• 10-Prozent-Quote für gemeinnützigen Wohnungsbau

10-Prozent-Quote für gemeinnützigen Wohnungsbau

29.03.2019 KATHRIN STRUNK MSc Business & Economics Ökonomin Volkswirtschaft und Immobilienmarkt beim HEV Schweiz

Immobilienmarkt – In einer Volksinitiative verlangt der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband, dass zukünftig zehn Prozent aller neu gebauten Wohnungen durch gemeinnützige Wohnbauträger erstellt werden müssen.

Im Oktober 2016 hat der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (SMV) die Volksinitiative «mehr bezahlbare Wohnungen » eingereicht. Die Forderungen sind happig: Im Gegensatz zu heute soll nicht mehr der Wohnungsbau im Allgemeinen, sondern nur noch der Bau preisgünstiger Wohnungen gefördert werden. Nach dem Willen der Initianten dürfen Sanierungen nicht mehr zum Verlust preisgünstiger Wohnungen führen. Der Anteil gemeinnütziger Wohnungen am gesamten Neubaubestand soll ausserdem 10 Prozent betragen. Zusätzlich sollen Gemeinden und Kantone ein Vorkaufsrecht für geeignete Grundstücke einführen können.

Unrealistische Forderungen

Diese Forderungen sind weder marktkonform noch realistisch. Heute beträgt der Anteil der gemeinnützigen Wohnungen am gesamten Neubaubestand etwa drei Prozent. Um die Forderung der Initianten zu erfüllen, müssten also mehr als dreimal so viele Wohnungen durch gemeinnützige Wohnbauträger erstellt werden – und das jedes Jahr und in der ganzen Schweiz. Um dieses Ziel zu erreichen, würden fünfmal mehr Darlehen und damit zusätzliche Mittel in der Grössenordnung von 120 Millionen Franken pro Jahr benötigt. Der Bund wäre durch die Quote in der Bundesverfassung gezwungen, in den Bau gemeinnütziger Wohnungen zu investieren, auch wenn gar kein Bedarf bestehen sollte. Die Forderung, günstige Wohnungen durch gemeinnützige Wohnbauträger erstellen zu lassen, verkennt zudem, dass auch private Investoren in der Lage sind, solche Wohnungen zu bauen, und dies auch tun.

Verschiedene Varianten

Die Frage stellt sich, wie eine Quote von 10 Prozent umgesetzt werden soll und ob sie für die ganze Schweiz oder auch kantonal und sogar lokal erreicht werden müsste. Eine Variante wäre die oben beschriebene massive Ausweitung der Subventionen. Ob es dann ausreichend Genossenschaften gäbe, die Projekte einreichten, ist jedoch nicht sicher. Denkbar wäre aber auch, dass der Bund Baubeschränkungen für Investoren erlassen würde, um die Quote zu erreichen. Dadurch könnten insgesamt weniger Wohnungen pro Jahr erstellt werden als bisher, was jedoch nicht im Sinne der Mieter sein kann: Das Angebot würde knapper, die Mieten höher. Abgesehen davon müsste ein administrativer Aufwand betrieben werden, um die Einhaltung der Quoten zu überprüfen.

72 000 leere Wohnungen

Diverse Analysen zeigen, dass sich der Mietwohnungsmarkt entspannt hat: Es stehen mehr Wohnungen zur Verfügung, und die Angebotsmieten sind seit 2016 rückläufig. Gemäss Bundesstatistik standen am 1. Juni 2018 in der Schweiz über 72 000 Wohnungen leer. Dies ist der höchste Wert seit 1999 und entspricht etwa dem Wohnungsbestand der Stadt Bern. Die Insertionszeiten von Mietwohnungen auf Internetplattformen haben zugenommen, und an gewissen Orten locken die Vermieter bereits mit Gratismonaten und anderen Zusatzangeboten. Dies zeigt klar auf, dass es mehr leere Wohnungen gibt, und die Auswahl für die Mietinteressenten steigt.

In grossen Städten wie Genf, Basel oder Zürich ist die Nachfrage nach Wohnraum nach wie vor hoch und die Leerwohnungsquoten sind tief. Wenn Wohnungen nahtlos weitervermietet werden, tauchen sie aber nicht in der Leerwohnungsstatistik auf – allein innerhalb der Stadt Zürich sind im vergangenen Jahr 47 000 Haushalte umgezogen, das entspricht etwas mehr als jedem fünften Haushalt. In all diesen Fällen war die Wohnungssuche also erfolgreich.

Hinzu kommt, dass die grossen Schweizer Städte bereits eine eigenständige Wohnungspolitik betreiben, um preisgünstige Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Das geht aus einem Bericht des Bundes hervor. In Zürich sind bereits 25 Prozent der Wohnungen im Besitz gemeinnütziger Wohnbauträger – die 10-Prozent- Quote wäre hier längst erfüllt. Dort, wo es am ehesten nötig wäre, brächte die Initiative also gar nichts.

Indirekter Gegenvorschlag

Die Wohnraumversorgung in der Schweiz ist primär der Privatwirtschaft zu überlassen. Dies sieht auch der Bundesrat so und hat die Initiative abgelehnt. Allerdings macht er einen indirekten Gegenvorschlag: Wenn die Initiative zurückgezogen oder vom Volk abgelehnt wird, soll der Fonds de Roulement innerhalb der nächsten zehn Jahre um 250 Millionen Franken aufgestockt werden. Der Fonds de Roulement ist das Förderinstrument des Bundes für den gemeinnützigen Wohnungsbau und aktuell mit 510 Millionen Franken dotiert. Jährlich wird mit diesen Mitteln der Bau von ca. 1500 Wohnungen subventioniert.

Sowohl der Nationalrat als auch der Ständerat haben einer Aufstockung des Fonds de Roulement zugestimmt. Die Initiative wurde in beiden Räten deutlich verworfen. Damit kommt das Begehren innerhalb des nächsten Jahres an die Urne. Der HEV Schweiz lehnt die Initiative entschieden ab.