• Corona und Eigentum – wichtige Fragen und Antworten

Corona und Eigentum – wichtige Fragen und Antworten

BILD: THODONAL - ADOBE.STOCK.COM

Hier finden Sie allgemeine Antworten auf die wichtigsten Rechtsfragen rund um die Corona-Pandemie und deren Auswirkung auf das Eigentum. Bei den Ausführungen handelt es sich um die Empfehlungen des HEV Schweiz. Der Fragenkatalog ist nicht abschliessend und wird laufend erweitert. Bitte beachten Sie, dass diese Empfehlungen weder eine persönliche Rechtsberatung ersetzen noch die jeweiligen besonderen Gegebenheiten des Einzelfalles berücksichtigen.

Aktueller Stand der Rechtslage ist 11.05.2020.

Mietvertrag

Fristverlängerung bei Zahlungsrückständen des Mieters und Verlängerung der Kündigungsfrist bei möblierten Zimmern und gesondert vermieteten Einstellplätzen gemäss Anordnung Bundesrat vom 27.03.2020 (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht)

Am 27.03.2020 hat der Bundesrat die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht) mit Wirkung ab 28. März 2020 in Kraft gesetzt. Der Art. 2 der COVID-19-Verordnung Miete und Pacht bestimmt, dass sich die Nachfrist bei Zahlungsverzug des Mieters gemäss Art. 257d Abs. 1 OR von 30 auf 90 Tage verlängert. Bei Pachtverträgen wurde die Zahlungsfrist auf 120 Tage verlängert. Lässt der Mieter diese Nachfrist verstreichen und zahlt die ausstehenden Mietzinse nicht, kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). 

Die verlängerte Nachfrist gilt für Mieten, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig werden. Voraussetzung ist, dass die Mieter aufgrund der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung der Mietzinse in Rückstand geraten. 

Bei möblierten Zimmern und Einstellplätzen beträgt die Kündigungsfrist gemäss Art. 3 COVID-19-Verordnung Miete und Pacht in Abweichung von Art. 266e OR nun statt 2 Wochen neu 30 Tage auf Ende einer einmonatigen Mietdauer. 

Diese Regelungen gelten ab dem 28. März 2020 und vorerst bis zum 31. Mai 2020. 

Hier können Sie das Musterschreiben Zahlungsverzug COVID-19-Verordnung herunterladen.

Löst die Corona-Pandemie meinen Mietvertrag auf?

Nein. Sofern das Notrecht nichts anderes regelt, bleiben gültige Verträge und damit auch die vertraglichen Pflichten der Parteien, bestehen. Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter das vertraglich vereinbarte Mietobjekt dem Mieter weiterhin zur Verfügung stellen und der Mieter seiner Zahlungspflicht nachkommen muss. Dies gilt gleichermassen für Wohn- und Geschäftsraummietverhältnisse. 

Haben Mieter, die aufgrund des Notrechts ihren Betrieb einstellen mussten, Anrecht auf eine Mietzinsreduktion resp. auf eine Befreiung der Mietzinszahlpflicht?

Diese Frage betrifft teilweise rechtliches Neuland. Wir befinden uns in einer aussergewöhnlichen Situation. Zur mietrechtlichen Beurteilung der angeordneten Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen gibt es unterschiedliche Rechtsauffassungen. Insbesondere die Vertreter der Mieterseite stellen sich auf den Standpunkt, dass für die Zeit der vom Bundesrat angeordneten Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen bei der Geschäftsraummiete ein Mangel an der Mietsache im Sinne des Mietrechts vorliegt (Art. 258; 259a ff. OR) und der Mieter einen Anspruch auf eine Herabsetzung des Mietzinses (bis zu 100%) hat. Begründend wird ausgeführt, dass der Vermieter seine vertragliche Hauptleistungspflicht, das Zurverfügungstellen der zum vertraglichen Gebrauch tauglichen Mietsache (z.B. die Lokalität und Einrichtung für einen Restaurantbetrieb), nicht mehr erfüllen kann. 

Der HEV Schweiz teilt diese Auffassung nicht. Die vom Bundesrat verordneten vorübergehenden Beschränkungen bedeuten keinen «Mangel an der Mietsache» im Sinne des Gesetzes, der zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigen würde. Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert ist. Was ein Mangel ist, bestimmt sich immer aufgrund der konkreten Abmachungen im Mietvertrag. Der Begriff des Mangels ist daher nicht «allgemein-gültig», sondern relativ. Die mietvertragliche Pflicht des Vermieters besteht in der Regel darin, dem Mieter das Mietobjekt – allenfalls inkl. Einrichtungen – sowie zur Mitbenutzung überlassene Räume, Einrichtungen, Anlagen und Umgebung im vertragsgemässen Gebrauch tauglichen Zustand zur Verfügung zu stellen. 

Aufgrund des Epidemiengesetzes verordnete Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen sind nicht «objektbezogen», anders als es etwa bei einem baulichen Mangel der Fall wäre. Das Mietobjekt ist nach wie vor vertragskonform und nicht mangelhaft. Die Betriebsbewilligung sichert der Vermieter in den seltensten Fällen zu. Sie fällt nicht in die mietvertragliche Leistungspflicht des Vermieters. Die vertragliche Leistungspflicht des Vermieters beschränkt sich auf die Erfüllung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Anordnungen, die sich direkt an den Gebäudeeigentümer bzw. Vermieter richten (z.B. Nutzungsvorschriften, Wohnanteilvorschriften, Brandschutzmassnahmen, Tankvorschriften usw.). Die aktuell gestützt auf das Epidemiengesetz angeordneten Betriebsbeschränkungen- bzw. -schliessungen beziehen sich nicht auf die Mietsache und richten sich nicht an den Gebäudeeigentümer/Vermieter. Die Schliessungsanordnung richtet sich an den Betreiber der öffentlich zugänglichen Einrichtungen (Bar- und Restaurationsbetriebe, Einkaufsladen). Die Vorschrift fällt damit in den Verantwortlichkeitsbereich des Geschäftsraummieters. Sie gehört zum «Betriebsrisiko» des Unternehmers. 

