• Die französische Grundstückgewinnsteuer: stetige Veränderungen

Die französische Grundstückgewinnsteuer: stetige Veränderungen

11.04.2019 PHILIPPE FRÉSARD, MLE, Notar und Rechtsanwalt Managing Partner von Kellerhals Carrard, Bern, Koordinator von swisNot

Der Erwerb, das Halten und die entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung von Liegenschaften in Frankreich stellen Schweizer nicht selten vor schwierige Fragen, und zwar sowohl in zivilrechtlicher als auch in steuerlicher Hinsicht.

Insbesondere im Bereich der Grundstückgewinnsteuer (sog. «impôt sur la plus-value») gab es in Frankreich in den letzten (nicht einmal zehn) Jahren ein regelrechtes Wirrwarr – sowohl auf Gesetzesstufe als auch in den gerichtlichen Entscheiden.

Die Situation von Schweizer Eigentümern französischer Grundstücke hat sich nun aber endlich erheblich verbessert, nachdem das Steuersystem zuletzt fast konfiskatorische Züge angenommen hatte. Es gilt, diese Entwicklung hiernach kurz darzulegen.

Besteuerung des Grundstückgewinns in Frankreich

Der Grundeigentümer mit Schweizer Wohnsitz, der seine Liegenschaft in Frankreich veräussert und dabei einen Gewinn erzielt, schuldet dem französischen Staat die Grundstückgewinnsteuer. Dieses Prinzip ist aufgrund der kantonalen Steuergesetze in der Schweiz ja nicht unbekannt.

Der (Brutto-)Gewinn besteht in der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anlagekosten. Letztere entsprechen dem Erwerbspreis zuzüglich tatsächlicher Erwerbskosten inklusive allfälliger Maklerkommission sowie zuzüglich gewisser tatsächlicher Bauund Verbesserungskosten. Alternativ können die Erwerbskosten mit einer Pauschale von 7,5 Prozent des Erwerbspreises und die Bau- und Verbesserungskosten bei einer seit mehr als fünf Jahren gehaltenen Liegenschaft mit einer Pauschale von 15 Prozent veranschlagt werden.

Die Besitzdauer der Liegenschaft ermächtigt sodann zu Abzügen vom (Brutto-)Gewinn.

Die französische Grundstückgewinnsteuer umfasst drei Komponenten:

  • 1. Eine Einkommenssteuer von 19 Prozent (früher von 33,33 Prozent);
  • 2. «Sozialversicherungsbeiträge» («prélèvements sociaux»; siehe hiernach);
  • 3. Eine per 1. Januar 2013 eingeführte Zusatzsteuer (von 2 bis 6 Prozent bei Gewinnen von über 50 000 Euro, wobei der Steuersatz von 6 Prozent bei Grundstückgewinnen von über 260 000 Euro gilt).

Die vielfach veränderten, unsicheren Faktoren

In den letzten zehn Jahren bildeten vor allem der Abzug im Zusammenhang mit der Besitzdauer und der auf Schweizer Grundeigentümer anzuwendende Satz der «Sozialversicherungsbeiträge » Stoff grosser Diskussionen.

Bis zum Sommer 2011 entfiel die Grundstückgewinnsteuer bei einem Verkauf nach einer Besitzdauer von mindestens 15 Jahren gänzlich. Danach wurde diese zur Steuerbefreiung vieler Grundstückgeschäfte führende erforderliche Besitzdauer kurzfristig auf 30 Jahre verdoppelt. Dies hatte zur direkten Folge, dass (namentlich Schweizer) Grundeigentümer, die glaubten, beim Verkauf in den Genuss einer Befreiung von der Grundstückgewinnsteuer zu kommen, plötzlich sehr hohe und unerwartete Steuerbeträge begleichen mussten.

Per 1. September 2014 hat der Gesetzgeber die die Steuerbefreiung bewirkende Besitzdauer von 30 auf 22 Jahre herabgesetzt und die Abzugsmöglichkeiten für eine Besitzdauer zwischen 15 und 22 Jahren verhältnismässig erhöht (aber nur für den Einkommenssteuerteil inkl. Zusatzsteuer, nicht für die «Sozialversicherungsbeiträge»).

Was gilt für die «Sozialversicherungsbeiträge»?

Der Netto-Grundstückgewinn (Bruttogewinn abzüglich Besitzdauerabzug) wurde bis zum 31. Dezember 2017 grundsätzlich zum Satz von 15,5 Prozent für «Sozialversicherungsbeiträge » besteuert. Der Gesetzgeber hat diesen Satz per 1. Januar 2018 auf 17,2 Prozent erhöht.

