• Corona und Eigentum – wichtige Fragen und Antworten

Corona und Eigentum – wichtige Fragen und Antworten

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Hier finden Sie allgemeine Antworten auf die wichtigsten Rechtsfragen rund um die Corona-Pandemie und deren Auswirkung auf das Eigentum. Bei den Ausführungen handelt es sich um die Empfehlungen des HEV Schweiz. Der Fragenkatalog ist nicht abschliessend und wird laufend erweitert. Bitte beachten Sie, dass diese Empfehlungen weder eine persönliche Rechtsberatung ersetzen noch die jeweiligen besonderen Gegebenheiten des Einzelfalles berücksichtigen.

Aktueller Stand der Rechtslage ist 23.10.2020.

Mietvertrag

Fristverlängerung bei Zahlungsrückständen des Mieters und Verlängerung der Kündigungsfrist bei möblierten Zimmern und gesondert vermieteten Einstellplätzen gemäss Anordnung Bundesrat vom 27.03.2020 (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht)

Am 27.03.2020 hat der Bundesrat die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht) mit Wirkung ab 28. März 2020 in Kraft gesetzt. Der Art. 2 der COVID-19-Verordnung Miete und Pacht bestimmte, dass sich die Nachfrist bei Zahlungsverzug des Mieters gemäss Art. 257d Abs. 1 OR von 30 auf 90 Tage verlängerte. Bei Pachtverträgen wurde die Zahlungsfrist auf 120 Tage verlängert. Bei möblierten Zimmern und Einstellplätzen betrug die Kündigungsfrist gemäss Art. 3 COVID-19-Verordnung Miete und Pacht in Abweichung von Art. 266e OR statt 2 Wochen neu 30 Tage auf Ende einer einmonatigen Mietdauer. 

Die verlängerte Nachfrist galt für Mieten, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig wurden. Voraussetzung war, dass die Mieter aufgrund der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung der Mietzinse in Rückstand gerieten. 

Die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen galt für den Zeitraum vom 28. März 2020 bis zum 31. Mai 2020. Das Parlament beriet anlässlich der Sondersession im Mai 2020 die Verlängerung der COVID-19-Verordnung Miete und Pacht. Diese scheiterte. Damit lief die Verordnung am 31. Mai 2020 aus. 

Was bedeutet dies für Mieter und Vermieter? 

Für die Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d OR gelten wieder die normalen gesetzlichen Fristen. Zahlt der Mieter die Mietzinse für den Monat Juni (und oder die Folgemonate) nicht, kann der Vermieter ihm eine Nachfrist von 30 Tagen setzen. Geht der Betrag auch innert dieser Frist nicht beim Vermieter ein, kann dieser dem Mieter mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monates kündigen. Bei möblierten Zimmern und Einstellplätzen beträgt die Kündigungsfrist ab 1. Juni 2020 wieder zwei Wochen anstelle der 30 Tage (Art. 266e OR). Selbst wenn der Mieter auch nach dem 31. Mai 2020 aufgrund der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung der Mietzinse in Rückstand gerät, kann er sich nicht mehr auf die verlängerte Zahlungsfrist oder bei möblierten Zimmern und Einstellplätzen auf die verlängerte Kündigungsfrist berufen. 

Mietzinse mit Fälligkeit zwischen dem 13. März und 31. Mai 2020

Für die Abmahnung von ausstehenden Mietzinsen mit Fälligkeit zwischen dem 13. März und 31. Mai 2020 gilt jedoch die verlängerte Nachfrist von Art. 2 COVID-19-Verordnung Miete und Pacht. Die Nachfrist bei Zahlungsverzug des Mieters gemäss Art. 257d Abs. 1 OR verlängert sich von 30 auf 90 Tage. Bei Pachtverträgen wurde die Zahlungsfrist auf 120 Tage verlängert. Verwenden Sie in diesen Fällen unbedingt das Musterschreiben Zahlungsverzug COVID-19-Verordnung.

Hier können Sie das Musterschreiben Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung und das Musterschreiben Zahlungsverzug COVID-19-Verordnung herunterladen.

Löst die Corona-Pandemie meinen Mietvertrag auf?

Nein. Sofern das Notrecht nichts anderes regelt, bleiben gültige Verträge und damit auch die vertraglichen Pflichten der Parteien, bestehen. Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter das vertraglich vereinbarte Mietobjekt dem Mieter weiterhin zur Verfügung stellen und der Mieter seiner Zahlungspflicht nachkommen muss. Dies gilt gleichermassen für Wohn- und Geschäftsraummietverhältnisse. 

Haben Mieter, die aufgrund des Notrechts ihren Betrieb einstellen mussten, Anrecht auf eine Mietzinsreduktion resp. auf eine Befreiung der Mietzinszahlpflicht?

Diese Frage betrifft teilweise rechtliches Neuland. Wir befinden uns in einer aussergewöhnlichen Situation. Zur mietrechtlichen Beurteilung der angeordneten Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen gibt es unterschiedliche Rechtsauffassungen. Insbesondere die Vertreter der Mieterseite stellen sich auf den Standpunkt, dass für die Zeit der vom Bundesrat angeordneten Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen bei der Geschäftsraummiete ein Mangel an der Mietsache im Sinne des Mietrechts vorliegt (Art. 258; 259a ff. OR) und der Mieter einen Anspruch auf eine Herabsetzung des Mietzinses (bis zu 100%) hat. Begründend wird ausgeführt, dass der Vermieter seine vertragliche Hauptleistungspflicht, das Zurverfügungstellen der zum vertraglichen Gebrauch tauglichen Mietsache (z.B. die Lokalität und Einrichtung für einen Restaurantbetrieb), nicht mehr erfüllen kann. 

Der HEV Schweiz teilt diese Auffassung nicht. Die vom Bundesrat verordneten vorübergehenden Beschränkungen bedeuten keinen «Mangel an der Mietsache» im Sinne des Gesetzes, der zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigen würde. Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert ist. Was ein Mangel ist, bestimmt sich immer aufgrund der konkreten Abmachungen im Mietvertrag. Der Begriff des Mangels ist daher nicht «allgemein-gültig», sondern relativ. Die mietvertragliche Pflicht des Vermieters besteht in der Regel darin, dem Mieter das Mietobjekt – allenfalls inkl. Einrichtungen – sowie zur Mitbenutzung überlassene Räume, Einrichtungen, Anlagen und Umgebung im vertragsgemässen Gebrauch tauglichen Zustand zur Verfügung zu stellen. 