Die Rechtlage ist ungeklärt, da Präzedenzfälle für diese ausserordentliche Situation fehlen und es noch keine Rechtsprechung zu den rechtlichen Folgen der gestützt auf das Epidemiengesetz angeordneten Betriebsschliessungen gibt. Wie Gerichte diese Frage in Zukunft rechtlich beurteilen, ist ungewiss und lässt sich nicht vorhersehen. Bis die ersten Urteile vorliegen, kann sehr viel Zeit vergehen. Bis zum Vorliegen eines Entscheides des Bundesgerichts vergehen wahrscheinlich Jahre. Die momentane Situation ist für beide Parteien mit Unklarheiten und Risiken verbunden. 

Ungeachtet der Rechtslage ist es daher wichtig, dass beide Partner aufeinander zugehen und Lösungen suchen, die im Interesse beider liegen. Gefragt sind individuelle vertragliche Lösungen mit Augenmass für jene Fälle, wo krisenbedingt eine finanzielle Notsituation eintritt und ein Mieter vorübergehend die Zahlungspflicht nicht mehr (vollständig) erfüllen kann. Dabei kann der Interessenlage und den finanziellen Möglichkeiten beider Parteien Rechnung getragen werden. In Frage kommen etwa Stundungen oder Ratenzahlungen. In die Verhandlungen der Parteien können auch weitere Optionen wie eine Verlängerung des Mietverhältnisses unter Gewährung eines Teilerlasses des Mietzinses fallen. Möglich ist auch, eine umsatzabhängige Miete zu vereinbaren. Der HEV empfiehlt, Vereinbarungen mit dem Mieter unbedingt schriftlich festzuhalten. 

Mein Geschäftsraummieter bezahlt aufgrund des Notrechts die Miete nicht mehr, wie muss ich vorgehen?

Es kommen die mietrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung. Im Falle eines Zahlungsverzuges des Mieters könnte nach den Vorgaben von Art. 257d OR (Zahlungsverzugskündigung) vorgegangen werden. Achtung: Am 27.03.2020 hat der Bundesrat die Verordnung über die Abfederung des Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht) mit Wirkung ab 28. März 2020 in Kraft gesetzt. Der Art. 2 der COVID-19-Verordnung Miete und Pacht bestimmt, dass sich die Nachfrist bei Zahlungsverzug des Mieters gemäss Art. 257d Abs. 1 OR von 30 auf 90 Tage verlängert. Die verlängerte Frist gilt für Mieten, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig werden. Voraussetzung ist, dass sich der Mieter aufgrund der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung der Mietzinse in Rückstand geraten. Aus Solidaritäts- und Kulanzgründen ist, je nach Sachlage, das persönliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen und es sind individuelle Lösungen zu vereinbaren. Denkbar sind Vereinbarungen von Ratenzahlungen der Miete oder das Gewähren von längeren Zahlungsfristen. Solche Vereinbarungen sind unbedingt schriftlich festzuhalten und von beiden Parteien zu unterzeichnen. 

Hier können Sie das Musterschreiben Zahlungsverzug COVID-19-Verordnung herunterladen.

Aufgrund von Lieferengpässen von Baumaterialien wird meine Wohnung nicht rechtzeitig fertig gestellt und mein Mieter kann nicht zum vereinbarten Termin einziehen. Was kommt auf mich zu?

Übergibt der Vermieter dem Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig und ist die Übergabe der Mietsache nicht objektiv unmöglich, so kann der Mieter ausschliesslich nach Art. 107-109 OR vorgehen. Die Bestimmungen geben dem Mieter nach erfolgloser Nachfristansetzung die folgenden Möglichkeiten:

1. Festhalten an der Erfüllung und Schadenersatz wegen Verspätung

Weiterhin auf der Erfüllung (also dem Einzug in die Mietsache) zu beharren und Schadenersatz für die Verspätung zu verlangen.

2. Verzicht auf nachträgliche Leistung unter Aufrechterhaltung des Vertrages

In diesem Fall bleibt der Vertrag bestehen, doch folgt eine Umwandlung der Leistungspflicht des Vermieters. Anstelle der nicht mehr erwünschten Mietsache, hat der Vermieter nun Schadenersatz zu leisten, und zwar im Rahmen des positiven Vertragsinteresses (Erfüllungsinteresse). Der Mieter ist so zu stellen, wie wenn der Vertrag richtig erfüllt worden wäre, er also hätte einziehen können. Hauptposten des Schadens wird häufig die Differenz sein zwischen dem Mietzins für die Mietsache und demjenigen eines gleichwertigen Ersatzobjektes bis zu dem Zeitpunkt, auf den der Mietvertrag frühestens hätte gekündigt werden können.

3. Verzicht auf nachträgliche Leistung unter Auflösung des Vertrages

Der Mieter kann sich auch dazu entscheiden, vom Vertrag zurückzutreten. In diesem Fall schuldet der Vermieter das sogenannte negative Vertragsinteresse (Vertrauensschaden). Der Mieter soll so gestellt werden, wie wenn er den Vertrag nicht abgeschlossen hätte. Zu vergüten sind somit sämtliche Aufwendungen, die der Mieter im Zusammenhang oder in Hinblick auf den Vertragsabschluss gehabt hat.

Verzugsfolgen und Verschulden des Vermieters:

Die sich für den Vermieter ergebenden Verzugsfolgen bestehen unabhängig vom Verschulden des Vermieters. Von der Leistung von Schadenersatz (Verspätungsschaden, positives oder negatives Vertragsinteresse) kann sich der Vermieter dagegen befreien, wenn er nachweist, dass ihn am Verzug kein Verschulden trifft. 

