• Mehrfachbesteuerung bei Immobilienübertragungen

Mehrfachbesteuerung bei Immobilienübertragungen

13.11.2017 KATJA STIEGHORST MLaw, Juristin beim HEV Schweiz

Handänderungssteuer – Beim Kauf einer Immobilie fallen verschiedene Gebühren und Steuern an. Besonders die Handänderungssteuer kann hier ins Gewicht fallen – je nachdem, in welchem Kanton das Objekt steht.

Der Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie löst eine Reihe von Abgaben und Steuerpflichten aus. Zum einen die Grundstückgewinnsteuer, die den erzielten Gewinn bei der Veräusserung auf Seiten des Verkäufers besteuert. Zum anderen erwarten einen auch Gebühren für die Beurkundung und den Grundbucheintrag. Je nach Kanton kann ausserdem noch eine Handänderungssteuer dazukommen.

Handänderungssteuer als Rechtsverkehrsteuer

Die Handänderungssteuer besteuert den Übergang eines dinglichen Rechts an einer Immobilie und kann je nach Kanton als Steuer oder als Gebühr ausgestaltet sein. Darunter fallen alle Eigentümerwechsel, die Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück und teilweise auch Belastungen von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen. Besteht gemeinschaftliches Eigentum, so ist bei der Eigentumsübertragung einer oder mehrerer Miteigentumsanteile zu beachten, dass diese dem Anteil nach eine Steuerpflicht auslösen.

Die Handänderungssteuer ist eine generelle Rechtsverkehrsteuer und kann neben allfälligen weiteren Steuern und Abgaben geschuldet sein. Sie wird nicht in allen Kantonen als Steuer bezeichnet, sondern erscheint durchaus auch in Form von Gebühren. 

Starke kantonale Unterschiede

Die Handänderungssteuer wird von vielen Kantonen erhoben, nicht aber vom Bund. Vereinzelt sind auch die Gemeinden berechtigt, eine Handänderungssteuer zu verrechnen, oder werden vom Kanton am Steuerertrag beteiligt. Während beispielsweise in den Kantonen Schwyz und Zürich die Handänderungssteuer gänzlich abgeschafft wurde, haben die Kantone Bern, Solothurn, Glarus, Zug und Schaffhausen teils starke Erleichterungen eingeführt, oder erheben nur noch Gebühren. Aus diesem Grund zeigt sich die Handänderungssteuer in verschiedenen Varianten und Ausführungen. Die kantonalen Gesetze müssen detailliert umschreiben, was in welcher Form besteuert wird. So kann beispielsweise auch die Änderung des Eigentumsanteils (zum Beispiel der Übergang von Gesamteigentum in Miteigentum oder andersherum) eine Steuerpflicht auslösen.  

Die Kantone können eine Reihe von Befreiungen von der Steuerpflicht vorsehen. Zu denken ist dabei beispielsweise in subjektiver Hinsicht an Transaktionen von Immobilien im Eigentum der Eidgenossenschaft, der Kantone und Gemeinden oder anderer staatlicher Institutionen. Auch Transaktionen mit öffentlich-rechtlichen Körperschaften und den Landeskirchen sowie mit Immobilien mit einem öffentlichen oder gemeinnützigen Zweck sind in der Regel von der Steuerpflicht ausgenommen. Die Kantone und Gemeinden sind frei, weitere Ausnahmen von der Steuerpflicht vorzusehen. 

In objektiver Hinsicht können die Kantone bestimmen, dass gewisse Handänderungsvorgänge von der Steuer befreit oder die Steuersätze gesenkt werden. In der Praxis ist das häufig bei Handänderungen aufgrund von Erbgängen, Schenkungen oder bei äquivalenten Tauschgeschäften der Fall. Auch dürfen bei Fusionen, Spaltungen oder Umwandlungen bei Gesellschaften keine Handänderungssteuern erhoben werden.

Im Hinblick auf die Bemessungsgrundlage gibt es grosse kantonale Unterschiede. In der Regel erfolgt die Berechnung anhand des erzielten Verkaufspreises. Erfolgt die Eigentumsübertragung ohne eine entgeltliche Veräusserung, oder besteht eine Diskrepanz zwischen dem Kaufpreis und dem massgeblichen Verkehrswert, wird in der Regel der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Veräusserung bzw. der amtliche Wert als Grundlage verwendet.

Auch im Hinblick auf die Höhe der Steuer gibt es kantonale Unterschiede. So schwanken die Steuertarife zwischen 1 und 3 Prozent der Bemessungsgrundlage.

Achtung bei der Frage nach der steuerpflichtigen Person

Je nach kantonaler Praxis kann es üblich sein, dass die Handänderungssteuer vom Erwerber oder je hälftig von den Parteien zu tragen ist. Andere vertragliche Regelungen sind durchaus denkbar. Es bietet sich in jedem Fall an, die Frage der Steuerpflicht vor der Übertragung zu besprechen und im Kaufvertrag entsprechend festzuhalten. Auch ist zu beachten, ob dem Gemeinwesen, je nach gesetzlicher Regelung, allenfalls ein gesetzliches Grundpfandrecht zur Deckung der Handänderungssteuer zukommt. Ist der Verkäufer verpflichtet, die Handänderungssteuer zu bezahlen, und kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, muss der neue Eigentümer damit rechnen, dass die Immobilie mit einem gesetzlichen Grundpfandrecht belastet wird. Im schlimmsten Fall kann er zur Begleichung der Steuerpflicht gezwungen werden. Aus diesem Grund ist in solchen Fällen aus Käufersicht eine Sicherstellung der geforderten Summe angeraten.

Der HEV Schweiz kritisiert die Handänderungssteuer und die damit einhergehende Erschwerung von Transaktionen, insbesondere zwischen Privaten und in Bezug auf selbstgenutztes Wohneigentum.