Aufgrund des Epidemiengesetzes verordnete Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen sind nicht «objektbezogen», anders als es etwa bei einem baulichen Mangel der Fall wäre. Das Mietobjekt ist nach wie vor vertragskonform und nicht mangelhaft. Die Betriebsbewilligung sichert der Vermieter in den seltensten Fällen zu. Sie fällt nicht in die mietvertragliche Leistungspflicht des Vermieters. Die vertragliche Leistungspflicht des Vermieters beschränkt sich auf die Erfüllung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Anordnungen, die sich direkt an den Gebäudeeigentümer bzw. Vermieter richten (z.B. Nutzungsvorschriften, Wohnanteilvorschriften, Brandschutzmassnahmen, Tankvorschriften usw.). Die aktuell gestützt auf das Epidemiengesetz angeordneten Betriebsbeschränkungen- bzw. -schliessungen beziehen sich nicht auf die Mietsache und richten sich nicht an den Gebäudeeigentümer/Vermieter. Die Schliessungsanordnung richtet sich an den Betreiber der öffentlich zugänglichen Einrichtungen (Bar- und Restaurationsbetriebe, Einkaufsladen). Die Vorschrift fällt damit in den Verantwortlichkeitsbereich des Geschäftsraummieters. Sie gehört zum «Betriebsrisiko» des Unternehmers. 

Die Rechtlage ist ungeklärt, da Präzedenzfälle für diese ausserordentliche Situation fehlen und es noch keine Rechtsprechung zu den rechtlichen Folgen der gestützt auf das Epidemiengesetz angeordneten Betriebsschliessungen gibt. Wie Gerichte diese Frage in Zukunft rechtlich beurteilen, ist ungewiss und lässt sich nicht vorhersehen. Bis die ersten Urteile vorliegen, kann sehr viel Zeit vergehen. Bis zum Vorliegen eines Entscheides des Bundesgerichts vergehen wahrscheinlich Jahre. Die momentane Situation ist für beide Parteien mit Unklarheiten und Risiken verbunden. 

Ungeachtet der Rechtslage ist es daher wichtig, dass beide Partner aufeinander zugehen und Lösungen suchen, die im Interesse beider liegen. Gefragt sind individuelle vertragliche Lösungen mit Augenmass für jene Fälle, wo krisenbedingt eine finanzielle Notsituation eintritt und ein Mieter vorübergehend die Zahlungspflicht nicht mehr (vollständig) erfüllen kann. Dabei kann der Interessenlage und den finanziellen Möglichkeiten beider Parteien Rechnung getragen werden. In Frage kommen etwa Stundungen oder Ratenzahlungen. In die Verhandlungen der Parteien können auch weitere Optionen wie eine Verlängerung des Mietverhältnisses unter Gewährung eines Teilerlasses des Mietzinses fallen. Möglich ist auch, eine umsatzabhängige Miete zu vereinbaren. Der HEV empfiehlt, Vereinbarungen mit dem Mieter unbedingt schriftlich festzuhalten. 

Mein Geschäftsraummieter bezahlt aufgrund des Notrechts die Miete nicht mehr, wie muss ich vorgehen?

Es kommen die mietrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung. Im Falle eines Zahlungsverzuges des Mieters könnte nach den Vorgaben von Art. 257d OR (Zahlungsverzugskündigung) vorgegangen werden.

Die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht) mit Wirkung ab 28. März 2020 ist am 31. Mai 2020 abgelaufen. Aus Solidaritäts- und Kulanzgründen ist, je nach Sachlage, das persönliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen und es sind individuelle Lösungen zu vereinbaren. Denkbar sind Vereinbarungen von Ratenzahlungen der Miete oder das Gewähren von längeren Zahlungsfristen. Solche Vereinbarungen sind unbedingt schriftlich festzuhalten und von beiden Parteien zu unterzeichnen. 

Hier können Sie das Musterschreiben Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung und das Musterschreiben Zahlungsverzug COVID-19-Verordnung herunterladen.

Aufgrund von Lieferengpässen von Baumaterialien wird meine Wohnung nicht rechtzeitig fertig gestellt und mein Mieter kann nicht zum vereinbarten Termin einziehen. Was kommt auf mich zu?

Übergibt der Vermieter dem Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig und ist die Übergabe der Mietsache nicht objektiv unmöglich, so kann der Mieter ausschliesslich nach Art. 107-109 OR vorgehen. Die Bestimmungen geben dem Mieter nach erfolgloser Nachfristansetzung die folgenden Möglichkeiten:

1. Festhalten an der Erfüllung und Schadenersatz wegen Verspätung

Weiterhin auf der Erfüllung (also dem Einzug in die Mietsache) zu beharren und Schadenersatz für die Verspätung zu verlangen.

2. Verzicht auf nachträgliche Leistung unter Aufrechterhaltung des Vertrages

In diesem Fall bleibt der Vertrag bestehen, doch folgt eine Umwandlung der Leistungspflicht des Vermieters. Anstelle der nicht mehr erwünschten Mietsache, hat der Vermieter nun Schadenersatz zu leisten, und zwar im Rahmen des positiven Vertragsinteresses (Erfüllungsinteresse). Der Mieter ist so zu stellen, wie wenn der Vertrag richtig erfüllt worden wäre, er also hätte einziehen können. Hauptposten des Schadens wird häufig die Differenz sein zwischen dem Mietzins für die Mietsache und demjenigen eines gleichwertigen Ersatzobjektes bis zu dem Zeitpunkt, auf den der Mietvertrag frühestens hätte gekündigt werden können.

3. Verzicht auf nachträgliche Leistung unter Auflösung des Vertrages

Der Mieter kann sich auch dazu entscheiden, vom Vertrag zurückzutreten. In diesem Fall schuldet der Vermieter das sogenannte negative Vertragsinteresse (Vertrauensschaden). Der Mieter soll so gestellt werden, wie wenn er den Vertrag nicht abgeschlossen hätte. Zu vergüten sind somit sämtliche Aufwendungen, die der Mieter im Zusammenhang oder in Hinblick auf den Vertragsabschluss gehabt hat.

Verzugsfolgen und Verschulden des Vermieters:

Die sich für den Vermieter ergebenden Verzugsfolgen bestehen unabhängig vom Verschulden des Vermieters. Von der Leistung von Schadenersatz (Verspätungsschaden, positives oder negatives Vertragsinteresse) kann sich der Vermieter dagegen befreien, wenn er nachweist, dass ihn am Verzug kein Verschulden trifft. 

Es kann angenommen werden, dass sich der Vermieter, wenn alle Baumaterialien rechtzeitig (in Annahme eines normal verlaufenden Bauvorhabens) bestellt resp. für das Bauvorhaben ein ordentlicher Zeitrahmen festgelegt wurde, im Falle einer Bau-/Lieferverzögerung aufgrund des Coronavirus von der Leistung von Schadenersatz befreien kann.

In einem gekündigten Mietverhältnis weigert sich der Mieter, Besichtigungen von Interessenten zuzulassen, da er sich vor einer Ansteckung fürchtet. Was kann ich als Vermieter tun?

