• Hände weg vom Energiesparcontracting!

Hände weg vom Energiesparcontracting!

15.05.2020 aNR HANS EGLOFF Präsident HEV Schweiz

In meiner Kolumne vom 1. Februar 2019 hatte ich Ihnen bereits von den unguten Plänen des Bundesrates berichtet, dem Energiesparcontracting (ESC) mittels Verordnungsanpassung zum Durchbruch zu verhelfen. Zur Erinnerung: Ein ESC liegt vor, wenn sich ein Dienstleister (Contractor) gegen Vergütung verpflichtet, den Energieverbrauch einer Liegenschaft durch geeignete Energiesparmassnahmen zu senken. Dadurch sollte der Energiekostenanteil der Nebenkosten verringert werden können. Die erzielten Einsparungen ergeben die Entschädigung für den Contractor. Gleichzeitig wird den Mietern damit vorgegaukelt, es würden keine höheren Nebenkosten als bisher entstehen. Nach der Vernehmlassung der Verordnungsänderung und einem Runden Tisch des Bundesamtes für Wohnungswesens (BWO) im Februar 2019, unter Teilnahme des HEV Schweiz, hat der Bundesrat nun nach über einem Jahr die Verordnungsänderung per 1. Juni 2020 in Kraft gesetzt.

Profitiert der Vermieter?

Das Modell ESC wird vom Bundesrat in seiner Medienmitteilung vom 29. April 2020 positiv verkauft: «Der neue Artikel 6c der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) sieht vor, dass die Vermieterschaft die Kosten eines Energiesparcontracting (ESC) unter bestimmten Voraussetzungen als Nebenkosten verrechnen darf.» Wer würde da vermuten, dass das ESC gerade für die Vermieter mit erheblichen Risiken verbunden ist und vor allem der Contractor von dieser Lösung profitiert?

Weshalb lehnt der HEV Schweiz das ESC-Modell ab?

Die Änderungen berechtigen den Vermieter, Energiesparmassnahmen, beispielsweise die Optimierung des Betriebs von Heizungsund Lüftungsanlagen und / oder der Gebäudeautomation, die durch einen Contractor ausgeführt wurden, über maximal zehn Jahre hinweg als Nebenkosten zu verrechnen. Der als Nebenkosten jährlich in Rechnung gestellte Betrag darf dabei nicht höher sein als die eingesparten Energiekosten. Dies ist grundsätzlich systemwidrig, zumal Investitionen in energetische Massnahmen in den Nebenkosten nichts zu suchen haben. Stossender aber ist Folgendes: Würde der Eigentümer diese Massnahme selbstständig umsetzen, wäre es ihm lediglich gestattet, einen Anteil seiner Investition auf den Mietzins zu überwälzen. Eine solche Privilegierung des Contractors darf nicht sein. Der HEV Schweiz lehnt dieses Modell daher ab. Die potenziellen Einsparungen lassen sich theoretisch, basierend auf einem Normjahr, berechnen. Die Entschädigung für den Contractor kann demnach klar festgelegt werden. Dennoch bleiben die Nebenkosten aufgrund von Witterungseinflüssen, geändertem Benutzerverhalten oder einer Preissteigerung bei den Energieträgern volatil. Dies kann dazu führen, dass die Nebenkosten trotz ESC höher ausfallen als berechnet. Das Inkassorisiko hierfür trägt alleine der Vermieter. Diskussionen mit den Mietern sind vorprogrammiert, und die Situation hat der Vermieter allein auszubaden. Der Contractor derweilen kann sich hinter den berechneten Einsparungen verstecken.

Es ist jedem Immobilieneigentümer selbst überlassen, ob er ESC nutzen will oder nicht. Als Immobilieninvestor kann man bereit sein, alle diese Risiken auf sich zu nehmen, nicht jedoch als privater Immobilieneigentümer. Deshalb empfiehlt der HEV Schweiz seinen Mitgliedern, auf ein ESC zu verzichten.