• Ferienwohnungen: Interkantonale Steuerausscheidung

Ferienwohnungen: Interkantonale Steuerausscheidung

01.02.2019 CHANTAL NICOLLIER Betriebswirtschafterin HF, Steuerberaterin, NRS Treuhand AG

Wo und wie muss ich meine Ferienwohnung besteuern? Was gilt es dabei Besonderes zu beachten?

Als Eigentümer eines Ferienhauses bzw. einer Ferienwohnung in einem Zweitkanton werden Sie für diese Liegenschaft und die daraus erzielten Einkommen und Vermögenserträge sowie Veräusserungsgewinne in diesem Kanton steuerpflichtig.

Ihr Wohnort bzw. Aufenthaltsort gilt als Hauptsteuerdomizil. Ihr Feriendomizil wird als Nebensteuerdomizil bezeichnet. Mit der interkantonalen Steuerausscheidung wird das Steuersubstrat zwischen Haupt- und Nebensteuerdomizil aufgeteilt.

Das Steueramt des Hauptsteuerdomizils erstellt nach Festlegung der Einkommens- und Vermögenswerte die interkantonale Ausscheidung und teilt diese Informationen dem Steueramt des Nebensteuerdomizils mit, welches ebenfalls ein Veranlagungsverfahren nach dem jeweiligen kantonalen Recht durchführt. Durch diese Ausscheidung zwischen den Kantonen wird eine Doppelbesteuerung vermieden. Es genügt, wenn Sie als Steuerpflichtiger eine Kopie der Steuererklärung des Hauptsteuerdomizils in Ihrem Feriendomizil einreichen. 

Sollten Sie während der Steuerperiode in einen anderen Kanton umziehen, gilt am Ende des Steuerjahres das sogenannte Zuzugsprinzip. Sie sind somit in dem Kanton hauptsteuerpflichtig, in dem Sie am Ende des Jahres Ihren Wohnsitz haben.

Repartitionswert

Die Steuerwerte sind je nach Kanton und Lage der Liegenschaft unterschiedlich. Für eine neutrale Bewertung helfen die Repartitionswerte in Prozent des kantonalen Steuerwertes.

Schulden & Schuldzinsen

Die Schulden wie auch die Schuldzinsen werden nach Lage des Vermögens (der Aktiven) verteilt. Dabei hat es steuerlich keinen Einfluss, ob eine Hypothek auf der Liegenschaft im Hauptsteuerdomizil oder Nebensteuerdomizil aufgenommen wurde.

Eigenmietwert

Der Eigenmietwert für selbstbewohnte Liegenschaften sollte einer marktüblichen Miete abzüglich kantonal akzeptierter Reduktion entsprechen. Er wird vom Fiskus berechnet und dem Steuerpflichtigen mitgeteilt.

Auch im Nebensteuerdomizil ist ein Eigenmietwert zu deklarieren, ausser die Liegenschaft wird vermietet, dann ist der entsprechende Mietertrag anzugeben, und der Eigenmietwert für diese Zeit entfällt. Zu beachten sind jedoch die kantonalen Regelungen für gemischte Nutzung bei häufiger Vermietung.

Liegenschaftskosten

Sämtliche Kosten, welche in direktem Zusammenhang mit dem Liegenschaftsertrag (Eigenmietwert oder Mietertrag) stehen, können in Abzug gebracht werden.

Die anerkannten Abzüge für Liegenschaftskosten variieren von Kanton zu Kanton. Genauere Angaben entnehmen Sie den von den Steuerverwaltungen zur Verfügung gestellten Merkblättern.

Abzugsfähig sind nur werterhaltende Kosten, d.h. Auslagen für Reparaturen und Renovationen. Bei einer Renovation ist jedoch die Abgrenzung zwischen werterhaltend und wertvermehrend nicht immer einfach. Eine anteilsmässige Aufteilung, vorteilshalber erstellt von einem Bauexperten, ist daher sehr hilfreich.

Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung der Liegenschaft (z. B. administrative Auslagen, Inserate, Liegenschaftsverwaltung) können ebenfalls in Abzug gebracht werden. Für die persönlichen Leistungen des Hauseigentümers wird jedoch kein Abzug zugelassen.

Werden als Mietertrag die Bruttomieten deklariert, können zudem Heiz- und Nebenkosten sowie Kurtaxen abgezogen werden.

Steuerlich interessant sind energetische Gebäudesanierungen. Sie können vollumfänglich abgezogen werden. Neu ab dem 1.1.2020 können zudem im Steuerjahr angefallene und steuerlich nicht vollständig in Abzug gebrachte Investitionskosten sowie Rückbaukosten für einen Ersatzneubau in den zwei nachfolgenden Steuerperioden deklariert werden.

Alternativ zu den oben erwähnten Abzügen ist je nach Kanton ein Pauschalabzug zwischen 10 bis 20 Prozent möglich.

Die effektiven oder pauschalen Liegenschaftskosten werden dem Liegenschaftskanton zugeteilt. Sind diese Kosten höher als der Eigenmietwert oder der Mietertrag der Ferienwohnung, so muss der Hauptsteuerkanton den Kostenüberhang übernehmen. Wird beispielsweise das Ferienhaus im Kanton Graubünden energetisch saniert, so hat der Wohnsitzkanton, z. B. Zürich, die den Eigenmietwert übersteigenden Kosten zu übernehmen und mit anderem Einkommen zu verrechnen.