Der Vermieter hat für die Wiedervermietung der Sache ein gesetzliches Besichtigungsrecht. Gemäss Stand 27.03.2020 sind Wohnungsbesichtigungen nicht vom Notrecht betroffen. Der HEV Schweiz empfiehlt, die Empfehlungen des BAG einzuhalten und die Anzahl Teilnehmer auf ein Minimum zu begrenzen (Mieter, Vermieter/Verwalter, max. 1 Mietinteressent). 

Mein Mieter hat gemeldet, dass die Spülmaschine defekt sei. Mein Handwerker könnte die Reparatur umgehend vornehmen. Jetzt weigert sich der Mieter aber, den Handwerker in die Wohnung zu lassen, aus Angst vor einer Ansteckung.

Der Mieter muss die Vornahme der Reparatur -grundsätzlich ermöglichen. Stand 20.03.2020 arbeiten die Handwerker noch, und Handwerksbetriebe sind nicht vom Notrecht betroffen. Der HEV Schweiz empfiehlt, die Empfehlungen des BAG einzuhalten, und geht davon aus, dass dies bei der Reparatur einer Spülmaschine problemlos machbar ist. Ist die Reparatur allerdings nicht dringend, weil keine Folgeschäden zu befürchten sind, ist es ratsam, diese zu verschieben. Der Mieter müsste dann von Hand abwaschen. Teilen Sie dies Ihrem Mieter mit unter dem Hinweis, dass bei einer Verweigerung der Reparaturleistung kein Mangel an der Mietsache vorliegt und somit auch kein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion besteht. Der Mieter haftet dem Eigentümer für allfällige Folgeschäden  einer nicht durchgeführten Reparatur.

Was geschieht, wenn ein Mieter verstirbt? Erlischt der Mietvertrag dann automatisch?

In Übereinstimmung mit dem schweizerischen Erbrecht, wonach die Erben kraft Gesetzes mit dem Tod des Erblassers die Erbschaft als Ganzes erwerben (Universalsukzession), gehen auch die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis des verstorbenen Mieters (Erblassers) auf die Erben über. Der Mietvertrag wird nicht einfach hinfällig. Art. 266i OR hält fest, dass wenn der Mieter stirbt, seine Erben mit Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen können. Die Gültigkeit der Kündigung setzt die Zustimmung sämtlicher Erben voraus. Falls die Erben sich nicht an die gesetzliche oder vertragliche Regelung halten möchten, haben sie dem Vermieter einen zahlungsfähigen und in objektiver Hinsicht zumutbaren Ersatzmieter zu stellen, welcher bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Selbstverständlich steht es dem Vermieter frei, die Erben früher aus dem Mietverhältnis zu entlassen, als es das Gesetz oder der Vertrag vorsieht, und ohne dass die Erben einen Ersatzmieter stellen müssen. 

Stundung und Zahlungsfristverlängerung – was bedeuten diese Begriffe eigentlich?

Stundung: Die Stundung ist ein im Nachhinein gewährter Leistungs- oder Zahlungsaufschub. Es wird nicht auf die Forderung (Mietzins) verzichtet, sondern deren Fälligkeit hinausgeschoben. Während der Stundungsdauer kann der Anspruch nicht geltend gemacht werden. Mit Erreichen des Fälligkeitsdatums wird eine Forderung rechtlich durchsetzbar. Der Schuldner (Mieter) befindet sich aufgrund der Stundungsabrede für die Dauer der Stundung nicht in Verzug. Es treten demnach keine Verzugsfolgen ein. Die Stundung ist ein Prozess- und Betreibungshindernis und hemmt die Verjährung. 

Zahlungsfristverlängerung: Die Zahlungsfrist ist die Frist, in der eine bestimmte Zahlung zu leisten ist. Durch eine Verlängerung dieser Frist, hat der Schuldner mehr Zeit, um die Forderung zu begleichen. Gilt eine Zahlungsfrist, muss das Geld (die ganze Forderung) am letzten Tag dieser Frist auf dem Konto des Gläubigers eingegangen sein. Ansonsten treten die Verzugsfolgen ein. 

Folgen mit Bezug auf Zahlungsverzug gemäss Art. 257d OR

Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR).

Die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht) mit Wirkung ab 28. März 2020 ist am 31. Mai 2020 abgelaufen. Die in Art. 2 der COVID-19-Verordnung Miete und Pacht verlängerte Nachfrist bei Zahlungsverzug des Mieters gemäss Art. 257d Abs. 1 OR gilt nicht mehr.

Umzug / Wohnungsbesichtigung

Das organisierte Umzugsunternehmen kann den Umzug meines Mieters nicht durchfüh-ren, da das ganze Unternehmen in Quarantäne gesetzt wurde. Wie weiter?

Es gibt nirgendwo Hinweise, dass dem Mieter ein Rechtsanspruch auf ein längeres Verbleiben im Mietobjekt aus wichtigen Gründen zusteht. Also könnte der Vermieter auch in diesem Fall gerichtlich die Wohnungsräumung beantragen und der Mieter würde auch in einem solchen Fall vollumfänglich schadenersatzpflichtig aus Vertrag, weil er die mietvertragliche Rückgabepflicht verletzt, wenn auch unverschuldet. Aufgrund der Umtriebe sollte der Vermieter versuchen, die Sache gütlich zu regeln, bevor er das Ausweisungsverfahren einleitet, für das er als Vermieter kautionspflichtig ist.

Können überhaupt noch Wohnungsabnahmen und Wohnungsabgaben durchgeführt werden?

Der Bundesrat hatte mit Wirkung ab dem 28. März 2020 eine Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Corona-Virus im Miet- und Pachtwesen erlassen (COVID-Verordnung Miete und Pacht). Die Verordnung hielt in Art. 1 klar fest, dass das Zügeln weiterhin zulässig sei - unter Einhaltung der Empfehlungen des Bundesamtes für Gesundheit (BAG) betreffend Hygiene und soziale Distanz. 

Die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen galt für den Zeitraum vom 28. März 2020 bis zum 31. Mai 2020. Die Verordnung ist seit dem 31. Mai 2020 ersatzlos ausser Kraft gesetzt. 

Die letzten Wochen haben gezeigt, dass Wohnungsabnahmen und Wohnungsabgaben auch unter Corona durchgeführt werden können. Die Hygiene-, Abstands- und Verhaltensregeln des BAG  gelten aber nach wie vor und sind bei Wohnungsabnahmen und Wohnungsabgaben einzuhalten. 

