• Mehrfamilienhäuser einfach und verlässlich bewerten

Mehrfamilienhäuser einfach und verlässlich bewerten

28.05.2020 ROMAN BALLMER Head of Hedonic Products, IAZI AG – CIFI SA Zürich

Schätzung Renditeobjekte – Neues Angebot: hedonische Schätzung durch das Immobilienberatungsunternehmen IAZI.

Mehrfamilienhäuser sind gesucht wie nie. Seit der letzten Immobilienkrise in den 90er-Jahren sind die Marktpreise praktisch durchgehend gestiegen und befinden sich auf einem neuen Allzeithoch. Wie sich anhand des Transaktionspreisindexes von IAZI zeigt, wird für ein gleiches Objekt heute beinahe doppelt so viel bezahlt wie um die Jahrtausendwende. Die Gründe für den Anstieg und die Attraktivität bei den Anlegern sind mannigfaltig: Die Investition in ein Mehrfamilienhaus verspricht einen regelmässigen Cashflow in Form von Mieteinnahmen. Zudem wird der Erwerb von Liegenschaften auch durch das Tiefzinsumfeld und den Anlagenotstand begünstigt. Trotz sinkender Renditen infolge der Preiszunahmen stellen Immobilien damit weiterhin eine lohnenswerte Anlageform dar. Nicht zuletzt, weil das «Betongold» im Vergleich zu anderen Assetklassen wie Aktien oder Rohstoffen geringeren Marktschwankungen ausgesetzt ist. Ausserdem wird der Kauf einer Liegenschaft vielfach als langfristig sinnvolle Kapitalanlage angesehen, die zudem Inflationsschutz bietet.

Verschärfte Anforderungen bei Finanzierungen

Aufgrund der schweizweit rasanten Preisentwicklung steht der Markt für Mehrfamilienhäuser seit einigen Jahren unter verstärkter Beobachtung der Regulierungsbehörden. Per Anfang 2020 wurden für Finanzierungsinstitute deshalb strengere Regeln bei der Vergabe von Hypotheken für Wohnrenditeliegenschaften eingeführt. Diese betreffen sowohl die Eigenmittelanforderungen als auch die Amortisationsfrist. Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen will, muss neu mindestens 25 Prozent des Kaufpreises mit Eigenmitteln beisteuern und die Hypothekarschuld spätestens nach zehn Jahren auf unter zwei Drittel des Belehnungswerts reduzieren. Gleichzeitig gilt das Niederstwertprinzip, wonach eine mögliche Differenz zwischen höherem Kaufpreis und tieferem Belehnungswert vollständig mit Eigenmitteln zu finanzieren ist. Umso wichtiger ist die Verfügbarkeit einer präzisen und verlässlichen Methode zur Ermittlung des nachhaltigen Marktwerts. Bereits 1994 hat das Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI die sogenannten hedonischen Bewertungsmodelle für Wohneigentum auf dem Schweizer Markt eingeführt. In Kooperation mit dem HEV Schweiz wird die hedonische Bewertungsmethode HEV-Mitgliedern nun erstmals auch für Mehrfamilienhäuser und Büro-/Gewerbeliegenschaften zur Verfügung gestellt.

Bevorzugte Bewertungsmethode vieler Banken

Bei der hedonischen Methode handelt es sich um ein statistisches Vergleichswertverfahren. Die zu bewertende Liegenschaft wird dabei effektiven Marktbeobachtungen gegenübergestellt, und es wird empirisch der Preis ermittelt, den ähnliche Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben. Da jede Liegenschaft einzigartig ist, erfolgt der Vergleich über eine Zerlegung in die einzelnen Objekt- und Lagemerkmale. So kann der Wertbeitrag sämtlicher Eigenschaftskombinationen berechnet werden, was die vollautomatische, datenbasierte Bewertung eines beliebigen Mehrfamilienhauses in jeder Gemeinde der Schweiz ermöglicht. Besonders an begehrten Lagen waren in den vergangenen Jahren beträchtliche Wertsteigerungen bei Anlageobjekten zu beobachten – mit Bruttoanfangsrenditen für Top-Liegenschaften von teilweise unter 3 Prozent. Da die Methode von IAZI darauf abzielt, einen langfristig nachhaltigen Wert zu ermitteln, können gerade in überhitzten Regionen etwas gemässigtere Werte resultieren.

Als Basis für die hedonische Ertragswertschätzung dient der exklusive Datenpool von IAZI, der unter anderem über 12000 Renditeliegenschaften mit einem Marktwert von mehr als 190 Milliarden Schweizer Franken beinhaltet. Der Datenpool stellt die umfassendste Datenbank für Schweizer Immobilien-Direktanlagen dar und gilt bei institutionellen Immobilieninvestoren wie Versicherungen, Pensionskassen oder Fondsgesellschaften als die Referenz. Im Rahmen der Kreditbeurteilung wird die Bewertungsmethode zudem standardmässig von einer Vielzahl von Hypothekarinstituten für Einzelabfragen und zur Portfolioüberwachung eingesetzt.

Entwicklung Transaktionspreise Mehrfamilienhäuser Schweiz (Index 100 = Stand 1998)ENTWICKLUNG TRANSAKTIONSPREISE MEHRFAMILIENHÄUSER SCHWEIZ (INDEX 100 = STAND 1998)

Der «SWX IAZI Investment Real Estate Price Index» für Renditeliegenschaften erreicht ein neues Allzeithoch.

Schnelle und kostengünstige Einschätzung

Die weite Verbreitung der IAZI-Modelle ist insbesondere auf die einfache Erfassung und die breite Marktabdeckung zurückzuführen. Eine Bewertungsanfrage kann so innert Kürze effizient und kostengünstig bearbeitet werden. Sind Sie an einer bankkonformen Einschätzung Ihres Mehrfamilienhauses interessiert? Wie anhand des Fragebogens links ersichtlich, werden für die Wertermittlung lediglich 16 Angaben zur Liegenschaft benötigt. Nach der Erstbewertung können die Objekteigenschaften ohne Kostenfolge noch drei weitere Male modifiziert und neu geschätzt werden. Zusätzlich liefert der «IAZI Location Report» einen umfassenden Überblick über lokale Marktkennzahlen wie beispielsweise die Bautätigkeit, den Leerstand oder das Mietpreisniveau. Diese Informationen sind auch eine nützliche Hilfestellung bei einer anstehenden Neuvermietung.

Marktaussichten leicht getrübt

Werden sich die Auswirkungen der Corona-Krise nun unmittelbar auf die Immobilienpreise niederschlagen? Dies hängt stark von Dauer und Grad der wirtschaftlichen Turbulenzen ab. Im Gegensatz zu gewerblichen Nutzungen lassen die aktuellen Marktzahlen bei Wohnliegenschaften vorderhand nicht auf eine Korrektur schliessen. Anhaltende Schwierigkeiten am Arbeitsmarkt und eine rückläufige Zuwanderung könnten sich mittel- bis langfristig aber auch negativ auf die Nachfrage nach Wohnraum auswirken und damit die Werte von Mehrfamilienhäusern beeinflussen. Da Wohnen als Grundbedürfnis bestehen bleibt, ist bei unveränderter Zinssituation jedoch von einer gemässigten Entwicklung auszugehen.

SCHÄTZUNG RENDITEOBJEKT

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Neues Angebot: hedonische Schätzung durch das Immobilienberatungsunternehmen IAZI.