• Eigenmietwert und Unternutzung

Eigenmietwert und Unternutzung

10.01.2019 GABRIELA DREIFUSS Treuhänderin mit FA, Steuerberaterin, NRS Treuhand AG

Das Thema Eigenmietwert beschäftigt Eigenheimbesitzer immer wieder. In besonderem Masse aber dann, wenn sie in der jährlichen Steuererklärung den Eigenmietwert als Einkommen versteuern müssen, obwohl aus ihrer Sicht kein effektives Einkommen erzielt wird.

Es ist gut zu wissen, dass in gewissen Situationen der Eigenmietwert infolge Unternutzung reduziert werden kann. Dies geschieht, indem beim Steueramt ein Antrag für die Unternutzung mit der jährlichen Steuererklärung eingereicht wird. Eine Unternutzung des Einfamilienhauses oder der Eigentumswohnung ergibt sich oftmals bei einer Veränderung der Wohnsituation, konkret beim Auszug von erwachsen gewordenen Kindern oder durch das Versterben des Ehegatten.

Damit ein Antrag für die Reduktion des Eigenmietwertes durch Unternutzung beim Steueramt gestellt werden kann und die Reduktion auch gewährt wird, müssen nachfolgende Punkte zutreffen bzw. eingehalten werden:

  • Mindestens ein Teil der selbstbewohnten Liegenschaft darf nicht mehr genutzt werden, sei es wegen Auszugs der erwachsenen Kinder oder durch das Versterben eines Ehegatten oder Mitbewohners;
  • Der Nachweis für die dauernde Unternutzung muss durch die steuerpflichtige Person jährlich mit dem Einreichen der Steuererklärung erbracht werden;
  • Es wird die Bedingung gestellt, dass der nicht genutzte Raum tatsächlich leer sein muss, d. h. er darf nicht möbliert sein und auch nicht als «Abstellkammer» oder ähnliches genutzt werden;
  • Der Unternutzungsabzug kann nicht für Ferien- oder Zweitwohnungen beansprucht werden;
  • Damit ein Unternutzungsabzug in der Steuererklärung geltend gemacht werden kann, muss dieser mit einer separaten Berechnung und Begründung dargelegt werden. Die Berechnungsbeispiele finden Sie in der separaten Box.

Im Gesetz über die direkte Bundessteuer unter Artikel 21 Abs. 2 DBG ist folgende Erläuterung über den Eigenmietwert zu lesen: Die Festsetzung des Eigenmietwertes muss unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung der am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft erfolgen.

Die Beweislast für diese «tatsächliche Nutzung» liegt beim Steuerpflichtigen selbst. Er hat dem Steueramt zu beweisen, beziehungsweise glaubhaft zu machen, dass ein Teil der Wohnräume von jemandem respektive durch seine Familie tatsächlich nicht mehr genutzt wird. Durch das Steueramt werden keine festen Regeln für den Beweis der tatsächlichen Unternutzung vorausgesetzt. Einzig die überzeugende Argumentation der veranlagenden Person ist massgebend dafür, welche Tatsachen als bewiesen gelten. 

Klar ist jedoch, dass viele Eigenheimbesitzer ihre Wohnung oder ihr Haus nicht aufgeben, auch wenn sich der Haushalt verkleinert oder verändert hat. In der Regel kann dem Steueramt auch ohne Weiteres glaubhaft gemacht werden, dass ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung mit mehr als vier Zimmern, die nur von einer einzigen Person bewohnt werden, zu einem Unternutzungsabzug berechtigen. Dies aber nur, wenn die Person nicht überdurchschnittlich hohen Wohnbedarf beansprucht.

Ein Einschlag wegen tatsächlicher Unternutzung wird im Normalfall nicht gewährt, wenn der Steuerpflichtige die Liegenschaft käuflich erworben hat und sich die Wohnbedürfnisse seit dem Einzug nicht verändert haben. Dies gilt aber nicht unbedingt für Liegenschaften, die durch eine Erbfolge in den Besitz des Steuerpflichtigen übergegangen sind.

Wurde der Unternutzungsabzug durch die Behörden genehmigt, ist zu beachten, dass der reduzierte Eigenmietwert nur in der Steuerperiode gilt, in der auch der Antrag gestellt wurde. Wird im Folgejahr kein weiterer Antrag für die Unternutzung in der Steuererklärung gestellt, so gilt wiederum der volle Eigenmietwert.

Zu beachten gilt, dass sich der Pauschalabzug für die Liegenschaftsunterhaltkosten von 10 bis 20 Prozent auf den deklarierten Eigenmietwert bezieht. Wird dementsprechend in der Steuererklärung eine Reduktion des Eigenmietwerts infolge Unternutzung beantragt, reduziert sich damit auch der Pauschalabzug für die Liegenschaftsunterhaltskosten. 

In diesem Artikel wurden nur die Bedingungen für die direkte Bundessteuer erläutert. In rund der Hälfte der Kantone wird ein Unternutzungsabzug wie beim Bund gewährt. Für einige Kantone gibt es Merkblätter oder Weisungen, die in Bezug auf die Festsetzung des Eigenmietwertes bei tatsächlicher Unternutzung herausgegeben werden. Je nach Kanton können daraus weitere Informationen entnommen werden.