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  • Schritt für Schritt zum Sanierungserfolg

Schritt für Schritt zum Sanierungserfolg

27.01.2022 Stefan Aeschi Dipl. Architekt ETH/SIA DAS Wirtschaft FH Experte Bau- und Energietechnik

Haben Sie eine Erneuerungsstrategie für Ihr Haus? Um bei der Unterhalts- und Erneuerungsplanung richtig vorzugehen, ist es wichtig, dass man sich ein Grundwissen aufbaut und die verschiedenen Planungsgrundlagen kennt.

Ein verantwortungsvoller Umgang mit den Ressourcen ist in aller Munde und vor dem Hintergrund der viel diskutierten Energiewende unumgänglich. Gesetzliche Vorgaben scheinen uns immer stärker in ein starres Konzept zu zwängen, was auf den ersten Blick der von Hauseigentümern geschätzten Unabhängigkeit und Entscheidungsfreiheit entgegensteht.

Schnell stellt sich die Frage, welches die «richtigen» Massnahmen und Prämissen sind, um energetisch zu optimieren und gleichzeitig dem Lebenszyklus betroffener Bauteile gerecht zu werden. Baulicher und energetischer Erneuerungsbedarf fallen meist zusammen. Baufachleute kennen sich mit Strategien, Systemkomponenten und unterstützenden Labels aus, die zum gewünschten Ziel führen. Für den Laien hingegen ist es ohne Unterstützung schwierig, die richtige Erneuerungsstrategie für seine Liegenschaft zu finden. Oft ist unklar, wie und auf welchen Grundlagen ein Erneuerungsprozess sinnvoll gestartet wird. Auch wenn ein Spezialist beigezogen wird, sollten sich Eigentümerinnen und Eigentümer selbst eine gewisse Grundkompetenz aufbauen. Denn der Entscheid zur Ausführung liegt letztendlich immer beim Eigentümer. Dieses Grundwissen gilt es Schritt für Schritt auf- und auszubauen, um Fachpersonen rechtzeitig die wesentlichen Fragen stellen zu können.

Der HEV-Schweiz-Ratgeber «Unterhaltsund Erneuerungsplanung» vermittelt Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern auf einfache und übersichtliche Weise das fachliche Grundwissen rund um Instandhaltungs- und Erneuerungsfragen. Der Ratgeber verschafft ausserdem Zugang zu einem Onlinetool für erste Gebäudeanalysen, die Eigentümer selbst erstellen können. Für die Ausarbeitung fundierter Planungsgrundlagen auf dem Weg zum Sanierungserfolg lohnt es sich aber, rechtzeitig entsprechende Experten zu kontaktieren.

Verschiedene Planungsgrundlagen

Jeder Prozess, so auch die Entwicklung einer Erneuerungsstrategie für ein Gebäude, beginnt bei der Analyse des Ist-Zustandes. Es gibt etablierte Werkzeuge, die es auch Laien ermöglichen, das eigene Gebäude strukturiert zu erfassen. Mit diesen Werkzeugen lassen sich Mängel und Potenziale sowie deren Abhängigkeiten erfassen und verstehen. Wir stellen Ihnen nachfolgend drei davon vor:

1 Thermografieanalyse

Thermografieaufnahmen eignen sich hervorragend als kostengünstige Erstanalyse, denn sie zeigen einfach und effizient, wo möglicher Handlungsbedarf besteht. Eine Erneuerung der Bauteile nach dem neuesten energetischen Standard lohnt sich oft, insbesondere wenn damit verhindert werden kann, dass durch ein nicht mehr funktionstaugliches Bauelement andere Bauteile oder Innenräume Schaden nehmen können.

Die Wärmebildaktion des HEV Schweiz beinhaltet mindestens sechs Aussenaufnahmen Ihres Hauses mit einer Infrarotkamera. Diese Bilder werden in einem Bericht zusammengestellt und mit Kurzerläuterungen versehen. Ebenfalls erhalten Sie allgemeine Tipps zur Behebung möglicher Schwachstellen. Für die Umsetzung sind allerdings weitergehende Abklärungen nötig.

