• Ausblick: Wohneigentumsmärkte in ruhigem Fahrwasser

Ausblick: Wohneigentumsmärkte in ruhigem Fahrwasser

10.01.2019 MATTIA FAREI-CAMPAGNA, JARON SCHLESINGER, Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE)

Im Wohneigentumsmarkt halten sich Angebot und Nachfrage erheblich besser die Waage, als dies bei den Mietwohnungen der Fall ist. Zwar steigen auch bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die Leerstände, allerdings kaum nennenswert und auf tiefem Niveau. Insgesamt scheinen die Wohneigentumsmärkte demnach im Gleichgewicht, einzig im gehobenen Segment stehen die Preise weiterhin unter Druck.

Im Wohneigentumsmarkt halten sich Angebot und Nachfrage erheblich besser die Waage, als dies bei den Mietwohnungen der Fall ist. Zwar steigen auch bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die Leerstände, allerdings kaum nennenswert und auf tiefem Niveau. Insgesamt scheinen die Wohneigentumsmärkte demnach im Gleichgewicht, einzig im gehobenen Segment stehen die Preise weiterhin unter Druck.

Nachdem die Schweizer Wirtschaft 2018 von den positiven Entwicklungen in den USA und der EU profitieren konnte, rechnen die Experten für 2019 mit einer Verlangsamung des Wachstums in der Schweiz und den wichtigen Industrienationen. Die für 2019 prognostizierten 1,9 Prozent BIP-Wachstum liegen aber immer noch über dem Potenzialwachstum. Vor dem Hintergrund des überdurchschnittlichen Wachstums und insbesondere der auf tiefem Niveau weiter sinkenden Arbeitslosigkeit dürfte die SNB im Herbst 2019 eine erste leichte Zinserhöhung wagen.

Eigentumswohnungen: Stabile Nachfrage stützt Preise

Nach einem rund drei Jahre dauernden Marschhalt von 2014 bis 2017 steigen nun die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen im unteren und mittleren Segment seit fünf Quartalen wieder. Einzig im gehobenen Segment ist aufgrund der nach wie vor exorbitanten Preise und des Angebotsüberhangs keine Erholung zu sehen. Die Überkapazitäten dürften aber inzwischen weitgehend abgebaut sein, und die Preise könnten Boden gefunden haben. Sowohl im unteren als auch im mittleren Segment befinden sich die Märkte im Gleichgewicht, wobei in verschiedenen Regionen im mittleren Segment noch immer ein gewisses Überangebot vorhanden ist. Im gehobenen Segment ist dagegen von einer Verbesserung der Angebotssituation auszugehen, da die Neubautätigkeit in diesem Segment weiterhin tief bleibt und die moderate Nachfrage die Überkapazitäten der vergangenen Jahre weitgehend absorbiert hat. Dies führt zu einer Stabilisierung der Preisentwicklung, und auch im mittleren Segment ist im Jahr 2019 mit seitwärts tendierenden Preisen zu rechnen. Einzig im unteren Segment dürfte sich der Preisanstieg weiter fortsetzen.

Einfamilienhäuser: zunehmendes Angebot an Altbauten

Die Zahl der neu erstellten Einfamilienhäuser (EFH) ist schon seit Längerem rückläufig. Dies darf aber keinesfalls mit einer sinkenden Nachfrage gleichgesetzt werden. Die Nachfrage wird jedoch zunehmend durch Altbauten befriedigt. Die Preise im unteren und mittleren Segment zeigten in den vergangenen Quartalen eine leichte Aufwärtstendenz. 

Die Märkte für Einfamilienhäuser werden mittelfristig die unspektakuläre Entwicklung der letzten knapp vier Jahre fortsetzen. Mit Preisausschlägen in die eine oder andere Richtung ist auf gesamtschweizerischer Ebene nicht zu rechnen, weder im unteren, mittleren noch im gehobenen Segment. 

Angebotsseitig ist von einem Anstieg der Zahl zum Verkauf stehender Altbau-Objekte auszugehen, die zumindest vorerst noch problemlos absorbiert werden. Gestützt wird der Altbau-Markt nicht zuletzt durch Ersatzneubauten, wobei ein Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen ersetzt wird. Dies ist vor allem deshalb interessant, weil ältere Einfamilienhäuser typischerweise überdurchschnittliche Grundstückflächen und damit Potenzial zur Verdichtung aufweisen.

Wohneigentum in Zeiten steigender Zinsen

Entscheidend für die Frage, ob ein Privathaushalt überhaupt Eigentümer einer Liegenschaft werden kann, ist nicht das Zinsniveau, sondern das Einkommen. Die Tragbarkeit wird auf Basis eines kalkulatorischen Hypothekarzinses von – üblicherweise – fünf Prozent ermittelt. Interessanter ist, was geschehen wird, wenn die Eigentümer bei der Erneuerung der Hypothek mit deutlich höheren Zinsen konfrontiert sind. Sofern die Zinsen nicht über fünf Prozent steigen und das Einkommen konstant blieb, ist die Tragbarkeit gegeben. Die Wohnkosten steigen aber, und wenn ein Haushalt die Differenz zwischen dem kalkulatorischen Zins und der effektiven Zinsbelastung nicht gespart, sondern konsumiert hat, wird ihm nichts anderes übrig bleiben, als den Konsum einzuschränken. Die allermeisten Haushalte werden wohl bereit sein, auf Konsum zu verzichten, um Eigentümer zu bleiben. Deshalb ist nicht mit einem Ausverkauf zu rechnen. Die volkswirtschaftlichen Kosten von sinkenden Konsumausgaben auf Seiten der Eigentümer dürften aber nicht zu unterschätzen sein.

Immobilien-Almanach Schweiz 2019

Detaillierte Informationen zu den gesamtschweizerischen und regionalen Entwicklungen der Wohneigentums-, Miet- und Transaktionsmärkte finden Sie im «Immobilien-Almanach Schweiz 2019» von Fahrländer Partner (FPRE).

HEV-Mitglieder können den Immobilien-Almanach zum Vorzugspreis von Fr. 110.– kaufen (Normalpreis Fr. 150.–). Bestellungen per E-Mail an: almanach(at)fpre.ch oder telefonisch unter Tel. 044 466 70 00.

DURCHSCHNITTLICHE EIGENTUMSWOHNUNG: PREISENTWICKLUNG 2017 – 2018

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