Verhaltensempfehlung:

Es ist möglich, dass der Vermieter/Verwalter bei einer Wohnungsabgabe die Mietsache alleine prüft, während der Mieter draussen wartet. Fragen und Unklarheiten können nachher im sicheren Abstand (2 Meter) diskutiert werden. Auch das Protokoll wird im Anschluss unter Wahrung des Sicherheitsabstandes unterzeichnet. Um den Kontakt zwischen dem ausziehenden und dem einziehenden Mieter zu vermeiden, kann der Schlüssel zum Beispiel in der Küche deponiert werden. Von einer Wohnungsabgabe oder -übernahme ohne Anwesenheit des Vermieters/Verwalters wird abgeraten. Gleiches Vorgehen gilt für die Wohnungsabgabe an einen Neumieter. Dieser soll die Wohnung in einem ersten Schritt alleine besichtigen und kontrollieren. Nach erfolgter Kontrolle wird das Übergabeprotokoll unterzeichnet.

Kann in der momentanen Situation überhaupt noch umgezogen werden?

Der Bundesrat hatte mit Wirkung ab dem 28. März 2020 eine Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Corona-Virus im Miet- und Pachtwesen erlassen (COVID-Verordnung Miete und Pacht). Die Verordnung hielt in Art. 1 klar fest, dass das Zügeln weiterhin zulässig sei - unter Einhaltung der Empfehlungen des Bundesamtes für Gesundheit (BAG) betreffend Hygiene und soziale Distanz. Die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen galt für den Zeitraum vom 28. März 2020 bis zum 31. Mai 2020. Die Verordnung ist seit dem 31. Mai 2020 ersatzlos ausser Kraft gesetzt. 

Die letzten Wochen haben gezeigt, dass Umzüge auch unter Corona durchgeführt werden können. Die Hygiene-, Abstands- und Verhaltensregeln des BAG  gelten aber nach wie vor und sind bei Wohnungsabnahmen und Wohnungsabgaben einzuhalten. 

Ist ein Umzug möglich, wenn der Mieter das Coronavirus hat und zu Hause in Quarantäne sitzt?

Kann der Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig zurückgeben, so gerät er in Verzug (Art. 267 OR). Damit haftet er dem Vermieter für den ganzen Schaden, der diese infolge der verspäteten Rückgabe erleidet. Zudem muss er bis zum definitiven Auszug dem Vermieter weiterhin den vollen Mietzins bezahlen. Der Mieter kann sich von der Schadenersatzpflicht befreien wenn er nachweist, dass ihn an der verspäteten Rückgabe kein Verschulden trifft. Zum jetzigen Zeitpunkt kann nicht abschliessend gesagt werden, wie in einem solchen Fall entschieden würde. Mietern, die mit dem Coronavirus infiziert sind, ist zu empfehlen, schnellstmöglich das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen damit dieser mit einem allfälligen Nachmieter in Kontakt treten kann. Aus Schutz für den neuen Mieter müsste in einem solchen Fall die gesamte Wohnung desinfiziert werden. Die Kosten sind vom ausziehenden Mieter zu tragen. Dies sollte im Wohnungsabgabeprotokoll ausdrücklich festgehalten werden. 

Ich (Vermieter) gehöre zur Risikogruppe und möchte nächste Woche an der Wohnungsabgabe/Übergabe nicht teilnehmen. Kann ich mich von einer Vertrauensperson vertreten lassen?

Selbstverständlich können Sie sich vertreten lassen. Wir empfehlen Ihnen, Ihrer Vertrauensperson eine schriftliche Vollmacht mitzugeben und den ausziehenden wie auch den einziehenden Mieter zu informieren, dass anstelle von Ihnen, Herr oder Frau XY an der Abnahme/Übergabe teilnehmen wird. 

In meiner Liegenschaft stehen zurzeit ein paar Wohnungen leer. Darf ich für diese noch Besichtigungen durchführen?

Stand heute sind Wohnungsbesichtigungen nicht vom Notrecht betroffen und in der Schweiz weiterhin möglich. Unter Einhaltung der vom BAG empfohlenen Hygienemassnahmen und Abstandsvorschriften darf eine Besichtigung stattfinden. So kann der Vermieter/Verwalter zum Beispiel die Wohnung aufschliessen und der Interessent besichtigt die Wohnung anschliessend alleine. Nach der Besichtigung können Fragen gestellt werden – wichtig ist dabei, dass der nötige Abstand (2 Meter) gewahrt wird. Der HEV Schweiz empfiehlt, Einzeltermine zu vereinbaren und für diese genügend Zeit einzuplanen, damit sich die Interessenten nicht treffen oder gemeinsam warten müssen. 

Stockwerkeigentum

Können wieder Stockwerkeigentümerversammlungen in physischer Form stattfinden? (Stand 19.10.2020)

Seit dem 22. Juni können sogar Veranstaltungen mit bis zu 1000 Personen durchgeführt werden (Art. 6 COVID-19-Verordnung besondere Lage). Darunter fallen auch Versammlungen von Stockwerkeigentümergemeinschaften und Vereinen. 

Einzig Grossveranstaltungen mit über 1000 Personen blieben bis Ende September verboten. Seit dem 1. Oktober 2020 sind Veranstaltungen mit mehr als 1000 Personen unter strengen Schutzmassnahmen und mit Bewilligung durch den jeweiligen Kanton wieder erlaubt. (Art. 6 COVID-19-Verordnung besondere Lage).

Achtung: Die folgenden Ausführungen beziehen sich ausschliesslich auf die Regelungen auf Bundesebene. Die Kantone sind berechtigt, weitergehende Einschränkungen vorzusehen. Bitte erkundigen Sie sich diesbezüglich bei den kantonal zuständigen Behörden. 

Einschränkungen bei Veranstaltungen mit über 100 und höchstens 1000 Personen:

Bei Veranstaltungen über 100 Personen, müssen die Veranstalter (Verwaltung) in der Lage sein, die Personenzahl, die im Falle eines Contact Tracings kontaktiert werden muss, auf maximal 100 zu begrenzen. Kann bei solchen Veranstaltungen der erforderliche Abstand nicht eingehalten werden, müssen gemäss Art. 4 Abs. 2 lit. b COVID-19-Verordnung besondere Lage die Kontaktdaten der anwesenden Personen erhoben werden und die anwesenden Personen müssen gemäss Art. 6 Abs. 1 COVID-19-Verordnung besondere Lage  in Sektoren von maximal 100 Personen aufgeteilt werden. Ausserhalb dieser Sektoren, d.h. wenn die Möglichkeit einer Vermischung der Personengruppen besteht (im Eingangsbereich, auf der Toilette, beim Getränkeausschank) muss entweder der Mindestabstand eingehalten oder eine Maske getragen werden. Veranstaltungen, bei denen eine Eingrenzung der Kontaktpersonen auf maximal 100 Personen nicht möglich ist, bleiben weiterhin verboten. 

