• Fünf Jahre neues Raumplanungsgesetz

Fünf Jahre neues Raumplanungsgesetz

11.10.2019 KATHRIN ELIASSON, MSc Business & Economics Ökonomin Volkswirtschaft und Immobilienmarkt beim HEV Schweiz

Raumplanungsgesetz RPG1 – Seit 2014 gilt in der Schweiz ein neues Raumplanungsgesetz. Wo steht die Umsetzung fünf Jahre nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes?

Im Jahr 2014 hat das Stimmvolk das neue Raumplanungsgesetz (RPG1) mit 63 Prozent Ja-Stimmen deutlich angenommen. Das überarbeitete Gesetz soll die Zersiedelung eindämmen und das Kulturland besser schützen. Als Rezept dafür soll Bauland stärker mobilisiert werden und die Siedlungsentwicklung nach innen vorangetrieben werden. Künftig dürfen Bauzonen nur noch so gross sein, dass sie den erwarteten Bedarf für die nächsten 15 Jahre abdecken. Sind mehr Flächen vorhanden als voraussichtlich benötigt werden, müssen sie ausgezont werden. Die Kantone erhielten für die Umsetzung der neuen Regeln in ihre Richtpläne fünf Jahre Zeit. Diese Frist ist im Mai 2019 abgelaufen.

Neue Richtpläne in fast allen Kantonen

23 Kantone verfügen mittlerweile über angepasste Richtpläne, die vom Bundesamt für Raumentwicklung bewilligt wurden. In den Richtplänen müssen die Kantone festlegen, wie sie das Raumplanungsgesetz bei sich umsetzen wollen. Sie müssen beispielsweise festlegen, in welchen Gebieten zukünftig noch gebaut werden darf und wo allenfalls Überkapazitäten bestehen. Ausserdem müssen sich die Kantone mit den benachbarten Regionen absprechen.

Baulandmobilisierung: Zwang zur Überbauung

Unter dem Stichwort «Baulandmobilisierung » soll die Innenverdichtung vorangetrieben werden. Baulücken innerhalb des Siedlungsgebiets sollen zuerst gefüllt werden, bevor die Gemeinden weiteres Land einzonen. Um dieses Ziel zu erreichen, haben sich die Kantone unterschiedliche Methoden ausgedacht, die alle darauf hinauslaufen, dass Grundstückseigentümer zur Überbauung oder zum Verkauf ihres Lands gezwungen werden. Dies stellt einen massiven Eingriff in die Eigentumsrechte dar. Im Kanton Aargau legt der Gemeinderat beispielsweise eine Frist fest, innerhalb derer ein Grundstück überbaut werden muss. Geschieht dies nicht, muss der Eigentümer jährlich eine Gebühr von zwei Prozent des Grundstückswerts bezahlen.

Mehrwertabgabe

Das neue Raumplanungsgesetz verpflichtet die Kantone ausserdem, auf Grundstücke, die neu der Bauzone zugeordnet werden, eine Mehrwertabgabe von mindestens 20 Prozent zu erheben. Mit den so erhobenen Abgaben sollen unter anderem Eigentümer entschädigt werden, deren Grundstücke ausgezont werden. Die Mehrwertabgabe wird in den Kantonen über Anpassungen der Planungs- und Baugesetze oder ein gänzlich neues Gesetz umgesetzt. Die Kantone und Gemeinden können weitergehende Abgaben festsetzen als vom Bund vorgeschrieben: Sie können die Mehrwertabgabe ganz grundsätzlich höher und auch bei Auf- und Umzonungen eine Abgabe festlegen. Im Kanton Basel- Stadt beträgt die Mehrwertabschöpfung z. B. grundsätzlich 40 Prozent. Der Kanton Schaffhausen erhebt auf Neueinzonungen 30 Prozent und auf Umzonungen 20 Prozent. Erfreulich ist jedoch, dass viele Kantone bei der Abschöpfung nicht über die vorgeschriebenen 20 Prozent hinausgehen. 

Bund verhängt Einzonungsstopp

Neben den Richtplänen mussten die Kantone bis im Mai dieses Jahres auch ihre Baugesetze an das RPG1 anpassen. Für jene acht Kantone, die ihre Richtpläne nicht rechtzeitig angepasst haben (GL, OW, TI) oder noch keine RPG-konforme Rechtsgrundlage für die Mehrwertabgabe beschlossen haben (GE, LU, SZ, ZH, ZG), hat der Bund einen Einzonungsstopp verhängt.

Strenges Bundesgericht

Auch wenn die Auswirkungen all dieser Gesetzesänderungen in den Gemeinden noch nicht zu spüren sind, kann man doch sagen, dass in der Raumplanung strengere Regeln Einzug gehalten haben. In verschiedenen Urteilen wurde zudem deutlich, dass das Bundesgericht strikt über die Einhaltung des Gesetzes wacht. Der Kanton Fribourg beispielsweise, der Massnahmen zur Baulandmobilisierung nur in Arbeitszonen vorsehen wollte, wurde vom Bundesgericht zurechtgewiesen und musste sein Baugesetz nachbessern. Der Gemeinde Glattfelden ZH wurde die Einzonung von neuem Bauland verweigert, da sie in ihrem Planungsbericht nicht aufzeigen konnte, welches Bevölkerungswachstum sie erwartete und wozu sie das neu eingezonte Land hätte nutzen wollen.

Nun sind die Gemeinden gefordert

Nun, da die Grundlagen in den meisten Kantonen vorhanden sind, ist es an den Gemeinden, ihre Bauund Nutzungspläne anzupassen. Die Umsetzung der neuen Regeln dürfte im konkreten Fall herausfordernd werden, vor allem wenn es darum geht, Bauland auszuzonen oder die Überbauung eines Grundstücks voranzutreiben. Denn auch wenn die Bevölkerung dem Raumplanungsrecht deutlich zugestimmt hat, sieht die Sache anders aus, wenn es plötzlich um den eigenen Grund und Boden und um die Beschränkung der Eigentumsrechte geht.