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Allgemeine Hinweise

Mietzinserhöhungen müssen mit einem vom Kanton genehmigten Mietzinsanpassungsformular mitgeteilt werden. Jede Erhöhung muss begründet werden. Zusammen mit der Mietzinserhöhung darf eine Kündigung weder angedroht noch ausgesprochen werden. Wird eine dieser Vorschriften verletzt, so ist die Mietzinserhöhung nichtig (Art. 269d Abs. 2 OR)

Allgemeine Kostensteigerung /Pauschalen

Zu den Kostensteigerungen gehören alle Steigerungen der Kosten für den Betrieb, Unterhalt und die Verwaltung der Mietliegenschaft. Diese umfassen namentlich die Preissteigerungen bei den öffentlichen Abgaben, Hauswarts- und Verwaltungslöhnen, Materialpreisen, Handwerker-/Baulöhnen etc. sowie den Anstieg der Kosten für den Betrieb und Unterhalt infolge des zunehmenden Gebäudealters. Nach der regionalen Praxis der Schlichtungsbehörden werden vielerorts jährliche Pauschalen für sogenannte allgemeine Kostensteigerungen (Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung) anerkannt. Die Höhe der Erfahrungspauschalen sind je nach regionaler Praxis unterschiedlich, vielerorts betragen sie zwischen 0,5 bis 1% des Nettomietzinses jährlich. Das Abstellen auf eine derartige Pauschale ist im Gesetz zwar nicht vorgesehen, dient aber einer einfachen Rechtsanwendung und verhindert einen unverhältnismässigen Verwaltungsaufwand sowie grosse Mietzinssprünge in Jahren mit besonders hohen Unterhaltsaufwendungen.
Die regional anwendbaren Ansätze können bei den Sektionen des Hauseigentümerverbandes oder den Schlichtungsbehörden erfragt werden. Nach bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann der Mieter jedoch verlangen, dass der Vermieter das effektive Ausmass der Kostensteigerungen nachweist. Der Vermieter hat dafür grundsätzlich den Durchschnitt der 3 Jahre vor der letzten Mietzinsfestsetzung angefallenen Kosten mit den durchschnittlichen Kosten der 3 Jahre vor der geplanten Erhöhung zu vergleichen. Die Berücksichtigung von auf Erfahrungssätzen beruhenden Pauschalen ist gemäss Bundesgericht nur zulässig, sofern dies nicht zur Annahme einer überhöhten Kostensteigerung führt und sofern keine andere Methode ein genaueres Ergebnis erwarten lässt. Die Verwendung von Pauschalen ist namentlich dann sinnvoll, wenn die Abrechnungen einzelner Jahre ungewöhnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt (BGE 111 II 378 E. 2 S. 380; BGE 4C.157/2001 vom 01. Oktober 2001). Erfahrungs-Pauschalen der Kostensteigerungen entsprechen einem echten Bedürfnis der Praxis. Sie ermöglichen eine einfachere Handhabung und verhindern daher zusätzlichen Verwaltungsaufwand für Kostenzusammenstellungen und Berechnungen. Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt daher die Anwendung von Pauschalen. Der Vermieter sollte sich bezüglich der Höhe der Pauschale von der Sektion des Hauseigentümerverbandes beraten lassen.

Kündigungstermine/ Kündigungsfristen

Mietzinserhöhungen können nur auf einen Kündigungstermin hin vorgenommen werden. Die Erhöhung muss dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfirst angezeigt werden. Bei Mietzinssenkungen kann gleich vorgegangen werden. Hier ist daher der nächste Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist + 10 Tage einzugeben.
Dazu ein Beispiel: Kündigungsfrist = 3 Monate Kündigungstermine = 31. März, 30. Juni, 30. Sept. Eine Mietzinserhöhung auf den 31. März muss spätestens am 21. Dez. des Vorjahres beim Mieter eintreffen. Sie sollte aus Beweisgründen eingeschrieben versandt werden. Aufgrund der postalischen Zustellung- und Abholfristen kann sich die Zustellung verzögern, daher sollte die Mietzinserhöhung (kantonal genehmigtes Formular) spätestens am 11. Dezember versandt werden.
Das Gesetz schreibt zwingend vor, dass die Kündigungsfristen für Wohnräume mindestens 3 Monate und für Geschäftsräume mindestens 6 Monate betragen müssen. Die Parteien können längere Fristen vereinbaren. Die Kündigungstermine können von den Parteien frei vereinbart werden. Massgebend sind die Kündigungstermine, welche die Parteien im Vertrag vereinbart haben. Wurde keine Vereinbarung getroffen, so gelten die ortsüblichen Termine. Ihre Sektion des HEV oder die zuständige Schlichtungsbehörde kann Ihnen darüber Auskunft geben.

Mietzins

Alle Mietzinsanpassungen aufgrund der Kostenänderungen (Hypothekarzins, Teuerung etc.) beziehen sich auf den festgelegten Nettomietzins mitsamt der darin eingeschlossenen Nebenkosten, jedoch ohne die separat vereinbarten Zahlungen für Nebenkosten

Indexstand

Die Mietzinsen können zu 40% an die Teuerung angepasst werden. Diese berechnet sich aufgrund der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise.

Hypothekarzinsänderungen

Geben Sie beim Datum "Hypothekarzinsänderungen berücksichtigen bis und mit" den nächsten Kündigungstermin + 1 Tag ein. (Datum des inkraftretens der Mietzinsänderung)