• Preise im Wohneigentumsmarkt weiter angestiegen

Preise im Wohneigentumsmarkt weiter angestiegen

26.11.2021

Bewertung Eigenheim – Hedonische Schätzung mit Qualitätssicherung durch professionelle Experten des HEV.

Man kann es kaum glauben, aber unbeeindruckt von Corona kennt die Preis-Indexkurve für Schweizer Wohnimmobilien nur eine Richtung: nach oben!

Gemäss der im August erschienenen Medienmitteilung des Bundesamtes für Statistik BFS stiegen die Preise für Einfamilienhäuser im 2. Quartal dieses Jahres um durchschnittlich 2,6 % gegenüber dem Vorquartal, die Preise für Eigentumswohnungen um 1,8 %. Vergleicht man die Entwicklung gegenüber dem Vorjahr (2. Quartal 2020) betrugen die Erhöhungen +5,4 % (EFH) bzw. +4,1 % (EW). Und diese Zahlen bilden den Durchschnitt über sämtliche Gemeindetypen. Denn wie bereits vor einem Jahr festgestellt, war die Entwicklung nach oben in den ländlichen Gemeinden besonders ausgeprägt, betrug doch die Erhöhung allein nur auf das letzte Quartal bezogen bei den EFH +4,6 % (gegen- über den vorerwähnten +2,6%); bei den EW in den intermediären Gemeinden +2,9 % (gegenüber den vorerwähnten +1,8%).

Der vom BFS publizierte Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex IMPI wird jeweils quartalsweise aus Daten von durchschnittlich 7000 Transaktionen aus allen Regionen der Schweiz ermittelt, die von den 26 grössten Hypothekarinstituten geliefert werden.

Gemäss Immobilienmonitor der Credit Suisse vom September 2021 sind die Gründe vor allem auf die Stabilisierung der Baubewilligungsquote von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in den vergangenen zwölf Monaten zurückzuführen. In diesem Zeitraum wurden noch 12 017 Eigentumswohnungen und 6120 Einfamilienhäuser bewilligt, ein seit längerer Zeit andauernder Tiefstand. Demgegenüber ist der Wunsch nach Wohneigentum ungebrochen (siehe auch HEV-Immobilienumfrage 2021, auf Seite 3 in dieser Zeitung). Und da gemäss obenerwähntem Institut die Inflation unter der 1 %-Schwelle bleiben sollte, wird weiterhin mit einer Verlängerung des Negativzinsumfelds gerechnet. Dementsprechend ist auch nicht von einer Erhöhung der Leitzinsen für Festhypotheken auszugehen. Vor diesem Hintergrund ist also in der Preislandschaft für Wohneigentum kaum eine Trendumkehr in den nächsten 12 Monaten zu erwarten.

Was bedeutet dies für mein Eigenheim, was ist es heute wert?

Auf relativ einfache Weise ist es möglich, mittels statistischem Vergleich von über 20 000 Freihandverkäufen von Eigenheimen pro Jahr − entspricht etwa knapp der Hälfte der jährlichen Transaktionen in der Schweiz − den Wert Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung zu bestimmen (hedonische Bewertungsmethode).

Keine Besichtigung notwendig

Dank der heute zur Verfügung stehenden Anwendungen wie Google Maps, «swisstopo» des Bundesamtes für Topografie und einem effizienten Berechnungstool unserer Partnerfirma für hedonischen Bewertungen sowie einigen von Ihnen zu liefernden technischen Angaben kann der Wert Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung auch ohne Besichtigung bestimmt werden.

Diese statistische Vergleichswertmethode (mittels multipler linearer Regression) beurteilt ein Objekt nach den äusseren und inneren Werten. Zu den äusseren Werten gehören die Makrolage (Zugehörigkeit zu einer Region, Attraktivität der Gemeinde, Steuerkraft, Erreichbarkeit des nächsten Wirtschaftszentrums usw.) sowie die Mikrolage (Distanzen zu öffentlichem Verkehr, Sicht, Besonnung, Immissionen usw.). Letztere basiert zudem auf einem Höhen- wie auch auf einem Landschaftsmodell (swisstopo). Die inneren Werte hingegen berücksichtigen die umfangreichen Informationen über quantitative Faktoren einerseits (Grundrissgrösse und -qualität, Volumen, Nutzfläche, Zimmerzahl usw.) und über qualitative Angaben (Baujahr, Zustand, Ausbaustandard usw.) andererseits. Zusätzlich fliessen spezielle wertmindernde oder wertvermehrende Informationen und Zusatzobjekte in die Auswertung ein. Insgesamt bestimmen alle diese Einzelfaktoren den Gesamtwert einer Liegenschaft.

Computerschätzung

In Zusammenarbeit mit dem Hauseigentümerverband Schweiz führt die Abteilung Bewertung und Expertisen des HEV Zürich regelmässige Bewertungsaktionen durch, bei denen dieses ökonometrische Bewertungsmodell angewandt wird. Dabei stützt sich der HEV Zürich auf die hedonische Bewertungsfunktion «Wüest Dimensions» der Firma Wüest & Partner ab, die unter anderem auch Partner von diversen Banken, Versicherungen, kantonalen Steuerämtern usw. ist. Die angebotene Computerschätzung eignet sich für kurante Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nicht aber für Luxus- oder Abbruchobjekte, Mehr- familien- und Geschäftshäuser.

HEV-Schätzungsaktion EFH/STWE

Aufgrund der nach wie vor grossen Nachfrage bietet der Hauseigentümerverband Schweiz  milienhäuser seinen Lesern erneut die Möglichkeit, ihr Eigenheim mit Preisen des aktuellen Marktes zu vergleichen. Füllen Sie dazu das Formular in dieser Zeitungsausgabe – auf der linken Seite (Seite 8) – vollständig aus, und reichen Sie es rasch ein. Es erfolgt kein Besuch durch einen Experten. Die Bewertungsspezialisten der Schätzungsabteilung des HEV Zürich nehmen die Bewertung mittels der autorisierten, aktuellen hedonischen Bewertungsfunktion der Firma Wüest Partner AG vor. Innert drei bis vier Wochen erhalten Sie als Kunde des HEV Zürich eine ausführliche Auswertung, die nicht nur Auskunft über den mittleren Marktwert Ihrer Immobilie gibt, sondern auch Angaben über die statistische Preisspanne, die Positionierung der Liegenschaft im Preisspektrum der Region und über das Rating des örtlichen Marktes vermittelt. Ebenso wird ein geschätzter Mietwert generiert. Unter: https://hev-zuerisch-hedonic.wuestappraisal.com können Sie die Bewertung auf direkt vornehmen.

Die angebotene Computerschätzung eignet sich für kurante Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nicht aber für Luxus- oder Abbruchobjekte, Mehrfamilien- und Geschäftshäuser.

 

Expertenschätzung

Viele HEV-Sektionen führen konventionelle Schätzungen durch. Dabei wird Ihre Liegenschaft von einem professionellen Schätzer besichtigt. Sie erhalten einen mehrseitigen Schätzungsbericht für Ihre Akten. Dieser enthält alle wichtigen Daten und einen Baubeschrieb. Die Kosten einer solchen Schätzung sind allerdings höher als diejenigen einer Computerschätzung und belaufen sich je nach Objekt auf deutlich über tausend Franken.

Mitgliederaktion

Wissen Sie, wie viel Ihr Haus wert ist? Der HEV Schweiz bietet seinen Lesern die Möglichkeit, das Eigentum bewerten zu lassen. Per Fragebogen bequem von zu Hause aus und zu einem sensationellen Preis.