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  • Bewährte mietrechtliche Verfahren unnötig unter Beschuss

Bewährte mietrechtliche Verfahren unnötig unter Beschuss

15.09.2022 aNR Hans Egloff, Präsident HEV Schweiz

Im August musste sich die Rechtskommission des Nationalrates mit zwei Vorstössen von NR Christian Dandrès, Ausschuss-Mitglied des Schweizerischen Mieterverbandes (ASLOCA) beschäftigen. Die beiden Vorstösse fordern, dass in gewissen mietrechtlichen Streitigkeiten entgegen dem Willen des Gesetzgebers künftig ein Fristenstillstand während gewisser Zeiten und bei Kündigungen eine andere Berechnung der Frist ab Zustellung eingeführt werden soll. 

Sinnvolle Ausnahme vom Fristenstillstand

Gemäss Art. 145 ZPO (Zivilprozessordnung) stehen gesetzliche und gerichtliche Fristen während gewisser Zeiten still. Der Gesetzgeber hat aber den Fristenstillstand bewusst nicht für sämtliche Schlichtungsund summarische Verfahren eingeführt. Das Schlichtungsverfahren dient der Streitvermittlung und soll den Parteien ein schnelles, formloses Verfahren ermöglichen. Würde nun auch im Schlichtungsverfahren ein Fristenstillstand gelten, würden sich die Verfahren noch länger hinziehen. Schon heute sind die Schlichtungsbehörden überlastet und können die Verfahren oft nicht innert der geforderten 2 Monate durchführen. Kommt nun noch ein Fristenstillstand hinzu, sorgt diese Verzögerung für Rechtsunsicherheit und birgt Konfliktpotenzial – auch für Mieter, die unter Umständen eine noch kürzere Frist zur Verfügung haben, um das Mietobjekt zu verlassen. Hinzu kommt, dass ein Schlichtungsverfahren relativ formfrei möglich ist; es bedarf keiner ausführlichen Rechtsschrift und keiner anwaltlichen Vertretung. Mit der geltenden Frist von 30 Tagen haben Mieter bereits heute ausreichend Zeit, sich über ihre Möglichkeiten zu informieren. Zudem wird im amtlichen Formular klar auf alle rechtlichen Möglichkeiten hingewiesen. Aus meiner Sicht gibt es keine Notwendigkeit, die Position des Mieters durch die Anwendung eines Fristenstillstands weiter zu stärken. Erfreulicherweise ist die Rechtskommission ebenfalls dieser Meinung.

Keine Anpassung der Fristenberechnung bei Kündigungen

Kündigt ein Vermieter heute schriftlich ein bestehendes Mietverhältnis, dann untersteht diese Kündigung der absoluten Empfangstheorie. Demnach beginnt die Frist zur Anfechtung ab dem Tag zu laufen, an dem der Mieter den eingeschriebenen Brief – also die Kündigung – das erste Mal hätte abholen können. Die heutige Regelung hat sich in der Rechtsprechung und in der Praxis etabliert. Unterlässt es der Mieter, das Einschreiben abzuholen, gilt die Kündigung als zugestellt und die Anfechtungsfrist beginnt ebenfalls zu laufen. Gemäss Vorstoss sollen schriftliche Kündigungen zukünftig erst am siebenten Tag nach dem ersten erfolglosen Zustellversuch als zugestellt gelten (sprich relative Empfangstheorie).

Das ist unsinnig, und es freut mich, dass auch die Rechtskommission dieser Auffassung folgt. Immerhin hat das Bundesgericht wiederholt festgestellt, dass die absolute Empfangstheorie in gerechter Weise auf die gegensätzlichen Interessen der beiden Parteien Rücksicht nimmt, auf diejenigen des Absenders (Vermieter) und diejenigen des Empfängers (Mieter). Der Absender (Vermieter) trägt das Risiko der Übertragung des Schreibens bis zum Zeitpunkt, in welchem es in den Machtbereich des Empfängers (Mieter) gelangt. Der Empfänger (Mieter) trägt das Risiko im Innern seines Machtbereichs, dass er nicht oder verspätet von der Mitteilung Kenntnis erlangt. Es gibt keinen Grund, von diesem bewährten Vorgehen abzuweichen und die Interessen des Empfängers (Mieter) höher zu gewichten.