Es kann angenommen werden, dass sich der Vermieter, wenn alle Baumaterialien rechtzeitig (in Annahme eines normal verlaufenden Bauvorhabens) bestellt resp. für das Bauvorhaben ein ordentlicher Zeitrahmen festgelegt wurde, im Falle einer Bau-/Lieferverzögerung aufgrund des Coronavirus von der Leistung von Schadenersatz befreien kann.

In einem gekündigten Mietverhältnis weigert sich der Mieter, Besichtigungen von Interessenten zuzulassen, da er sich vor einer Ansteckung fürchtet. Was kann ich als Vermieter tun?

Der Vermieter hat für die Wiedervermietung der Sache ein gesetzliches Besichtigungsrecht. Gemäss Stand 27.03.2020 sind Wohnungsbesichtigungen nicht vom Notrecht betroffen. Der HEV Schweiz empfiehlt, die Empfehlungen des BAG einzuhalten und die Anzahl Teilnehmer auf ein Minimum zu begrenzen (Mieter, Vermieter/Verwalter, max. 1 Mietinteressent). 

Mein Mieter hat gemeldet, dass die Spülmaschine defekt sei. Mein Handwerker könnte die Reparatur umgehend vornehmen. Jetzt weigert sich der Mieter aber, den Handwerker in die Wohnung zu lassen, aus Angst vor einer Ansteckung.

Der Mieter muss die Vornahme der Reparatur -grundsätzlich ermöglichen. Stand 20.03.2020 arbeiten die Handwerker noch, und Handwerksbetriebe sind nicht vom Notrecht betroffen. Der HEV Schweiz empfiehlt, die Empfehlungen des BAG einzuhalten, und geht davon aus, dass dies bei der Reparatur einer Spülmaschine problemlos machbar ist. Ist die Reparatur allerdings nicht dringend, weil keine Folgeschäden zu befürchten sind, ist es ratsam, diese zu verschieben. Der Mieter müsste dann von Hand abwaschen. Teilen Sie dies Ihrem Mieter mit unter dem Hinweis, dass bei einer Verweigerung der Reparaturleistung kein Mangel an der Mietsache vorliegt und somit auch kein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion besteht. Der Mieter haftet dem Eigentümer für allfällige Folgeschäden  einer nicht durchgeführten Reparatur.

Was geschieht, wenn ein Mieter verstirbt? Erlischt der Mietvertrag dann automatisch?

In Übereinstimmung mit dem schweizerischen Erbrecht, wonach die Erben kraft Gesetzes mit dem Tod des Erblassers die Erbschaft als Ganzes erwerben (Universalsukzession), gehen auch die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis des verstorbenen Mieters (Erblassers) auf die Erben über. Der Mietvertrag wird nicht einfach hinfällig. Art. 266i OR hält fest, dass wenn der Mieter stirbt, seine Erben mit Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen können. Die Gültigkeit der Kündigung setzt die Zustimmung sämtlicher Erben voraus. Falls die Erben sich nicht an die gesetzliche oder vertragliche Regelung halten möchten, haben sie dem Vermieter einen zahlungsfähigen und in objektiver Hinsicht zumutbaren Ersatzmieter zu stellen, welcher bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Selbstverständlich steht es dem Vermieter frei, die Erben früher aus dem Mietverhältnis zu entlassen, als es das Gesetz oder der Vertrag vorsieht, und ohne dass die Erben einen Ersatzmieter stellen müssen. 

Stundung und Zahlungsfristverlängerung – was bedeuten diese Begriffe eigentlich?

Stundung: Die Stundung ist ein im Nachhinein gewährter Leistungs- oder Zahlungsaufschub. Es wird nicht auf die Forderung (Mietzins) verzichtet, sondern deren Fälligkeit hinausgeschoben. Während der Stundungsdauer kann der Anspruch nicht geltend gemacht werden. Mit Erreichen des Fälligkeitsdatums wird eine Forderung rechtlich durchsetzbar. Der Schuldner (Mieter) befindet sich aufgrund der Stundungsabrede für die Dauer der Stundung nicht in Verzug. Es treten demnach keine Verzugsfolgen ein. Die Stundung ist ein Prozess- und Betreibungshindernis und hemmt die Verjährung. 

Zahlungsfristverlängerung: Die Zahlungsfrist ist die Frist, in der eine bestimmte Zahlung zu leisten ist. Durch eine Verlängerung dieser Frist, hat der Schuldner mehr Zeit, um die Forderung zu begleichen. Gilt eine Zahlungsfrist, muss das Geld (die ganze Forderung) am letzten Tag dieser Frist auf dem Konto des Gläubigers eingegangen sein. Ansonsten treten die Verzugsfolgen ein. 

Folgen mit Bezug auf Zahlungsverzug gemäss Art. 257d OR

Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR).

Der Bundesrat beurteilt in der gegenwärtigen Situation das Risiko von Zahlungsrückständen bei Mietzinsen für Wohn- und Geschäftsräume als erhöht und hat aus diesem Grund die Zahlungsfrist gemäss Art. 257d OR für Mietzinszahlungen verlängert. Gemäss der erlassenen Covid-19-Verordnung «Miete und Pacht» muss diese Frist bei Wohn- und Geschäftsräumen statt der im Gesetz vorgesehenen 30 Tage neu 90 Tage betragen (Art. 2). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter ihm mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats hin kündigen. Auch bei einer Kündigung nach Art. 257d OR i.V.m. Art. 2 der Covid-19-Verordnung «Miete und Pacht» bleiben die ausstehenden Mieten geschuldet.