Allerdings beanstandeten in der Schweiz wohnhafte und bei einer Schweizer Krankenkasse versicherte Schweizer Verkäufer von französischen Grundstücken, die nie in den Genuss französischer Sozialversicherungsleistungen kommen würden, beim Verkauf ihres französischen Grundstücks «Sozialversicherungsbeiträge » entrichten zu müssen. Ende Februar 2015 entschied der Gerichtshof der Europäischen Union in einem Leitentscheid, dass es Frankreich verboten ist, von in der EU (inkl. EWR-Staaten und der Schweiz) wohnhaften und gegen Krankheit versicherten Personen die Begleichung von «Sozialversicherungsbeiträgen » zu verlangen.

Somit ergab sich für Schweizer, die ihre französische Immobilie in den Jahren 2013, 2014 und 2015 verkauft hatten, die Möglichkeit, ein Gesuch um Rückerstattung der zu Unrecht bezahlten «Sozialversicherungsbeiträge » zu stellen, welchem die zuständigen Behörden in den allermeisten Fällen (wenn auch nach gewisser Bearbeitungszeit) entsprochen haben.

Damit entging dem französischen Staat eine wichtige Einnahmequelle. Aus diesem Grund beschloss der Gesetzgeber im Eilverfahren, per 1. Januar 2016 einen Teil der «Sozialversicherungsbeiträge » umzuwidmen, damit er nicht mehr direkt zur Finanzierung der Sozialversicherungen dient, sondern als (aus Sicht des Gesetzgebers zulässige) Steuer qualifiziert werden kann.

Dies wiederum wurde von Schweizer Verkäufern von Liegenschaften in Frankreich angefochten.

Am 31. Mai 2018 hat das Berufungsverwaltungsgericht von Nancy diese Umwidmung teilweise infrage gestellt. Aus seiner Sicht finanzierten gewisse «Sozialversicherungsbeiträge » (namentlich die dem Solidaritätsalters- Fonds und der Kasse zur Rückzahlung der Sozialschulden gewidmeten) die französische «sécurité sociale» sehr wohl weiter. Folglich durften diese «Sozialversicherungsbeiträge » bei in der Schweiz wohnhaften und bei einer Schweizer Krankenkasse versicherten Schweizer Verkäufern von französischen Grundstücken nicht erhoben werden. Am 31. Juli 2018 hat der französische Staat gegen diesen Entscheid beim Conseil d’Etat Berufung eingelegt. Nun wird das Urteil der oberen Instanz mit Spannung erwartet.

Aus dieser unsicheren Situation ergab und ergibt sich für in den Jahren 2016 bis 2018 von Schweizern getätigte Verkäufe eines französischen Grundstücks eine neuerliche Chance, die Rückerstattung der (allenfalls) zu Unrecht bezahlten «Sozialversicherungsbeiträge » zu beantragen. Für im Jahre 2016 realisierte Veräusserungen musste ein entsprechendes Gesuch bis Ende 2018 eingereicht werden. Schweizer, die im Jahre 2017 ihre Immobilie verkauft haben, sollten bis Ende 2019 ein entsprechendes Rückerstattungsgesuch stellen. Davon kann abgesehen werden, wenn vor Ende 2019 ein die offene Frage klärender Entscheid der höchsten französischen Instanz vorliegt. Analog gilt die Gesuchseinreichung bis Ende 2020 für Verkäufe im 2018.

Um diese Streitfälle ein für alle Mal zu regeln, hat der französische Gesetzgeber im Rahmen des Gesetzes zur Finanzierung der «sécurité sociale» 2019 nochmals gehandelt. Aufgrund dieser gesetzlichen Änderung schulden in Frankreich nicht niedergelassene, bei einer Schweizer Krankenkasse versicherte Schweizer Verkäufer von französischen Grundstücken seit dem 1. Januar 2019 nebst der Einkommenssteuer von 19 Prozent «nur» noch den sogenannten «Solidaritätsbeitrag» zum Satz von 7,5 Prozent (anstatt der zuvor geltenden «Sozialversicherungsbeiträge» von 17,2 Prozent).

Schweizer, die im 2017 oder 2018 eine Immobilie in Frankreich veräussert haben, sind daher gut beraten, sich betreffend die Möglichkeiten eines konkreten Rückerstattungsgesuchs rechtzeitig zu informieren.