vereinbarten Mietzinsstaffeln. Mit der vorgeschlagenen Regelung würde somit nicht – wie vom Initianten gewünscht – eine Formerleichterung gegenüber dem geltenden Recht geschaffen, sondern eine Formerschwerung. Auf die vorgeschlagene Gesetzesänderung ist daher zu verzichten.

Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters

Die Initiative von aNR Merlini bezweckt die Beschleunigung der viel zu langen Verfahren bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters. Die heutigen Verfahrensfristen sind derart lang, dass bis zur Verhandlung vor Bundesgericht die Frage der Erstreckung gar nicht mehr geprüft werden kann, weil die 4- bzw. 6-jährige Maximaldauer einer Erstreckung bereits verstrichen ist! Der Mieter hatte also allein durch die (Aus-) Nutzung des vollen Instanzenzuges eine «kalte Erstreckung» erwirkt – selbst wenn er gar keinen Anspruch auf eine Erstreckung gehabt hatte. Der HEV Schweiz unterstützt daher das Ziel der Fristverkürzungen. Die vorgeschlagene Umsetzung ist allerdings nicht zielführend. Sie wird in der Praxis nicht zur geforderten schnelleren Verfügbarkeit des Eigentümers über sein eigenes Objekt führen. Hierfür müsste in Fällen von erwiesenem Eigenbedarf die Erstreckungsmöglichkeit ausgeschlossen werden. Zur Durchsetzung der Eigenbedarfs-Kündigung und der Ausweisung ist zudem die gemeinsame Prüfung im schnelleren «summarischen Verfahren» vorzusehen. So wird das Verfahren beschleunigt und der Eigentümer kann tatsächlich innert nützlicher Frist über seine Wohnung oder sein Geschäftslokal verfügen.