Pflicht zu Schutzkonzept

Als private Veranstaltungen gelten gemäss den Erläuterungen des Bundes einzig solche, die auf Einladung hin im Familien- und Freundeskreis durchgeführt werden. Veranstaltungen in Vereinen gelten nicht als private Veranstaltung, sie sind als Veranstaltung zu qualifizieren, für die ein Schutzkonzept nach Artikel 4 erforderlich ist. 

Demnach müssen bei Stockwerkeigentümerversammlungen unabhängig von der Anzahl der anwesenden Personen in jedem Fall ein Schutzkonzept gemäss Art. 4 COVID-19-Verordnung besondere Lage erarbeitet werden. (Die Vorgaben werden im Anhang näher ausgeführt):

  • Es muss für die Einrichtung, den Betrieb oder die Veranstaltung Massnahmen betreffend Hygiene und Abstand vorsehen; eine Unterschreitung des Abstands (neu 1.5 Meter) ist zulässig, wenn geeignete Schutzmassnahmen wie das Tragen einer Gesichtsmaske oder das Anbringen zweckmässiger Abschrankungen vorgesehen werden. Findet die Versammlung in einem öffentlich zugänglichen Ort statt (z.B. Restaurant), besteht gemäss Art. 3b Abs. 1 COVID-19-Verordnung besondere Lage eine generelle Maskenpflicht.
  • Können aufgrund der Art der Aktivität, wegen örtlicher Gegebenheiten oder aus betrieblichen oder wirtschaftlichen Gründen während einer bestimmten Dauer weder der erforderliche Abstand eingehalten noch Schutzmassnahmen ergriffen werden, so muss die Erhebung von Kontaktdaten der anwesenden Personen vorgesehen werden.

Weitere Informationen betreffend privater und öffentlicher Veranstaltungen finden Sie unter FAQ neues Coronavirus - Verhaltensempfehlungen und Schutzkonzepte. 

Wir sind eine Gemeinschaft von 15 Stockwerkeigentümern – was müssen wir für unsere Versammlung beachten? (Stand 19.10.2020)

Gemäss Erläuterungen des Bundes sind Stockwerkeigentümerversammlungen nicht als private Veranstaltungen zu qualifizieren, unabhängig davon ob sie in privaten Räumlichkeiten oder in Restaurants oder anderen öffentlich zugänglichen Einrichtungen stattfinden. 

Demnach müssen bei Stockwerkeigentümerversammlungen unabhängig von der Anzahl der anwesenden Personen in jedem Fall ein Schutzkonzept gemäss Art. 4 COVID-19-Verordnung besondere Lage erarbeitet werden. (Die Vorgaben werden im Anhang näher ausgeführt):

  • Es muss für die Einrichtung, den Betrieb oder die Veranstaltung Massnahmen betreffend Hygiene und Abstand vorsehen; eine Unterschreitung des Abstands (neu 1.5 Meter) ist zulässig, wenn geeignete Schutzmassnahmen wie das Tragen einer Gesichtsmaske oder das Anbringen zweckmässiger Abschrankungen vorgesehen werden. Findet die Versammlung in einem öffentlich zugänglichen Ort statt (z.B. Restaurant), besteht gemäss Art. 3b Abs. 1 COVID-19-Verordnung besondere Lage eine generelle Maskenpflicht.
  • Können aufgrund der Art der Aktivität, wegen örtlicher Gegebenheiten oder aus betrieblichen oder wirtschaftlichen Gründen während einer bestimmten Dauer weder der erforderliche Abstand eingehalten noch Schutzmassnahmen ergriffen werden, so muss die Erhebung von Kontaktdaten der anwesenden Personen vorgesehen werden.

Weitere Informationen betreffend privater und öffentlicher Veranstaltungen finden Sie unter FAQ neues Coronavirus - Verhaltensempfehlungen und Schutzkonzepte

Wie sieht es mit Versammlungen von Gemeinschaften aus, die zwischen 100 und 1000 Eigentümer umfassen? (Stand 19.10.2020)

Gemäss Erläuterungen des Bundes sind Stockwerkeigentümerversammlungen nicht als private Veranstaltungen zu qualifizieren, unabhängig davon ob sie in privaten Räumlichkeiten oder in Restaurants oder anderen öffentlich zugänglichen Einrichtungen stattfinden. 

Demnach müssen bei Stockwerkeigentümerversammlungen unabhängig von der Anzahl der anwesenden Personen in jedem Fall ein Schutzkonzept gemäss Art. 4 COVID-19-Verordnung besondere Lage erarbeitet werden. (Die Vorgaben werden im Anhang näher ausgeführt):

  • Es muss für die Einrichtung, den Betrieb oder die Veranstaltung Massnahmen betreffend Hygiene und Abstand vorsehen; eine Unterschreitung des Abstands (neu 1.5 Meter) ist zulässig, wenn geeignete Schutzmassnahmen wie das Tragen einer Gesichtsmaske oder das Anbringen zweckmässiger Abschrankungen vorgesehen werden. Findet die Versammlung in einem öffentlich zugänglichen Ort statt (z.B. Restaurant), besteht gemäss Art. 3b Abs. 1 COVID-19-Verordnung besondere Lage eine generelle Maskenpflicht.
  • Können aufgrund der Art der Aktivität, wegen örtlicher Gegebenheiten oder aus betrieblichen oder wirtschaftlichen Gründen während einer bestimmten Dauer weder der erforderliche Abstand eingehalten noch Schutzmassnahmen ergriffen werden, so muss die Erhebung von Kontaktdaten der anwesenden Personen vorgesehen werden.

Zudem müssen die Veranstalter (Verwaltung) bei Veranstaltungen über 100 Personen in der Lage sein, die Personenzahl, die im Falle eines Contact Tracings kontaktiert werden muss, auf maximal 100 zu begrenzen. Kann bei solchen Veranstaltungen der erforderliche Abstand nicht eingehalten werden, müssen gemäss Art. 4 Abs. 2 lit. b COVID-19-Verordnung besondere Lage die Kontaktdaten der anwesenden Personen erhoben werden und die anwesenden Personen müssen gemäss Art. 6 Abs. 1 COVID-19-Verordnung besondere Lage in Sektoren von maximal 100 Personen aufgeteilt werden. Ausserhalb dieser Sektoren, d.h. wenn die Möglichkeit einer Vermischung der Personengruppen besteht (im Eingangsbereich, auf der Toilette, beim Getränkeausschank) muss entweder der Mindestabstand eingehalten oder eine Maske getragen werden. Veranstaltungen, bei denen eine Eingrenzung der Kontaktpersonen auf maximal 100 Personen nicht möglich ist, bleiben weiterhin verboten.

Weitere Informationen betreffend privater und öffentlicher Veranstaltungen finden Sie unter FAQ neues Coronavirus - Verhaltensempfehlungen und Schutzkonzepte

Kann ich als Verwalter trotz der Lockerungen anordnen, dass die Stockwerkeigentümerversammlung in schriftlicher Form abzuhalten ist?

