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  • Pauschale für Gebäudesanierung unter Druck

Pauschale für Gebäudesanierung unter Druck

25.02.2022 aNR Hans Egloff, Präsident HEV Schweiz

Nationalrat Töngi (ehem. Generalsekretär des Schweizerischen Mieterverbandes) reichte am 18. Juni 2020 das Postulat «Unterscheidung wertvermehrender und werterhaltender Investitionen vereinfachen» im Parlament ein. Dieses Postulat ist ein Frontalangriff auf den Überwälzungssatz von 50 bis 70 Prozent bei umfassenden Sanierungen. Gemäss heutiger Rechtslage gelten bei umfassenden Sanierungen in der Regel 50 bis 70 Prozent der Kosten als wertvermehrende Investitionen, die zu einer Mietzinserhöhung ermächtigen. Der gewählte Pauschalsatz soll bewusst einen gezielten und wirksamen Investitionsanreiz für grössere Sanierungen schaffen. Die geltende Pauschale ist anwenderfreundlich und hat sich in der Praxis etabliert. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts dazu ist konstant und unbestritten.

«BKP-Triage» ist Augenwischerei

Hintergrund des Postulates ist die gemeinsam von den Bundesämtern für Energie und Wohnungswesen in Auftrag gegebene Studie «Wertvermehrende und werterhaltende Investitionen bei umfassenden Sanierungen» aus dem Jahr 2015. Die Studie versuchte mittels Auswertung anhand von lediglich 20 Beispielen die effektiven wertvermehrenden und werterhaltenden Anteile der Investitionskosten bei umfassenden Sanierungen zu ermitteln. Im Projektverlauf entwickelten die Verantwortlichen die Berechnungsmethode «BKP-Triage», mit der, basierend auf dem Baukostenplan (BKP), eine Triage der Sanierungskosten für jedes Bauteil in werterhaltende und wertvermehrende Anteile vorgenommen werden soll. Ich lehne eine solche Berechnungshilfe aus verschiedenen Überlegungen klar ab. Ein solches Tool ist reines Wunschdenken. Ein digitales Berechnungstool kann der Komplexität eines konkreten Sanierungsprojekts nie gerecht werden. Und das Tool hält nicht, was es verspricht, denn auch die «BKP-Triage» muss bei vielen Positionen auf Schätzungen zurückgreifen. Die «BKP-Triage» ist Augenwischerei. Auch damit ist die mathematisch genaue Zerlegung der Arbeiten in werterhaltende und wertvermehrende Investitionen unmöglich.

Regulatorische Eingriffe nicht gerechtfertigt

Nationalrat Töngi geht von der Illusion aus, Sanierungsarbeiten könnten immer wissenschaftlich genau in einzelne Massnahmen zerlegt werden. Dem widerspricht aber sogar das Bundesgericht, welches sagt, dass insbesondere bei umfassenden Gebäudesanierungen die Zerlegung aller Arbeiten in werterhaltende und wertvermehrende Elemente unmöglich ist. Die vom Postulanten ins Feld geführte Studie ist weder repräsentativ noch rechtfertigt sie in irgendeiner Weise regulatorische Eingriffe in eine funktionierende und etablierte Praxis. Es freut und beruhigt mich einigermassen, dass dies auch der Bundesrat in seiner ablehnenden Antwort auf das Postulat Töngi so sieht.