Weitere Infos dazu finden Sie in der Antwort auf die Frage «Fristverlängerung bei Zahlungsrückständen des Mieters und Verlängerung der Kündigungsfrist bei möblierten Zimmern und gesondert vermieteten Einstellplätzen gemäss Anordnung Bundesrat vom 27.03.2020 (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht).»

Umzug / Wohnungsbesichtigung

Zügeltermin 31.3.2020 – der Mieter zieht zu spät aus, weil er kein Zügelunternehmen mehr findet.

Grundsätzlich ist es Sache des Mieters, sich rechtzeitig um die Organisation des Umzugs zu kümmern. Macht er das zu spät, ist der Mieter dafür verantwortlich. Stand 20.03.2020 arbeiten Zügelunternehmen und Handwerker weiter. Der Mieter kann sich somit zum heutigen Zeitpunkt nicht auf einen Notfall berufen. Er hat sich einfach zu spät um den Umzug gekümmert. Dem Vermieter steht die Möglichkeit offen, das Ausweisungsverfahren einzuleiten, sollte der Mieter tatsächlich nicht rechtzeitig ausziehen. Der Mieter wird dem Vermieter aus verspäteter Rückgabe der Mietsache schadenersatzpflichtig. Der Mieter muss dem Vermieter für die Dauer der Verspätung den bisherigen Mietzins bezahlen. Zudem hat er für den weiteren Verspätungsschaden aufzukommen (vor allem für Aufwendungen des Vermieters aus verzögerter Instandstellung bzw. Wiedervermietung). Aufgrund der Umtriebe sollte der Vermieter versuchen, die Sache gütlich zu regeln, bevor er das Ausweisungsverfahren einleitet, für das er als Vermieter kautionspflichtig ist.

Das organisierte Umzugsunternehmen kann den Umzug meines Mieters nicht durchfüh-ren, da das ganze Unternehmen in Quarantäne gesetzt wurde. Wie weiter?

Es gibt nirgendwo Hinweise, dass dem Mieter ein Rechtsanspruch auf ein längeres Verbleiben im Mietobjekt aus wichtigen Gründen zusteht. Also könnte der Vermieter auch in diesem Fall gerichtlich die Wohnungsräumung beantragen und der Mieter würde auch in einem solchen Fall vollumfänglich schadenersatzpflichtig aus Vertrag, weil er die mietvertragliche Rückgabepflicht verletzt, wenn auch unverschuldet. Aufgrund der Umtriebe sollte der Vermieter versuchen, die Sache gütlich zu regeln, bevor er das Ausweisungsverfahren einleitet, für das er als Vermieter kautionspflichtig ist.

Können überhaupt noch Wohnungsabnahmen und Wohnungsabgaben durchgeführt werden?

Der Bundesrat hat mit Wirkung ab dem 28. März 2020 eine neue Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Corona-Virus im Miet- und Pachtwesen erlassen (COVID-Verordnung Miete und Pacht). Die Verordnung hält in Art. 1 klar fest, dass das Zügeln weiterhin zulässig ist - unter Einhaltung der Empfehlungen des Bundesamtes für Gesundheit (BAG) betreffend Hygiene und soziale Distanz. Unter Einhaltung der vom BAG empfohlenen Hygienemassnahmen und Abstandsvorschriften können Wohnungsabnahme und – übergabe stattfinden. 

Es ist möglich, dass der Vermieter/Verwalter bei einer Wohnungsabgabe die Mietsache alleine prüft, während der Mieter draussen wartet. Fragen und Unklarheiten können nachher im sicheren Abstand (2 Meter) diskutiert werden. Auch das Protokoll wird im Anschluss unter Wahrung des Sicherheitsabstandes unterzeichnet. Um den Kontakt zwischen dem ausziehenden und dem einziehenden Mieter zu vermeiden, kann der Schlüssel zum Beispiel in der Küche deponiert werden. Von einer Wohnungsabgabe oder -übernahme ohne Anwesenheit des Vermieters/Verwalters wird abgeraten. Gleiches Vorgehen gilt für die Wohnungsabgabe an einen Neumieter. Dieser soll die Wohnung in einem ersten Schritt alleine besichtigen und kontrollieren. Nach erfolgter Kontrolle wird das Übergabeprotokoll unterzeichnet.

Am 31.3. ist Zügeltermin – kann überhaupt noch umgezogen werden?

Der Bundesrat hat mit Wirkung ab dem 28. März 2020 eine neue Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Corona-Virus im Miet- und Pachtwesen erlassen (COVID-Verordnung Miete und Pacht). Die Verordnung hält in Art. 1 klar fest, dass das Zügeln weiterhin zulässig ist - unter Einhaltung der Empfehlungen des Bundesamtes für Gesundheit (BAG) betreffend Hygiene und soziale Distanz.  

Ist ein Umzug möglich, wenn der Mieter das Coronavirus hat und zu Hause in Quarantäne sitzt?

Kann der Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig zurückgeben, so gerät er in Verzug (Art. 267 OR). Damit haftet er dem Vermieter für den ganzen Schaden, der diese infolge der verspäteten Rückgabe erleidet. Zudem muss er bis zum definitiven Auszug dem Vermieter weiterhin den vollen Mietzins bezahlen. Der Mieter kann sich von der Schadenersatzpflicht befreien wenn er nachweist, dass ihn an der verspäteten Rückgabe kein Verschulden trifft. Zum jetzigen Zeitpunkt kann nicht abschliessend gesagt werden, wie in einem solchen Fall entschieden würde. Mietern, die mit dem Coronavirus infiziert sind, ist zu empfehlen, schnellstmöglich das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen damit dieser mit einem allfälligen Nachmieter in Kontakt treten kann. Aus Schutz für den neuen Mieter müsste in einem solchen Fall die gesamte Wohnung desinfiziert werden. Die Kosten sind vom ausziehenden Mieter zu tragen. Dies sollte im Wohnungsabgabeprotokoll ausdrücklich festgehalten werden. 