2 eVALO

Wer eine erste Einschätzung von Aufwand, Kosten und möglichem Optimierungspotenzial sucht – ohne teure Erstmeinung eines Experten und losgelöst von produktbezogenen Handwerkerbesuchen –, findet in eVALO (www.evalo.ch) ein für Laien gut bedienbares Onlinetool. Dieses liefert mit wenigen Klicks eine Einschätzung zu möglichen Schritten auf dem Weg zum eigenen Erneuerungskonzept. Ermöglicht wird dies durch ein ausgeklügeltes Gebäudemodell, das aufgrund der Adresseingabe aus Geo-Daten der Landestopografie erstellt wird. Zur Validierung kann die Grundfläche direkt im GIS-Browser nachgezeichnet werden, oder man gibt manuell die vorhandenen Gebäudekennwerte ein. Mittels verschiedener Gebäudeangaben wie Hüllenbeschaffenheit, Zustand der Fenster, Typ der Heizung und Zeiträume der letzten Erneuerungen lässt sich der energetische Zustand dieser Bauteile einfach abschätzen. Der Nutzer wird durch die einzelnen Abfragepunkte geführt und kann beliebig hin und her springen.

Hat man das Gebäude erfasst, wird eine erste Ist-Zustand-Analyse angezeigt mit Einschätzung der Energieeffizienz und dem Potenzial einzelner Bauteile bezüglich energetischer Verbesserung. Ein erster Erneuerungsvorschlag kann nach Budgetvorgaben oder spezifischer Energieeffizienz bestimmt werden. Massnahmen lassen sich beliebig auswählen. Alle Elemente können weiter detailliert werden. Die Auswirkungen bezüglich Energieeffizienz und Kosten werden laufend aktualisiert. Veränderungen sind sofort sichtbar und können vor dem Endresultat korrigiert werden, was flexible Szenarien zulässt.

Die Zusammenstellung der zu erwartenden Erneuerungskosten ermöglicht es auch, einzelne Erneuerungsschritte über die kommenden fünf Jahre zu verteilen und eine Gesamterneuerung zu etappieren. Der gestaffelte Investitionsbedarf wird aufgezeigt und daraus lässt sich eine Finanzierungsstrategie ableiten.

Für einen Bericht können die Resultate kompakt zusammengefasst, das Objekt lokal gespeichert und mittels eines persönlichen Logins jederzeit weiterbearbeitet werden. Ein Projekt-Code erlaubt es Fachplanern, Objektdaten zu übernehmen und weiterzubearbeiten. Diese Daten dienen auch als Grundlage für eine detailliertere Abklärung und Umsetzungsplanung mit einem Energieberater. 

3 Gebäudeenergieausweis GEAK Plus

Mit dem Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) lancierte der HEV Schweiz zusammen mit den Kantonen einen gesamtschweizerisch einheitlichen Energieausweis, der auf schweizerischen und europäischen Normen basiert.

Das Basisprodukt GEAK ist die offizielle Energieetikette der Kantone und zeigt im vierseitigen GEAK-Dokument die Energieklasse von Gebäudehülle und Gebäudetechnik in den sieben Klassen A bis G auf. Der Prozess für die Erstellung eines GEAK-Dokuments muss von einem zertifizierten Experten vollständig durchgeführt werden. Nach dem Prinzip «Beschreiben und Zählen» werden die wichtigsten Parameter eines Gebäudes erfasst. Zum Beispiel: Anzahl Geschosse, Wohnungsgrössen, Baujahr, ungefährer Fensteranteil etc. Neben der Gebäudehülle fliessen auch Angaben zur Heizung und dem Stromverbrauch in die Berechnung ein.

Mittels Standardberechnungswerten berechnet das GEAK-Tool den Energiebedarf der Liegenschaft. Der so ermittelte Bedarf wird mit den effektiv benötigten Energiemengen wie Gas, Öl und Strom verglichen. Dies erlaubt es dem Energieberater, die Standardberechnungswerte zu überprüfen und allenfalls zu korrigieren. Neben dem Energiebedarf sowie Informationen und Hinweisen generiert das Dokument auch Empfehlungen zu energetischen Massnahmen und einen Beschrieb von Gebäudehülle, Heizung, Warmwasseraufbereitung sowie des übrigen Elektrizitätsbedarfs.

Wünscht ein Eigentümer einen detaillierteren Bericht, in dem neben möglichen Massnahmen auch eine Etappierung aufgezeigt und eine grobe Schätzung der Kosten angegeben wird, steht dem Experten das Beratungstool GEAK Plus zur Verfügung. Dieses baut auf dem GEAK auf und erleichtert dem Experten das Erstellen eines Erneuerungskonzeptes.

Wird ein GEAK zusammen mit einem Beratungsbericht bestellt, kann die Gebäudeanalyse in einem Schritt genügend genau erstellt werden, was Kosten für die Eigentümerschaft spart. Der GEAK Plus eignet sich gut als Ausgangslage für eine umfassende oder etappierte Erneuerung der Liegenschaft. Um Förderbeiträge über Fr. 10 000.– aus dem Gebäudeprogramm zu erhalten, ist ein GEAK Plus Voraussetzung (geak.ch).

Unterhalts- und Erneuerungsplanung