• Stockwerkeigentümer sollen wollen

Stockwerkeigentümer sollen wollen

14.12.2018

In regelmässigem Abstand werden in Bundesbern Vorstösse eingereicht, anhand derer Stockwerkeigentümer und ihre Gemeinschaften mit neuen gesetzlichen Vorschriften zu vermehrten Gebäudeinvestitionen gedrängt werden sollen. So verlangt eine aktuelle parlamentarische Initiative eine Ergänzung der gesetzlichen Bestimmungen zum Stockwerkeigentum: Die Versammlung der Stockwerkeigentümer soll dazu verpflichtet werden, über die Äufnung eines obligatorischen Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten, die Höhe der Einlagen und das Reglement zur Verwaltung des Erneuerungsfonds zu befinden. 

Regeln, damit geregelt ist …

Der Eigentümerversammlung kommt diese Befugnis bereits heute zu. Mit der Bestimmung ist – ausser einer Verlängerung des Gesetzeswortlautes – nichts gewonnen. Eine gesetzliche Bestimmung, die der Eigentümerversammlung sagt, was sie heute bereits regeln darf – wenn sie das denn will – schafft höchstens Verwirrung. 

Jede Gemeinschaft ist anders

Die gesetzlichen Regelungen zum Stockwerkeigentum definieren lediglich Rahmenbedingungen, innerhalb derer sich die Gemeinschaften eine auf sie abgestimmte Ordnung geben können. Damit trägt der Gesetzgeber der Tatsache Rechnung, dass die Gemeinschaften äusserst unterschiedlich sind. Es gibt Gemeinschaften mit nur wenigen Eigentümern, und es gibt Gemeinschaften, die sich über grosse Areale mit mehreren Gebäuden erstrecken und eine grosse Zahl von Stockwerkeigentumseinheiten aufweisen. Auch ist die Nutzung im Stockwerkeigentum sehr verschieden. Neben reinen Wohngebäuden gibt es Stockwerkeigentum mit Büroeinheiten, Gewerberäumen, Hotels, Einkaufszentren oder gemischten Nutzungen. Ausserdem sind Gebäudealter, Bauart und Zustand bei jeder Stockwerkeigentumsüberbauung anders. Folglich unterscheidet sich auch der Bedarf an finanziellen Mitteln, die für die Werterhaltung der Liegenschaft im Stockwerkeigentum erforderlich sind. Die Höhe des Erneuerungsfonds lässt daher nicht darauf schliessen, inwieweit dieser künftige Sanierungsvorhaben für die konkrete Liegenschaft tatsächlich zu decken vermag. Kommt hinzu, dass gerade finanzkräftige Stockwerkeigentümer nicht zwingend ein Interesse am Anlegen grosser gemeinschaftlicher Fonds haben, sondern die Kosten für Sanierungen lieber direkt über die ordentlichen Gemeinschaftskosten finanzieren.

Gebäudeerneuerung ist ein Anliegen aller Eigentümer

Schliesslich gilt es daran zu erinnern, dass auch in anderen Eigentumsformen (Einfamilienhäuser, Renditeliegenschaften von Privatpersonen etc.) keine gesetzlichen Vorgaben betreffend Zwangssparen mittels eines Erneuerungsfonds bestehen. Stockwerkeigentumsgebäude sind denn auch nicht gemeinhin schlechter unterhalten als Liegenschaften mit anderen Eigentumsformen. Eine Spezialregelung im Stockwerkeigentum ist weder sinnvoll noch gerechtfertigt. Dies hat auch die grosse Mehrheit der Rechtskommission des Nationalrates so beurteilt. Sie will dem Vorstoss nicht Folge leisten.