• Gefahr der Knebelungsverträge für Vermieter und Stockwerkeigentümer gebannt

Gefahr der Knebelungsverträge für Vermieter und Stockwerkeigentümer gebannt

27.06.2019 NR HANS EGLOFF, Präsident HEV Schweiz

Im Alltag ist der Auftrag (Art. 394 ff. Obligationenrecht OR) das wohl am häufigsten vorkommende Vertragsverhältnis. Er betrifft bspw. Verträge mit Ärzten, Anwälten, Architekten und Liegenschaftsverwaltungen und hat sich in der Praxis seit Langem grundsätzlich bewährt. Das wichtigste Element des Auftragsverhältnisses ist das besondere Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien. Häufig kommt es aber vor, dass das Vertrauen gestört und eine Weiterführung des Vertrags für eine oder beide Parteien unzumutbar wird. Um dem Bedürfnis nach einer raschen Lösung zu entsprechen, sieht das Auftragsrecht zwingend vor, dass jede Partei das Recht zu einer jederzeitigen und fristlosen Auflösung hat. Der parlamentarische Vorstoss «Art. 404 OR. Anpassung an die Erfordernisse des 21. Jahrhunderts» (11.3909) forderte jedoch eine massive Verschärfung der zulässigen Auflösung eines solchen Auftrags – das Ergebnis wäre eine erhebliche Schlechterstellung einer Partei und damit eine Gefahr für einen Missbrauch der Machtverhältnisse.

Schutzmechanismus für Immobilieneigentümer elementar

Im Bereich von Immobilien gelangt der Auftrag unter anderem bei Verträgen mit Architekten und Liegenschaftsverwaltungen zur Anwendung, sei es bei der Verwaltung von Stockwerkeigentum oder bei der Verwaltung von Mietimmobilien. Es kommt häufig vor, dass besonders in Verträgen mit Liegenschaftsverwaltungen eine mehrjährige unkündbare Vertragsdauer vereinbart und die Entschädigung der Verwaltung bereits für die ganze Laufzeit des Vertrags festgelegt wird. Verläuft das Vertragsverhältnis unbefriedigend, besteht unter dem geltenden Recht die Möglichkeit, gestützt auf das Widerrufsrecht nach Art. 404 OR das Vertragsverhältnis «vorzeitig» zu beenden, um der übermässigen Bindung zu entkommen. Gemäss Änderungsvorschlag wären solche Kündigungen nicht mehr bzw. nur noch unter Sanktionen möglich. Das Widerrufsrecht schützt mithin die schwächere, weniger erfahrene Partei. Fällt dieses dahin, vergrössert sich das ohnehin meistens bestehende Ungleichgewicht zwischen den Parteien weiter. Denn in der Regel stehen bei derartigen Aufträgen Laien ohne grosse Kenntnisse der Materie in einer gewissen Abhängigkeit zu berufserfahrenen, mächtigeren Kontrahenten (Architekten, Anwälte, Verwaltungsgesellschaften etc.). Kann der gesetzliche Anspruch zur jederzeitigen Vertragsbeendigung vertraglich wegbedungen werden, wird das Risiko, dass die stärkere, berufserfahrene Partei ihre Position ausnutzt, erheblich vergrössert und die Rechtsposition der schwächeren Partei massiv beeinträchtigt. Es drohen lange Knebelungsverträge, Konventionalstrafen und andere Massnahmen, mit denen die schwächeren Vertragsparteien unter Druck gesetzt werden.

Breite Kritik an Aushöhlung des Widerrufsrechts

Im Zuge der politischen Beratungen sowie im Vernehmlassungsverfahren hatte sich eine starke Front von Kritikern gebildet. Nicht nur ich, sondern auch eine Mehrheit der unmittelbar betroffenen Wirtschaftsverbände, Gewerkschaften und Konsumentenschutzorganisationen haben sich vehement gegen die Aufhebung oder Einschränkung des geltenden Anspruchs auf Widerruf bzw. Kündigung ausgesprochen. Wie ich nun feststellen konnte, mit Erfolg! Auch der Bundesrat stellte fest, dass eine entsprechende Änderung zu einer Verschlechterung des grundsätzlich gut funktionierenden Vertragsrechts führen und dem Missbrauch durch die stärkere Partei – z. B. durch lange Knebelungsverträge und hohe Konventionalstrafen – Tür und Tor öffnen würde. Er empfahl daher, auf eine Änderung von Art. 404 OR zu verzichten und den Vorstoss abzuschreiben. Dieser Entscheidung folgten sowohl der National- als auch der Ständerat sowie die beiden Kommissionen. Die Vorlage ist damit nun endgültig erledigt.