Ich (Vermieter) gehöre zur Risikogruppe und möchte nächste Woche an der Wohnungsabgabe/Übergabe nicht teilnehmen. Kann ich mich von einer Vertrauensperson vertreten lassen?

Selbstverständlich können Sie sich vertreten lassen. Wir empfehlen Ihnen, Ihrer Vertrauensperson eine schriftliche Vollmacht mitzugeben und den ausziehenden wie auch den einziehenden Mieter zu informieren, dass anstelle von Ihnen, Herr oder Frau XY an der Abnahme/Übergabe teilnehmen wird. 

In meiner Liegenschaft stehen zurzeit ein paar Wohnungen leer. Darf ich für diese noch Besichtigungen durchführen?

Stand heute sind Wohnungsbesichtigungen nicht vom Notrecht betroffen und in der Schweiz weiterhin möglich. Unter Einhaltung der vom BAG empfohlenen Hygienemassnahmen und Abstandsvorschriften darf eine Besichtigung stattfinden. So kann der Vermieter/Verwalter zum Beispiel die Wohnung aufschliessen und der Interessent besichtigt die Wohnung anschliessend alleine. Nach der Besichtigung können Fragen gestellt werden – wichtig ist dabei, dass der nötige Abstand (2 Meter) gewahrt wird. Der HEV Schweiz empfiehlt, Einzeltermine zu vereinbaren und für diese genügend Zeit einzuplanen, damit sich die Interessenten nicht treffen oder gemeinsam warten müssen. 

Stockwerkeigentum

Kann unsere Stockwerkeigentümerversammlung wie geplant durchgeführt werden?

Öffentliche und private Versammlungen bleiben bis zum 7. Juni 2020 verboten. Stockwerkeigentümerversammlungen fallen unter das Veranstaltungsverbot von Art. 6 der Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (COVID-19-Verordnung 2). Für Versammlungen von Gesellschaften hält die COVID-19-Verordung 2 eine Sondervorschrift bereit, damit die Teilnehmerinnen und Teilnehmer ihre Rechte unter Einhaltung der Vorgaben des BAG betreffend Hygiene und sozialer Distanz wahrnehmen können.

Für Versammlungen von Gesellschaften sieht die Verordnung vor, dass der Veranstalter ungeachtet der voraussichtlichen Anzahl Teilnehmer und ohne Einhaltung einer Einhaltungsfrist anordnen kann, dass die Teilnehmer ihre Rechte ausschliesslich auf schriftlichem Weg oder in elektronischer Form oder durch einen vom Veranstalter bezeichneten unabhängigen Stimmrechtsvertreter ausüben kann. Die Anordnung muss spätestens vier Tage vor der Veranstaltung schriftlich mitgeteilt oder elektronisch veröffentlicht werden (Art. 6b COVID-19-Verordnung 2). Die Sonderbestimmung für Versammlungen von Gesellschaften (Art. 6b) gilt bis zum 30. Juni 2020. Der Wortlaut von Art. 6b richtet sich an Versammlungen sämtlicher Gesellschaften wie zum Beispiel Aktiengesellschaften (AG), Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) oder aber auch Vereine. Der Art. 712m Abs. 2 ZGB verweist für Versammlungen der Stockwerkeigentümer auf die Bestimmungen des Vereinsrechts. Aus diesem Grund findet auch Art. 6b COVID-19 auf Stockwerkeigentümerversammlungen und Versammlungen von Vereinen Anwendung. Dies entspricht auch der Rechtsauffassung des Bundesamtes für Justiz. Vergleichen Sie dazu den FAQ Coronavirus und Generalversammlungen des Bundesamtes für Justiz

Was bedeutet das konkret für meine Stockwerkeigentümerversammlung?

Bei Anwendung von Art. 6b COVID-19 kann eine Verwaltung anordnen, dass die Stockwerkeigentümer ihr Stimmrecht auf schriftlichem Weg oder elektronisch auszuüben haben. Zu beachten sind allerdings die Anforderungen an die formelle Schriftlichkeit. Der Schriftlichkeit gleichgestellt ist eine qualifizierte elektronische Signatur, nicht aber ein E-Mail! Somit können auch Stockwerkeigentümergemeinschaften, die in ihrem Reglement keine Grundlage für eine Urabstimmung haben, schriftliche Mehrheitsentscheide fassen. Aufgrund der Legitimität der Verwaltung, STWE-Versammlungen gestützt auf die Notverordnung einzuberufen, bedürfen solche Entscheide nicht der Einstimmigkeit. Es müssen auch nicht alle Stockwerkeigentümer zustimmen, dass eine Versammlung als Urabstimmung abgehalten wird.

Nicht betroffen sind die Zustimmungs-Erfordernisse (Quoren). Es gelten deshalb die Quoren gemäss Reglement/Gesetz. Deshalb muss auch jedes Reglement einzeln auf diesen Umstand hin geprüft werden. Sind einzelne Stockwerkeigentümer mit dem Vorgehen der Verwaltung oder dem Abstimmungsergebnis nicht einverstanden, so können diese nach Zustellung des Protokolls die entsprechenden Beschlüsse anfechten. 

Der HEV Schweiz empfiehlt, schriftliche bzw. elektron. Abstimmungen gestützt auf Art. 6b für einfache Geschäfte ohne grossen Diskussionsbedarf bzw. für dringliche Geschäfte vorzusehen.

Gibt es andere Möglichkeiten für die Durchführung der Stockwerkeigentümerversammlung?

