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Mietzinsregeln sollen praxistauglich werden

10.08.2018     MONIKA SOMMER lic. iur., eidg. dipl. Immobilientreuhänderin Stellvertretende Direktorin HEV Schweiz

Die Rechtskommission des Nationalrates hat an ihrer Sitzung vom 6. Juli 2018 mit deutlicher Mehrheit zwei Vorstösse zur Modernisierung der Mietzinsvorschriften unterstützt. Die veraltete Berechnung des zulässigen Mietertrags soll angepasst und die Anwendung der Orts- und Quartierüblichkeit vereinfacht werden. Der HEV Schweiz begrüsst den Entscheid.

Die Bundesverfassung verpflichtet den Gesetzgeber, Vorschriften zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen zu erlassen. Die geltenden Mietzinsregeln im Gesetz sind jedoch realitätsfern. Was als missbräuchlicher Mietzins gilt, wird heute weitgehend von der Rechtsprechung diktiert. Das Bundesgericht hat im Laufe der letzten Jahrzehnte eine unübersichtliche Vielfalt einzelfallbezogener Vorgaben geschaffen, die vor allem kompliziert sind.

Dank des gesunden Menschenverstandes der Mieter und Vermieter funktioniert der Mietmarkt heute weitgehend. Leidtragende sind jedoch die betroffenen Mieter, Vermieter, Schlichtungsbehörden und Gerichte, die sich im Dschungel der Rechtsprechung zurechtfinden müssen. Die gesetzlichen Bestimmungen müssen Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen schützen, ohne gleichzeitig Investitionen in den Wohnungsbau durch Private sowie Pensionskassen und andere institutionelle Anleger unattraktiv zu machen. Eine dem Risiko angemessene Verzinsung der Investitionen ist daher unabdingbar.

Gesetzgeber muss aktiv werden

Die von der Rechtsprechung geschaffenen Regeln sind ökonomisch unrealistisch und werden nur noch von juristischen Fachexperten durchschaut – und selbst diese scheitern häufig an den enormen Beweisanforderungen. Die bestehende Problematik lässt sich nur durch den Gesetzgeber korrigieren. Die beiden von der Kommission unterstützten parlamentarischen Initiativen der Nationalräte Hans Egloff (SVP / ZH) und Olivier Feller (FDP / VD) dienen dem Zweck, die Missbrauchsregeln im Gesetz anzupassen.

Mit dem Vorstoss von NR Egloff soll die Orts- und Quartierüblichkeit für beide Vertragsparteien praktikabel gemacht werden. Die bundesgerichtlichen Vorgaben sind derart überspitzt, dass die nötigen Vergleichsobjekte heute nur unter grossem Aufwand – oder überhaupt nicht – gefunden werden können. Meist überfordert der Beweis die Betroffenen. In der Regel verliert jene Partei den Prozess, die die Beweislast für Orts- resp. Quartierüblichkeit trägt. Eine Gesetzesregel, deren Anwendung von der Rechtsprechung faktisch verunmöglicht wird, ist rechtsstaatlich bedenklich.

Der Vorstoss von NR Feller verlangt zur Berechnung des zulässigen Ertrags klare und ökonomisch realistische Regeln im Gesetz. Die bundesgerichtlichen Vorgaben, die auf einer Vielzahl komplizierter, seit dem Jahre 1986 gefällter Entscheide basieren, sollen vereinfacht und nach wirtschaftlichen Grundsätzen aktualisiert werden. Dem Vermieter soll eine maximal zulässige Verzinsung seiner investierten Mittel von 2 % über dem Referenzzinssatz gewährt werden.

Ziel der Vorstösse ist es nicht, die Mietzinse in den bestehenden Mietverhältnissen in die Höhe zu treiben. Die Ertragsberechnung und die Orts- und Quartierüblichkeit kommen vorab bei Prüfung der Missbräuchlichkeit eines Anfangsmietzinses, der vom Mieter nach der Unterzeichnung des Mietvertrags angefochten wurde, zur Anwendung.

Ständeratskommission am Ball

Die Unterstützung durch die Nationalratskommission ist ein erster Schritt. Die beiden parlamentarischen Vorstösse gehen nun voraussichtlich bereits diesen Sommer zur Behandlung in die Rechtskommission des Ständerates. Der HEV Schweiz hofft, dass der Handlungsbedarf dort ebenfalls erkannt wird und die beiden Vorstösse unterstützt werden. Dies ist Voraussetzung dafür, klare, wirtschaftlich realistische sowie praktikable Mietzinsregeln schaffen zu können.

GELTENDES MIETRECHT (OR):

Art. 269 (Regel)

Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.

Art. 269a (Ausnahmen)

Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere: a. im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen; (…)

Die beiden Vorstösse «Zeitgemässe Berechnung der zulässigen Rendite im Mietrecht » von NR Feller und «Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen» von NR Egloff finden sich im Wortlaut hier