• Ungerechtfertigtes Haftungsrisiko für Eigentümer

Ungerechtfertigtes Haftungsrisiko für Eigentümer

13.03.2020 aNR HANS EGLOFF Präsident HEV Schweiz

Das Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 837ff. ZGB) schützt die finanziellen Interessen von Bauunternehmern, indem es ihnen zur Sicherung ihrer Werklohnforderung ein gesetzliches Pfandrecht am betroffenen Grundstück einräumt.

Für den Bauherrn bedeutet dieses Pfandrecht die Gefahr, ein und dieselbe Werklohnforderung doppelt bezahlen zu müssen. Dieses Risiko ist besonders gross, wenn ein Bauunternehmer – ohne Zustimmung des Bauherrn – Subunternehmer beizieht. Die Grundpfandhaftung des Immobilieneigentümers besteht nämlich nicht nur für seinen Vertragspartner, sondern auch für ihm nicht bekannte Subunternehmer. Diese können sich gegenüber dem Immobilieneigentümer selbst dann auf den Pfandrechtsschutz berufen, wenn der Eigentümer seinem Vertragspartner, dem Bauunternehmer, den Beizug von Subunternehmern ausdrücklich verboten hat! Der Eigentümer kann sich auch nicht schützen, indem er beweist, dass er seinem Vertragspartner, dem Bauunternehmer, die Werklohnforderung bereits bezahlt hat. Das Pfandrecht gibt dem Subunternehmer ein direktes «Durchgriffsrecht» auf den Eigentümer – ohne dass dieser einen Vertrag mit dem Subunternehmer eingegangen ist.

Problematik wurde nicht angegangen, sondern verschärft

Der Hauseigentümerverband Schweiz hatte auf diesen gesetzlichen Missstand, der in der Praxis aufgrund von Doppelzahlungspflichten zu ruinösen Fällen für Hauseigentümer führt, wiederholt hingewiesen. Leider ohne Erfolg. Die Problematik wurde mit der Sachenrechtsrevision (in Kraft seit dem 1.1.2012) sogar noch verschärft. Damals wurde die Frist für die Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten um einen Monat verlängert, wodurch das Damoklesschwert des Doppelzahlungsrisikos noch länger über dem Eigentümer schwebt.

Mit einem neuen Postulat hat Ständerat Andrea Caroni (FDP / AR) die Problematik erneut aufgegriffen. Er verlangt vom Bundesrat einen Bericht mit Lösungsvorschlägen – für eine ausgewogene gesetzliche Regelung des Verhältnisses zwischen Bauherrn und Subunternehmern im Rahmen des Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 837 ff. ZGB), insbesondere in Fällen, in denen Subunternehmer ohne Kenntnis des Bauherrn beigezogen werden.