Videokonferenz (Skype o.Ä.):

Der Art. 6b COVID-19-Verordnung 2 ermöglicht die Ausübung der Rechte «in elektronischer Form». Grundsätzlich muss dabei sichergestellt werden, dass jeder Teilnehmende identifiziert/authentifiziert wird und sich an der Versammlung äussern, die Voten anderer Teilnehmenden hören und seine Rechte, namentlich das Stimmrecht, ausüben kann. Damit müssen sich auch alle Teilnehmer zum gleichen Zeitpunkt elektronisch zusammenfinden, was etwa per E-Mail nicht möglich wäre. Vergleichen Sie dazu Punkt Nr. 11 FAQ Coronavirus und Generalversammlungen des Bundesamtes für Justiz. Die Versammlung per Videokonferenz eignet sich wohl nur bei ganz kleinen Stockwerkeigentümerversammlungen und einfachen Traktanden. Zudem setzt sie eine gewisse technische Grundausrüstung im Haushalt der Stockwerkeigentümer voraus. Selbstverständlich kann sich ein Eigentümer, dem die technische Grundausrüstung für eine Videokonferenz fehlt, vertreten lassen (schriftliche Vollmacht). 

Durchführung der Versammlung mit Bevollmächtigung der Verwaltung 

Voraussetzungen für dieses Vorgehen sind:

  • Das Stockwerkeigentümer-Reglement schliesst eine Vertretung der Eigentümer durch die Verwaltung nicht aus;
  • Das Reglement ist nicht auf eine maximale Anzahl vertretbarer Stimmen an der Versammlung beschränkt. 

Ein Zwang zur Delegation bzw. Stimmrechtsvertretung durch die Verwaltung ist im Stockwerkeigentumsrecht nicht vorgesehen. Dieses Vorgehen kann daher nach Ansicht des HEV Schweiz nicht gegen den Willen der Eigentümer erfolgen. Es setzt die Zustimmung sämtlicher Eigentümer zur Stimmrechtsvertretung durch die Verwaltung voraus. Macht auch nur einer nicht mit, wäre dieses Vorgehen unzulässig und die Beschlüsse wären nichtig. Statt einer Delegation an die Verwaltung verweist daher auch das Bundesamt für Justiz im Stockwerkeigentum auf die Möglichkeit der schriftlichen oder elektronischen Stimmabgabe gestützt auf die COVID-19-Verordnung 2.

Verschiebung der Versammlung 

Es ist unklar wie, lange der Notstand noch gilt. Eventuell kann die Versammlung im Herbst nachgeholt werden, was rechtlich unproblematisch ist. Möchte ein Verwalter die Versammlung direkt auf nächstes Jahr verschieben, sieht die Rechtslage anders aus. Das Gesetz (Art. 712m ZGB) sieht jährliche Versammlungen vor. Aus Sicht des HEV Schweiz ist die derzeitige „ausserordentliche Lage“ gemäss Epidemiegesetz aber Rechtfertigungsgrund genug, um die Versammlung auf einen späteren Zeitpunkt in diesem Jahr verschieben zu können, ohne dass der Verwalter befürchten muss, in einem Abberufungsverfahren zu unterlegen. Dies vor allem dann, wenn die vom Bund getroffenen Massnahmen über den 7. Juni 2020 hinaus verlängert werden sollten. Das Aussetzen der Versammlung oder gar die Verschiebung auf nächstes Jahr ist mit Art. 712m ZGB jedoch nicht vereinbar 

Aufgrund von Lieferengpässen bei Baumaterialien wird meine Wohnung nicht rechtzeitig fertig gestellt und ich kann deshalb nicht zum vereinbarten Termin einziehen. Was kommt auf mich zu?

Der Art. 7d der Covid-19-Verordnung 2 verpflichtet die Arbeitgeber im Bauhaupt- und Baunebengewerbe, die Empfehlungen des Bundesamts für Gesundheit (BAG) betreffend Hygiene und sozialer Distanz einzuhalten. Das bedeutet namentlich, die Anzahl der anwesenden Personen auf Baustellen oder in Betrieben entsprechend zu limitieren, die Baustellen- und Betriebsorganisation anzupassen und Menschenansammlungen von mehr als fünf Personen in Pausenräumen und Kantinen zu verhindern. Die Einhaltung dieser Verpflichtungen kann zu Bauverzögerungen führen. Liefert der Unternehmer das Werk, also das Eigenheim, nicht rechtzeitig ab, gerät er in Verzug, und es kommen die allgemeinen Schuldnerverzugsregeln des Obligationenrechts (Art. 102 – 109 OR) zur Anwendung. Dem Besteller stehen nach erfolgloser Nachfristansetzung die folgenden Möglichkeiten zur Verfügung:

1.  Festhalten an der Erfüllung und Schadenersatz wegen Verspätung

2.  Verzicht auf weitere Leistung unter Schadenersatz wegen Nichterfüllung

3.  Rücktritt vom Vertrag und Schadenersatz 

Die sich für den Verkäufer ergebenden Verzugsfolgen bestehen unabhängig vom Verschulden des Verkäufers. Von der Leistung von Schadenersatz kann sich der Verkäufer befreien, wenn er nachweist, dass ihn am Verzug kein Verschulden trifft.

Variante: Kaufmännischer Verkehr (= Kauf erfolgt mit dem Zweck des Wieder- und Weiterverkaufs; muss nicht zwingend zwischen Kaufleuten stattfinden) 

Art. 190 OR als lex specialis zu den allgemeinen Regeln des Schuldnerverzugs (Art. 102 ff OR). Der Art. 190 OR vermutet ein Fixgeschäft (es wird vermutet, dass der Käufer auf die Lieferung verzichtet und Schadenersatz wegen Nichterfüllung beansprucht). Die nachträgliche Erfüllung gegen den Willen des Käufers ist ausgeschlossen. Besteht der Käufer weiterhin auf der Leistung des Verkäufers, so muss der Käufer dem Verkäufer unverzüglich anzeigen, dass er an der Leistung festhalten will. Der Käufer muss dem Verkäufer eine angemessene Nachfrist setzen. Kommt der Verkäufer auch innert dieser Frist seiner Leistung nicht nach, hat der Käufer nach den nichtkäufmännischen Regeln gemäss Art. 107 OR vorzugehen.