Dem Veranstalter steht es bis zum 31. Dezember 2021 frei anzuordnen, dass die Teilnehmer ihre Rechte ausschliesslich auf schriftlichem Weg oder in elektronischer Form oder durch einen vom Veranstalter bezeichneten unabhängigen Stimmrechtsvertreter ausüben können. Die Anordnung muss spätestens vier Tage vor der Veranstaltung schriftlich mitgeteilt oder elektronisch veröffentlicht werden. Die Sonderbestimmung für Versammlungen von Gesellschaften (Art. 27 COVID-19-Verordnung 3) gilt bis zum 31. Dezember 2021.

Link auf FAQ Coronavirus und Generalversammlungen.

Was müssen wir beachten und welche Möglichkeiten gibt es für die Durchführung der Stockwerkeigentümerversammlung in nicht-physischer Form?

In Anwendung von Art. 27 COVID-19-Verordnung 3 kann eine Verwaltung bis und mit 31. Dezember 2021 weiterhin anordnen, dass die Stockwerkeigentümer ihr Stimmrecht auf schriftlichem Weg oder elektronisch auszuüben haben. Der Veranstalter entscheidet eigenmächtig darüber, ob er eine physische oder schriftliche Stimmabgabe anordnet. Die Anordnung muss spätestens vier Tage vor der Veranstaltung schriftlich mitgeteilt oder elektronisch veröffentlicht werden.

Schriftliche Versammlung

Zu beachten sind die Anforderungen an die formelle Schriftlichkeit. Der Schriftlichkeit gleichgestellt ist eine qualifizierte elektronische Signatur, nicht aber ein E-Mail! Somit können auch Stockwerkeigentümergemeinschaften, die in ihrem Reglement keine Grundlage für eine Urabstimmung haben, schriftliche Mehrheitsentscheide fassen. Aufgrund der Legitimität der Verwaltung, STWE-Versammlungen gestützt auf die Notverordnung einzuberufen, bedürfen solche Entscheide nicht der Einstimmigkeit. Es müssen auch nicht alle Stockwerkeigentümer zustimmen, dass eine Versammlung als Urabstimmung abgehalten wird.

Nicht betroffen sind die Zustimmungs-Erfordernisse (Quoren). Es gelten deshalb die Quoren gemäss Reglement/Gesetz. Deshalb muss auch jedes Reglement einzeln auf diesen Umstand hin geprüft werden. Sind einzelne Stockwerkeigentümer mit dem Vorgehen der Verwaltung oder dem Abstimmungsergebnis nicht einverstanden, so können diese nach Zustellung des Protokolls die entsprechenden Beschlüsse anfechten. 

Der HEV Schweiz empfiehlt, schriftliche bzw. elektronische Abstimmungen für einfache Geschäfte ohne grossen Diskussionsbedarf bzw. für dringliche Geschäfte vorzusehen.

Videokonferenz (Skype o.Ä.):

Bei der Ausübung der Rechte «in elektronischer Form» muss sichergestellt werden, dass jeder Teilnehmende identifiziert/authentifiziert wird und sich an der Versammlung äussern, die Voten anderer Teilnehmenden hören und seine Rechte, namentlich das Stimmrecht, ausüben kann. Damit müssen sich auch alle Teilnehmer zum gleichen Zeitpunkt elektronisch zusammenfinden, was etwa per E-Mail nicht möglich wäre. Vergleichen Sie dazu Punkt Nr. 11 FAQ Coronavirus und Generalversammlungen des Bundesamtes für Justiz. Die Versammlung per Videokonferenz eignet sich wohl nur bei ganz kleinen Stockwerkeigentümerversammlungen und einfachen Traktanden. Zudem setzt sie eine gewisse technische Grundausrüstung im Haushalt der Stockwerkeigentümer voraus. Selbstverständlich kann sich ein Eigentümer, dem die technische Grundausrüstung für eine Videokonferenz fehlt, vertreten lassen (schriftliche Vollmacht). 

Durchführung der Versammlung mit Bevollmächtigung der Verwaltung 

Voraussetzungen für dieses Vorgehen sind:

  • Das Stockwerkeigentümer-Reglement schliesst eine Vertretung der Eigentümer durch die Verwaltung nicht aus;
  • Das Reglement ist nicht auf eine maximale Anzahl vertretbarer Stimmen an der Versammlung beschränkt. 

Ein Zwang zur Delegation bzw. Stimmrechtsvertretung durch die Verwaltung ist im Stockwerkeigentumsrecht nicht vorgesehen. Dieses Vorgehen kann daher nach Ansicht des HEV Schweiz nicht gegen den Willen der Eigentümer erfolgen. Es setzt die Zustimmung sämtlicher Eigentümer zur Stimmrechtsvertretung durch die Verwaltung voraus. Macht auch nur einer nicht mit, wäre dieses Vorgehen unzulässig und die Beschlüsse wären nichtig. Statt einer Delegation an die Verwaltung verweist daher auch das Bundesamt für Justiz im Stockwerkeigentum auf die Möglichkeit der schriftlichen oder elektronischen Stimmabgabe gestützt auf die COVID-19-Verordnung 3 hin.

Darf der Verwalter gemeinschaftliche Teile, zum Beispiel unser Hallenbad oder den Garten, für die Benutzung schliessen?

Ist das Ansteckungsrisiko hoch und besteht die Gefahr weiterer Infizierungen, kann der Verwalter gemeinschaftliche Räume wie zum Beispiel ein Schwimmbad als dringliche Verwaltungsmassnahme vorübergehend sperren. Die Sperrung des gemeinschaftlichen Gartens erachtet der HEV Schweiz als nicht verhältnismässig, sofern die vom BAG empfohlenen Hygienemassnahmen und Abstandsvorschriften eingehalten werden können. 

Prozessuales

Welchen Einfluss hat das Coronavirus auf das Betreibungsrecht?

Der Bundesrat hat beschlossen, den bis zum 19. April 2020 angeordneten Betreibungsstillstand sowie die Gerichtsferien in den Zivil- und Verwaltungsverfahren nicht zu verlängern. Sie können nun wieder ganz normal Betreibungs- und Fortsetzungsbegehren einreichen. Auch die allgemeinen Gerichtsverfahren werden nun unter Beachtung gewisser Vorschriften (z.B. Verzicht auf bzw. Verschiebung von Befragungen etc.) ordentlich weitergeführt. Bitte informieren Sie sich bei Fragen zu Ihren individuellen Verfahren direkt beim zuständigen Gericht. 

Hinweis: Betreibungen, die Sie zwischen dem 19. März und dem 19. April eingereicht haben, werden erst nach dem 19. April 2020 behandelt, Zahlungsbefehle werden seitdem wieder zugestellt und auch die Fortsetzungsverfahren etc. werden weitergeführt. 

