• Energiespar-Contracting: Rendite für die einen – Risiko für die anderen?

Energiespar-Contracting: Rendite für die einen – Risiko für die anderen?

01.02.2019 NR HANS EGLOFF Präsident HEV Schweiz

Tätigt eine Privatperson oder eine Institution eine Investition, wird für den investierten Franken in der Regel eine Rendite erwartet. Je riskanter die Anlage, umso höher der Gewinn. Der Investor wählt aus, wie risikobehaftet die Investition sein soll und erhält entsprechend eine höhere oder tiefere Rendite. Soweit die Theorie. Im Mietrecht sieht das alles aber etwas anders aus. Im vergangenen Herbst hat der Bundesrat die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) in die Vernehmlassung geschickt – Inhalt: ein neuer Artikel zum Energiespar- Contracting (ESC). 

Worum geht es? 

Das ESC sieht vor, dass sich ein Drittinvestor (Contractor) verpflichtet, den Energieverbrauch einer Liegenschaft durch geeignete technische und allenfalls bauliche Massnahmen zu senken. Energieeffizienzmassnahmen, die dafür grundsätzlich infrage kommen, sind beispielsweise die Optimierung des Betriebs von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen oder der Ersatz einzelner Anlagen und Installationen. Dadurch soll der Energieanteil der Nebenkosten gesenkt werden können. Die Differenz zwischen den effektiven Nebenkosten und den Nebenkosten vor der ausgeführten energetischen Massnahme ergibt die Entschädigung für den Contractor. Gleichzeitig wird den Mietern damit vorgegaukelt, es entstünden keine höheren Nebenkosten als bisher.

Wo liegt das Problem?

Dass Investitionen in energetische Massnahmen zu Nebenkosten werden, ist im Grundsatz systemwidrig. Zur Anreizförderung kann ja noch darüber hinweggesehen werden. Stossend ist hingegen der Umstand, dass der Contractor über diesen Weg seine gesamten Investitionen auf die Nebenkosten umlegen kann. Würde der Eigentümer diese Massnahme selbstständig umsetzen, wäre ihm lediglich gestattet, einen Teil seiner Investitionskosten auf den Mietzins zu überwälzen. Eine solche Privilegierung des Contractors mutet seltsam an. Risiko hat einzig der Vermieter Die potenziellen Einsparungen lassen sich theoretisch, basierend auf einem Normjahr, berechnen. Die Entschädigung für den Contractor kann demnach klar festgelegt werden. Dennoch bleiben die Nebenkosten aufgrund von Witterungseinflüssen, geändertem Benutzerverhalten oder einer Preissteigerung bei den Energieträgern volatil. Dies kann dazu führen, dass die Nebenkosten trotz ESC höher ausfallen als berechnet. Das Inkassorisiko hierfür und die Diskussionen mit den Mietern bleiben jedoch alleine am Vermieter hängen. Der Contractor hingegen kann sich hinter der berechneten Einsparung verstecken. 

Funktioniert die Heizung aufgrund der Intervention des Contractors nicht oder nur teilweise, steht der Vermieter gegenüber den Mietern in der Pflicht, den Schaden zu beheben. Das Risiko, anschliessend nicht auf den Contractor zurückgreifen zu können, trägt der Vermieter allein.

Diese Rechnung geht nicht auf

Dass im Zuge von Energiesparbemühungen Risiko und Ertrag geteilt werden, klingt vernünftig. Wenn die Teilung jedoch dahingehend ausfällt, dass der eine das Risiko zu tragen hat und der andere den Ertrag einstreichen kann, geht die Rechnung nicht mehr auf.