Achtung aber bei Vereinbarung der SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten): 

Haben die Parteien die Anwendbarkeit der SIA-Norm 118 vereinbart, kommen die Art. 92 – 98 der SIA-Norm zur Anwendung. Die Regelungen der SIA-Norm 118 zum Unternehmerverzug verweisen weitgehend auf die Regelungen des OR. Dennoch bestehen Unterschiede. So sieht die SIA-Norm 118 zum Beispiel einen Anspruch des Unternehmers auf Fristerstreckung vor, wenn er die Verzögerung nicht verschuldet hat.

Darf der Verwalter gemeinschaftliche Teile, zum Beispiel unser Hallenbad oder den Garten, für die Benutzung schliessen?

Ist das Ansteckungsrisiko hoch und besteht die Gefahr weiterer Infizierungen, kann der Verwalter gemeinschaftliche Räume wie zum Beispiel ein Schwimmbad als dringliche Verwaltungsmassnahme vorübergehend sperren. Die Sperrung des gemeinschaftlichen Gartens erachtet der HEV Schweiz als nicht verhältnismässig, sofern die vom BAG empfohlenen Hygienemassnahmen und Abstandsvorschriften eingehalten werden können. 

Prozessuales

Welchen Einfluss hat das Coronavirus auf das Betreibungsrecht?

Der Bundesrat hat beschlossen, den bis zum 19. April 2020 angeordneten Betreibungsstillstand sowie die Gerichtsferien in den Zivil- und Verwaltungsverfahren nicht zu verlängern. Sie können nun wieder ganz normal Betreibungs- und Fortsetzungsbegehren einreichen. Auch die allgemeinen Gerichtsverfahren werden nun unter Beachtung gewisser Vorschriften (z.B. Verzicht auf bzw. Verschiebung von Befragungen etc.) ordentlich weitergeführt. Bitte informieren Sie sich bei Fragen zu Ihren individuellen Verfahren direkt beim zuständigen Gericht. 

Hinweis: Betreibungen, die Sie zwischen dem 19. März und dem 19. April eingereicht haben, werden erst nach dem 19. April 2020 behandelt, Zahlungsbefehle werden seitdem wieder zugestellt und auch die Fortsetzungsverfahren etc. werden weitergeführt. 

Der Bundesrat hatte an seiner Sitzung vom 18. März 2020 beschlossen, dass in der gesamten Schweiz vom 19. März bis zum 19. April keine Betreibungshandlungen vorgenommen werden dürfen. Das betraf vor allem die Zustellung von Zahlungsbefehlen. Direkt im Anschluss folgten vom 5. April bis 19. April 2020 die gesetzlichen Betreibungsferien nach Art. 56 Ziffer 2 SchKG. Folglich standen die betreibungsrechtlichen Fristen und damit sämtliche Betreibungshandlungen bis und mit 19. April 2020 still.

Können aktuell überhaupt Verfahren eingeleitet werden und wie werden hängige Verfahren behandelt?

Der Bundesrat hat beschlossen, den bis zum 19. April 2020 angeordneten Betreibungsstillstand sowie die Gerichtsferien in den Zivil- und Verwaltungsverfahren nicht zu verlängern. Sie können nun wieder ganz normal Eingaben am Gericht einreichen. Auch die allgemeinen Gerichtsverfahren werden nun unter Beachtung gewisser Vorschriften (z.B. Verzicht auf bzw. Verschiebung von Befragungen etc.) ordentlich weitergeführt. 

Hinweis: Eingaben, die Sie zwischen dem 19. März und dem 19. April eingereicht haben, werden erst nach dem 19. April 2020 behandelt. Viele Gerichtskanzleien sind nach wie vor ausschliesslich telefonisch oder per E-Mail erreichbar, häufig zu eingeschränkten Öffnungszeiten. Bitte erkundigen Sie sich direkt bei den zuständigen Behörden, insbesondere bei Fragen zu Ihren hängigen Verfahren. Halten Sie dafür unbedingt die Verfahrensnummer bereit.

Der Bundesrat hatte an seiner Sitzung vom 18. März 2020 eine Verlängerung der Gerichtsferien angeordnet. Die gesetzlichen Gerichtsferien, die normalerweise jedes Jahr über die Ostertage begannen, starteten dieses Jahr bereits am 21. März 2020 und dauerten bis zum 19. April 2020.  Das betraf alle Verfahren nach eidgenössischem und kantonalem Recht. Ausnahmen bestanden in dringlichen Angelegenheiten und in strafrechtlichen Verfahren. 

Ich habe einen Geschäftsraum an ein KMU vermietet. Nun hat mir der Mieter mitgeteilt, dass er beim Nachlassgericht eine „Covid19-Stundung“ beantragt hat. Was bedeutet das für mich als Vermieter?

Der Bundesrat hat am 16. April 2020 die Verordnung über insolvenzrechtliche Massnahmen zur Bewältigung der Coronakrise (COVID19-Verordnung Insolvenzrecht) verabschiedet, die am 20. April in Kraft tritt. Sie gilt für die Dauer von sechs Monaten ab Inkrafttreten. 

Mit der Verordnung will der Bundesrat coronabedingte Konkurse und den Verlust von Arbeitsplätzen verhindern. Neben der vorübergehenden Entlastung von der Pflicht zur Überschuldungsanzeige wird die Möglichkeit einer befristeten (maximal drei Monate), unbürokratischen COVID19-Stundung (Zahlungsaufschub, für mehr dazu siehe unter Kapitel Mietvertrag) geschaffen. 