Der Bundesrat hatte an seiner Sitzung vom 18. März 2020 beschlossen, dass in der gesamten Schweiz vom 19. März bis zum 19. April keine Betreibungshandlungen vorgenommen werden dürfen. Das betraf vor allem die Zustellung von Zahlungsbefehlen. Direkt im Anschluss folgten vom 5. April bis 19. April 2020 die gesetzlichen Betreibungsferien nach Art. 56 Ziffer 2 SchKG. Folglich standen die betreibungsrechtlichen Fristen und damit sämtliche Betreibungshandlungen bis und mit 19. April 2020 still.

Können aktuell überhaupt Verfahren eingeleitet werden und wie werden hängige Verfahren behandelt?

Der Bundesrat hat beschlossen, den bis zum 19. April 2020 angeordneten Betreibungsstillstand sowie die Gerichtsferien in den Zivil- und Verwaltungsverfahren nicht zu verlängern. Sie können nun wieder ganz normal Eingaben am Gericht einreichen. Auch die allgemeinen Gerichtsverfahren werden nun unter Beachtung gewisser Vorschriften (z.B. Verzicht auf bzw. Verschiebung von Befragungen etc.) ordentlich weitergeführt. 

Hinweis: Eingaben, die Sie zwischen dem 19. März und dem 19. April eingereicht haben, werden erst nach dem 19. April 2020 behandelt. Viele Gerichtskanzleien sind nach wie vor ausschliesslich telefonisch oder per E-Mail erreichbar, häufig zu eingeschränkten Öffnungszeiten. Bitte erkundigen Sie sich direkt bei den zuständigen Behörden, insbesondere bei Fragen zu Ihren hängigen Verfahren. Halten Sie dafür unbedingt die Verfahrensnummer bereit.

Der Bundesrat hatte an seiner Sitzung vom 18. März 2020 eine Verlängerung der Gerichtsferien angeordnet. Die gesetzlichen Gerichtsferien, die normalerweise jedes Jahr über die Ostertage begannen, starteten dieses Jahr bereits am 21. März 2020 und dauerten bis zum 19. April 2020.  Das betraf alle Verfahren nach eidgenössischem und kantonalem Recht. Ausnahmen bestanden in dringlichen Angelegenheiten und in strafrechtlichen Verfahren. 

Welche Auswirkungen hat das COVID-19-Virus auf das Insolvenzrecht bei Zahlungsschwierigkeiten? (Stand 19.10.2020)

Mit Ausbruch des Covid-19-Virus gerieten einige Unternehmen in Zahlungsschwierigkeiten. Aus diesem Grund verabschiedete der  Bundesrat hat am 16. April 2020 die Verordnung über insolvenzrechtliche Massnahmen zur Bewältigung der Coronakrise (COVID19-Verordnung Insolvenzrecht), die am 20. April 2020 für die Dauer von 6 Monaten in Kraft trat und am 20. Oktober 2020 ausser Kraft gesetzt wurde.

Mit der Verordnung wollte der Bundesrat coronabedingte Konkurse und den Verlust von Arbeitsplätzen verhindern. Neben der vorübergehenden Entlastung von der Pflicht zur Überschuldungsanzeige wurde die Möglichkeit einer befristeten (maximal drei Monate), unbürokratischen COVID19-Stundung (Zahlungsaufschub, für mehr dazu siehe unter Kapitel Mietvertrag) geschaffen. 

Die Stundung wurde nahezu voraussetzungslos gewährt. Der Schuldner musste sie gemäss Art. 6 Abs. 1 der COVID19-Verordnung Insolvenzrecht beim Nachlassgericht beantragen und nachweisen, dass er Ende 2019 nicht überschuldet gewesen ist (z.B. durch Einreichung der Bilanz und der Erfolgsrechnung 2019). Sie stand jeder Einzelunternehmung, Personengesellschaft und juristischen Personen offen, nicht aber Privatpersonen, Publikumsgesellschaften und grossen Unternehmen (vgl. Art. 6 Abs. 2). Der Schuldner war gemäss Art. 10 Abs. 2 der Verordnung verpflichtet, die Stundung dem Vermieter und anderen bekannten Gläubigern unverzüglich schriftlich oder per E-Mail mitzuteilen. 

Ist dem Mieter die Stundung gewährt worden, konnten Sie als Vermieter den Mieter während der gewährten Stundungsdauer (zunächst höchstens 3 Monate, die Bewilligung ist zudem einmalig verlängerbar) wegen Mietzins- und anderen mietrechtlichen Forderungen nicht betreiben und auch keine Betreibungshandlungen fortsetzen lassen. Dies galt jedoch ausschliesslich für Forderungen, die vor der Stundungsbewilligung entstanden sind. 

Erst wenn die entsprechende Stundungsbewilligung abgelaufen ist (Achtung, massgeblich ist das festgesetzte Datum, nicht der Ablauf der Verordnung), können derartige Forderungen auf dem Betreibungsweg einfordert werden. 

Um betroffenen Unternehmen aber trotz Aufhebung der COVID-19-Stundung die Möglichkeit einer Sanierung zu ermöglichen, beschloss der Bundesrat, die provisorische Nachlassplanung gemäss Art. 293a SchKG vorzeitig in Kraft zu setzen. Die provisorische Nachlassplanung wurde bereits in der COVID-19-unabhängigen Revision des Aktienrechts angepasst, sollte aber erst zu einem späteren Zeitpunkt in Kraft treten. 

Neu wird die Gesamtdauer der provisorischen Nachlassstundung von 4 auf 8 Monate verlängert. Dazu muss der Schuldner dem zuständigen Bezirksgericht ein begründetes Gesuch um Nachlassstundung einreichen und gewisse Unterlagen beilegen (aktuelle Bilanz, Erfolgsrechnung, Liquiditätsplanung o.ä., provisorischer Sanierungsplan). Im Gegensatz zur COVID-19-Stundung sind die Voraussetzungen bei der provisorischen Nachlassstundung etwas höher, zudem wird das Gesuch nach Einreichung bereits einer ersten Überprüfung unterzogen und nur bei Aussicht auf Sanierung gutgeheissen. 


Versammlungen von STWEG und Vereinen

Seit dem 22. Juni können Veranstaltungen mit bis zu 1000 Personen durchgeführt werden (Art. 6 COVID-19-Verordnung besondere Lage). Darunter fallen auch Versammlungen von Stockwerkeigentümergemeinschaften und Vereinen. Dem Veranstalter steht es weiterhin bis zum 31. Dezember 2021 frei anzuordnen, dass die Teilnehmer ihre Rechte ausschliesslich auf schriftlichem Weg oder in elektronischer Form oder durch einen vom Veranstalter bezeichneten unabhängigen Stimmrechtsvertreter ausüben können. Die Sonderbestimmung für Versammlungen von Gesellschaften (Art. 27 COVID-19-Verordnung 3), gilt bis zum 31. Dezember 2021.

