• Bald höhere Hypotheken für Renditeobjekte?

Bald höhere Hypotheken für Renditeobjekte?

08.08.2019 NR Hans Egloff, Präsident HEV Schweiz

Das eidgenössische Finanzdepartement (EFD) macht sich Sorgen um den Markt für Wohnrenditeliegenschaften. Damit sind Gebäude mit Mietwohnungen gemeint. Gemäss einer Untersuchung der Nationalbank würden die Kosten bei mehr als der Hälfte der 2017 vergebenen Hypotheken zur Finanzierung solcher Objekte bei einem Zins von fünf Prozent die Mieteinnahmen übersteigen. Tatsächlich sind die Preise für Renditeliegenschaften seit 2005 um 80 Prozent gestiegen. Seit 2013 sogar deutlich stärker als diejenigen für Wohneigentum. Gleichzeitig sind die Angebotsmieten seit vier Jahren rückläufig und die Leerstandsquote so hoch wie seit 20 Jahren nicht mehr.

Bei einem Anstieg der Zinsen, so die Befürchtung, könnten viele Eigentümer von Wohnrenditeliegenschaften ihre Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen, und die Preise für solche Liegenschaften würden rasch sinken. In einer solchen Situation könnten die Banken versuchen, zusätzliche Sicherheiten von den Kreditnehmern zu verlangen. Falls die Preiskorrekturen genügend gross wären und die Kreditnehmer die Nachzahlungen nicht leisten könnten, würden den Banken hohe Verluste drohen, was wiederum negative Folgen für die gesamte Wirtschaft nach sich ziehen könnte.

Änderung der Eigenmittelverordnung?

Zur Lösung des Problems hat das EFD eine Änderung der Eigenmittelverordnung vorgelegt und schlägt vor, dass die Banken die Kredite von Objekten mit einem Belehnungsgrad von über zwei Dritteln mit mehr Eigenmitteln unterlegen sollen. Dadurch hätten sie im Falle eines Ausfalls einen grösseren Puffer, um Verluste aufzufangen.

Die Erhöhung der Risikogewichte für Wohnrenditeliegenschaften mit einer Belehnung von mehr als zwei Dritteln erscheint zwar auf den ersten Blick nachvollziehbar. Es stellt sich jedoch die Frage, ob damit das eigentliche Ziel – eine Absicherung der Banken in Bezug auf ein erhöhtes Ausfallrisiko sowie eine Beruhigung der Preisentwicklung für Mehrfamilienhäuser – tatsächlich erreicht wird. Die Wirkung auf die Investoren ist sehr indirekt, und die Risiken würden vor allem auf Seiten der Banken besser abgefedert. Im Markt für Wohnrenditeliegenschaften würden sie sich hingegen nicht zwingend reduzieren. Durch eine Erhöhung der Risikogewichte dürften sich die Hypothekarzinsen für Wohnrenditeliegenschaften mit einer Belehnung von mehr zwei Dritteln des Marktwerts leicht erhöhen; im erläuternden Bericht wird eine mögliche Erhöhung um 30 Basispunkte genannt. Es ist jedoch unklar, ob Investoren deswegen ihre Hypotheken schneller amortisieren oder von Anfang an einen tieferen Belehnungsgrad anstreben würden.

Hinzu kommt, dass insbesondere viele institutionelle Investoren kein Fremdkapital benötigen und einen gewissen Leerstand aktiv in Kauf nehmen. Jede Regulierung, die einzig auf das unterlegte Eigenkapital der Kreditgeber abzielt, wird daher nur begrenzt Einfluss auf den Markt für Wohnrenditeliegenschaften haben.

Lösungsvorschlag «Selbstregulierung»

Als Reaktion auf den Vorschlag des EFD hat die Schweizerische Bankiervereinigung eine Selbstregulierung skizziert, die eine Erhöhung der Anforderungen an das Eigenkapital der Investoren sowie eine verkürzte Amortisationsfrist enthalten soll. Diese beiden Instrumente würden direkt auf die Kreditvergabe wirken, und auch Investoren wären besser gegen das Preiszerfallrisiko gerüstet. Die Selbstregulierung ist daher – meiner Meinung nach – zielführender als eine Änderung der Eigenmittelverordnung.