Die Stundung wird nahezu voraussetzungslos gewährt. Der Schuldner muss sie gemäss Art. 6 Abs. 1 der COVID19-Verordnung Insolvenzrecht beim Nachlassgericht beantragen und nachweisen, dass er Ende 2019 nicht überschuldet gewesen ist (z.B. durch Einreichung der Bilanz und der Erfolgsrechnung 2019). Sie steht jeder Einzelunternehmung, Personengesellschaft und juristischen Personen offen, nicht aber Privatpersonen, Publikumsgesellschaften und grossen Unternehmen (vgl. Art. 6 Abs. 2). Der Schuldner ist gemäss Art. 10 Abs. 2 der Verordnung verpflichtet, die Stundung dem Vermieter und anderen bekannten Gläubigern unverzüglich schriftlich oder per E-Mail mitzuteilen. 

Ist dem Mieter die Stundung gewährt worden, können Sie als Vermieter den Mieter während der gewährten Stundungsdauer (zunächst höchstens 3 Monate, die Bewilligung ist zudem einmalig verlängerbar) wegen Mietzins- und anderen mietrechtlichen Forderungen nicht betreiben und auch keine Betreibungshandlungen fortsetzen lassen. Dies gilt jedoch ausschliesslich für Forderungen, die vor der Stundungsbewilligung entstanden sind. Sie können derartige Forderungen erst nach Ablauf der Stundungsbewilligung auf dem Betreibungsweg einfordern. 

Aufgrund der Coronakrise kann meine Immobiliengesellschaft die Wohnungen nicht vermieten. Langsam haben wir Zahlungsschwierigkeiten. Was bedeutet eine mögliche „Covid19-Stundung“ für mich?

Ich habe eine Immobiliengesellschaft, die eine Reihe von Wohnungen besitzt. Nun haben wir erhebliche Probleme, denn einige der Wohnungen stehen nun leer, weil wir sie aufgrund der Coronakrise aktuell nicht wieder vermietet bekommen. Langsam haben wir Zahlungsschwierigkeiten. Was bedeutet eine mögliche „Covid19-Stundung“ für mich? 

Sofern Sie nicht unter die Ausschlussgesellschaften (Publikums- und grosse Unternehmen, vgl. Art. 6 Abs. 2 COVID19-Verordnung Insolvenzrecht) fallen und nachweisen können, dass sie Ende 2019 nicht überschuldet waren, so können Sie beim zuständigen Nachlassgericht gemäss Art. 6 der Verordnung über insolvenzrechtliche Massnahmen zur Bewältigung der Coronakrise (COVID19-Verordnung Insolvenzrecht) eine Stundung beantragen. Wird Ihnen diese gewährt, so können Sie während der bewilligten Stundungsdauer nicht betrieben werden, sofern es keine privilegierten Forderungen (z.B. aus Lohn- oder Alimentenverpflichtungen) sind und die Forderung nicht mit einem Grundpfand gesichert ist (Art. 11 der Verordnung). Dies gilt jedoch nur für Forderungen, die vor der Bewilligung der Stundung entstanden sind. 

Wichtig ist, dass Sie während der bewilligten Stundung keine dieser Forderung bezahlen dürfen, andernfalls kann das Nachlassgericht von Amtes wegen den Konkurs eröffnen. Es ist Ihnen auch untersagt, gewisse andere Handlungen ohne Zustimmung des Nachlassgerichts vorzunehmen (z.B. Veräusserung oder Belastung von Teilen des Anlagevermögens). Weisen Sie Ihre Gläubiger gemäss den Vorgaben von Art. 10 Abs. 2 der Verordnung schriftlich oder per E-Mail auf die bewilligte Stundung hin und kommunizieren Sie, dass Sie die Forderungen nicht zahlen dürfen. 

Kauf und Verkauf von Liegenschaften

Können Liegenschaften zurzeit überhaupt noch verkauft oder gekauft werden?

Notariate sind nicht von den im Zusammenhang mit COVID-19 getroffenen Anordnungen des Bundesrates betroffen und stellen weiterhin ihre Dienstleistungen zur Verfügung, unter der Voraussetzung der Einhaltung der vom Bundesrat beschlossenen Hygienemassnahmen und Abstandsvorschriften. Aufgrund der geltenden Verhaltensmassnahmen können sich aber Einschränkungen im Dienstleistungsangebot ergeben. Da die Umsetzung der Massnahmen im Ermessen des konkreten Amts liegt, empfiehlt der HEV Schweiz, beim für den konkreten Fall zuständigen Amt nachzufragen, ob und unter welchen Voraussetzungen an bereits gesetzten Terminen festgehalten wird oder neue Termine vereinbart werden können.

Willkürlicher Zwangserlass

Die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrates hat mit knapper Mehrheit eine neue Motion mit einem Zwang zu einem Teilerlass von 60% des Mietzinses bei Monatsmieten bis 20‘000 Franken unterstützt.

Versammlungen von STWEG und Vereinen unter Covid-19 Verordnung 2

Für Versammlungen von Gesellschaften sieht die COVID-19-Verordung 2  in Art. 6b vor, dass der Veranstalter anordnen kann, dass die Teilnehmer ihre Rechte ausschliesslich auf schriftlichem Weg oder in elektronischer Form ausüben können. Der Artikel 6b ist auch auf Stockwerkeigentümerversammlungen und Versammlungen von Vereinen anwendbar. Versammlungen von Gesellschaften bleiben gemäss Art. 12 Abs. 9 COVID-19-Verdnung 2 bis zum 7. Juni 2020 verboten. Die Sonderbestimmung für Versammlungen von Gesellschaften (Art. 6b) gilt bis zum 30. Juni 2020.

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