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Steuererklärung leicht gemacht

27.03.2023 Katja Stieghorst, MLaw Juristin beim Hauseigentümerverband Schweiz

Wer eine Immobilie besitzt, muss diese auf zwei Arten versteuern: Zum einen ist eine Immobilie als Vermögenswert massgebend, zum anderen sind es die Erträge aus einer Immobilie.

Eine Immobilie als steuerbarer Vermögenswert

Die Vermögenssteuer wird nur auf kantonaler Ebene erhoben. Hier ist zu beachten, dass die Kantone in der Berechnung des relevanten Vermögenswertes über gewisse Freiheiten verfügen. Massgeblich ist in aller Regel der sogenannte «amtliche Wert», der von der kantonalen Steuerverwaltung festgelegt und in regelmässigen Abständen überprüft und gegebenenfalls angepasst wird. Die Schätzung erfolgt meistens vor Ort durch einen Experten, dabei werden besondere Gegebenheiten der Immobilie miteinbezogen. Manche Kantone beziehen sich dabei auch auf den Verkehrswert, also den Wert, den eine Immobilie bei einem Verkauf aktuell erzielen würde. Die meisten Kantonen sehen hier allerdings prozentuale Abschläge vor.

Als Eigentümer haben Sie das Recht, die relevanten Akten zur Bemessung des amtlichen Wertes einzusehen und können Einspruch erheben. Beachten Sie auch, dass nur der «Netto-Vermögenswert» besteuert wird. Das heisst, dass Sie Schulden, die auf der Immobilie lasten (in casu eine Hypothek), in Abzug bringen dürfen.

Die Erträge einer Immobilie als steuerliches Einkommen

Bei Immobilien im Privatvermögen ist zu unterscheiden, ob Sie die Immobilie vermietet bzw. verpachten haben oder ob Sie die Immobilie selbst bewohnen: Je nach Konstellation müssen Sie die Miet- oder Pachtzinsen (bei vermieteten Immobilien) oder den Eigenmietwert (bei selbstgenutztem Wohneigentum) versteuern.

Bei vermieteten Immobilien ist der Fall klar: Steuerbar sind auf jeden Fall die Netto-Mietzinsen, d.h. der Ihnen überwiesene Mietzins abzüglich der Nebenkosten. Hinsichtlich der Nebenkosten ist die kantonale Praxis zu prüfen: Manche Kantone besteuern den Bruttomiet-zins, dafür können Sie alle aufgelaufenen Kosten inklusive der vom Mieter verursachten und vom Vermieter bezahlten Betriebskosten abziehen. Andere Kantone besteuern nur den Netto-Mietzins, dafür können die Betriebskosten nicht in Abzug gebracht werden.

Immer zum Abzug zugelassen sind – sowohl bei vermieteten als auch bei selbstbewohnten Immobilien – die Gewinnungskosten. Konkret sind dies die Versicherungsprämien, die Hypothekarzinsen, die Verwaltungskosten durch Dritten, Aufwendungen für die Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Unterhaltskosten und die Kosten für viele Energiesparmassnahmen. Hierbei können Sie jedes Jahr entscheiden, ob sie für das entsprechende Jahr einen Pauschalabzug geltend machen (i.d.R. je nach Kanton und Alter der Immobilie 10% - 20% des zu versteuernden Ertrags) oder aber die effektiv angefallenen Kosten abrechnen. Bei Letzterem müssen alle relevanten Unterlagen eingereicht werden.