Grossanlässe ab dem 1. Oktober 2020 wieder erlaubt

Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 12. August 2020 entschieden, dass Veranstaltungen mit mehr als 1000 Personen ab dem 1. Oktober 2020 wieder erlaubt sind. Es gelten jedoch strenge Schutzmassnahmen und die Kantone müssen die Anlässe bewilligen. 

Achtung: Die Ausführungen beziehen sich ausschliesslich auf die Regelungen auf Bundesebene. Die Kantone sind berechtigt, weitergehende Einschränkungen vorzusehen. Bitte erkundigen Sie sich diesbezüglich bei den kantonal zuständigen Behörden. 

⇒ Corona und Grossveranstaltungen

⇒ Verordnung über Massnahmen in der besonderen Lage zur Bekämpfung der Covid-19-Epidemie (Covid-19-Verordnung besondere Lage) Stand 19.10.2020

⇒ Erläuterungen Covid-19-Verordnung besondere Lage

⇒ Ergänzungen zu den Erläuterungen (Covid19-Verordnung besondere Lage)  Stand 23.10.2020

⇒ FAQ zu Covid-19 Verordnung besondere Lage Stand 19.10.2020

⇒ Verordnung 3 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (Covid-19-Verordnung 3) Stand 19.10.2020

⇒ Erläuterungen Covid-19-Verordnung 3

⇒ FAQ Bundesamt für Justiz Coronavirus und Generalversammlungen

⇒ Empfehlung des BAG betreffend Hygiene und sozialer Distanz

⇒ Bundesgesetz über die gesetzlichen Grundlagen für Verordnungen des Bundesrates zur Bewältigung der Covid-19-Epidemie

Bundesrat schickt Covid-19-Geschäftsmietegesetz ans Parlament

Der Bundesrat hat die Botschaft zum Covid-19-Geschäftsmietegesetz zuhanden des Parlaments verabschiedet. Die Vorlage sieht vor, dass Mieter, die im Frühjahr 2020 aufgrund der COVID-19-Verordnung 2 von einer Schliessung oder starken Einschränkung betroffen waren, für diese Periode 40 % des Mietzinses bezahlen. Die restlichen 60 % gehen zulasten der Vermieter. Der Ball liegt nun beim Parlament, über das Gesetzesvorhaben zu entscheiden.

Geschäftsmietegesetz verfassungswidrig und willkürlich

Der HEV Schweiz lehnt das vorgeschlagene Geschäftsmietegesetz aus folgenden Gründen ab:

  • Fehlende verfassungsmässige Grundlage für einen rückwirkenden Eingriff in die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Mietparteien
  • Völlig unverhältnismässige Einschränkung der Eigentumsrechte sowie der Handels- und Gewerbefreiheit
  • Willkürliche Frankengrenze für staatlichen Zwang für einen Teil-Mieterlass
  • Staatliche Zwangsregelung lässt Vermieter für Staatseingriffe haften
  • Gesetz führt zu mehr Rechtsunsicherheit und Streitpotenzial
  • Staatlicher Mieterlasszwang schafft eigentums- und wettbewerbsfeindliche Benachteiligungen: Eingemietete Gewerbetreibende werden von den Mietkosten entlastet, während Gewerbetreibende in der eigenen Liegenschaft weiterhin alle ihre Raumkosten (Hypothekarzinsen, Betrieb, Unterhalt) selber zahlen müssen.

⇒ Medienmitteilung HEV Schweiz zur Vorlage Geschäftsmietegesetz  

 

Auswirkungen für Vermieter: Zeitplan des Covid-19-Geschäftsmietegesetzes

 

Vorerst ändert sich gar nichts an der Rechtslage 

Der Bundesrat hat mit der Verabschiedung der Botschaft den Auftrag des Parlaments erfüllt. National- und Ständerat zwangen den Bundesrat gegen seinen Willen mittels zweier Motionen ein Gesetz auszuarbeiten, das Vermieter von Geschäftsräumen generell zu einem Mieterlass von 60% des Mietzinses bei Covid-19 bedingten Betriebsschliessungen zwingt. 

⇒ Motion 20.3451

⇒ Motion 20.3460 

Der Bundesrat hält an seiner Position fest, dass ein Eingriff in die privatrechtlichen Beziehungen zwischen Mieter und Vermieter zu vermeiden sind. Er verzichtet daher darauf, dem Parlament die Zustimmung zu diesem Gesetzesentwurf zu beantragen. Auch der HEV Schweiz empfiehlt dem Parlament das verfassungswidrige und willkürliche Gesetz zu verwerfen. Der Nationalrat wird voraussichtlich bereits in der Sondersession im Oktober über die Gesetzesvorlage zum Zwangserlass entscheiden. Ob das Parlament trotz der verfassungsrechtlichen Bedenken (siehe Rechtsgutachten unten) tatsächlich ein Gesetz für einen Zwangserlass der Geschäftsmieten beschliessen wird und wie dieser allenfalls im verbindlichen Gesetzestext genau geregelt wird, ist noch offen. Dies gilt auch mit Bezug auf die Berücksichtigung von bis dahin geschlossenen einvernehmlichen Vereinbarungen der Parteien sowie bereits erhaltenen Unterstützungsgelder der Geschäftsmieter. Es wird also noch Monate dauern, bis eine rechtsverbindliche gesetzliche Regelung vorliegen wird.

⇒ Rechtsgutachten Verfassungswidrigkeit alt Bundesrichter Dr. Karlen & Dr. Ruessli

⇒ Stellungnahme HEV Schweiz Covid-19-Geschäftsmietegesetz

Mehr zum Thema Corona und Eigentum

https://www.hev-schweiz.ch/fileadmin/sektionen/hev-schweiz/PDFs_Dateien/Medienmitteilungen/2020_Medienmitteilungen/covid-19/Gutachten_von_Prof._Dr._F._Bohnet.pdf
https://www.hev-schweiz.ch/fileadmin/sektionen/hev-schweiz/PDFs_Dateien/Medienmitteilungen/2020_Medienmitteilungen/Gutachterl_Stellungn_Prof__Higi.pdf
https://www.hev-schweiz.ch/fileadmin/sektionen/hev-schweiz/PDFs_Dateien/Medienmitteilungen/2020_Medienmitteilungen/Comme-avis-droit_.pdf
https://www.hev-schweiz.ch/fileadmin/sektionen/hev-schweiz/PDFs_Dateien/Medienmitteilungen/2020_Medienmitteilungen/covid-19/200803_Rechtsgutachten_Verfassungswidrigkeit_alt_Bundesrichter_Dr._Karlen___Dr._Ruessli.pdf