• Corona und Eigentum – wichtige Fragen und Antworten

Corona und Eigentum – wichtige Fragen und Antworten

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Hier finden Sie allgemeine Antworten auf die wichtigsten Rechtsfragen rund um die Corona-Pandemie und deren Auswirkung auf das Eigentum. Bei den Ausführungen handelt es sich um die Empfehlungen des HEV Schweiz. Der Fragenkatalog ist nicht abschliessend. Bitte beachten Sie, dass diese Empfehlungen weder eine persönliche Rechtsberatung ersetzen noch die jeweiligen besonderen Gegebenheiten des Einzelfalles berücksichtigen.

Achtung: Die Ausführungen beziehen sich ausschliesslich auf die Regelungen auf Bundesebene. Die Kantone sind berechtigt, weitergehende Einschränkungen vorzusehen. Bitte erkundigen Sie sich diesbezüglich bei den kantonal zuständigen Behörden.   

Aktueller Stand der Rechtslage ist 06.12.2021.

Mietvertrag

Haben Mieter, die aufgrund des Notrechts ihren Betrieb einstellen mussten, Anrecht auf eine Mietzinsreduktion resp. auf eine Befreiung der Mietzinszahlpflicht?

Diese Frage betrifft teilweise rechtliches Neuland. Zur mietrechtlichen Beurteilung der angeordneten Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen gibt es unterschiedliche Rechtsauffassungen. Insbesondere die Vertreter der Mieterseite stellen sich auf den Standpunkt, dass für die Zeit der vom Bundesrat angeordneten Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen bei der Geschäftsraummiete ein Mangel an der Mietsache im Sinne des Mietrechts vorliegt (Art. 258; 259a ff. OR) und der Mieter einen Anspruch auf eine Herabsetzung des Mietzinses (bis zu 100%) hat. Begründend wird ausgeführt, dass der Vermieter seine vertragliche Hauptleistungspflicht, das Zurverfügungstellen der zum vertraglichen Gebrauch tauglichen Mietsache (z.B. die Lokalität und Einrichtung für einen Restaurantbetrieb), nicht mehr erfüllen kann. 

Der HEV Schweiz teilt diese Auffassung nicht. Die vom Bundesrat verordneten vorübergehenden Beschränkungen bedeuten keinen «Mangel an der Mietsache» im Sinne des Gesetzes, der zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigen würde. Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert ist. Was ein Mangel ist, bestimmt sich immer aufgrund der konkreten Abmachungen im Mietvertrag. Der Begriff des Mangels ist daher nicht «allgemein-gültig», sondern relativ. Die mietvertragliche Pflicht des Vermieters besteht in der Regel darin, dem Mieter das Mietobjekt – allenfalls inkl. Einrichtungen – sowie zur Mitbenutzung überlassene Räume, Einrichtungen, Anlagen und Umgebung im vertragsgemässen Gebrauch tauglichen Zustand zur Verfügung zu stellen. 

Aufgrund des Epidemiengesetzes verordnete Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen sind nicht «objektbezogen», anders als es etwa bei einem baulichen Mangel der Fall wäre. Das Mietobjekt ist nach wie vor vertragskonform und nicht mangelhaft. Die Betriebsbewilligung sichert der Vermieter in den seltensten Fällen zu. Sie fällt nicht in die mietvertragliche Leistungspflicht des Vermieters. Die vertragliche Leistungspflicht des Vermieters beschränkt sich auf die Erfüllung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Anordnungen, die sich direkt an den Gebäudeeigentümer bzw. Vermieter richten (z.B. Nutzungsvorschriften, Wohnanteilvorschriften, Brandschutzmassnahmen, Tankvorschriften usw.). Die gestützt auf das Epidemiengesetz angeordneten Betriebsbeschränkungen- bzw. -schliessungen beziehen sich nicht auf die Mietsache und richten sich nicht an den Gebäudeeigentümer/Vermieter. Die Schliessungsanordnung richtet sich an den Betreiber der öffentlich zugänglichen Einrichtungen (Bar- und Restaurationsbetriebe, Einkaufsladen). Die Vorschrift fällt damit in den Verantwortlichkeitsbereich des Geschäftsraummieters. Sie gehört zum «Betriebsrisiko» des Unternehmers. 

Keine Anwendbarkeit der «Clausula rebus sic stantibus»

Die juristische «clausula» leitet sich vom Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben ab und besagt, dass der Richter bei Vorliegen einer äusserst erheblichen Veränderung der Verhältnisse, die von den Parteien bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar war, vertragliche Änderungen verfügen kann, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen der vereinbarten Leistung und Gegenleistung der Parteien besteht. Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts muss das Missverhältnis offenbar und übermässig sein.

Aus folgenden Gründen ist die clausula auf die Pandemieausfälle nicht anwendbar:

- Vermieter haben ihre Leistung während des Lockdowns nicht vermindert und ihrerseits die Kosten weiter getragen

- Bund und Kantone haben milliardenschwere Unterstützungsmassnahmen gesprochen und an die Betroffenen ausbezahlt

- Die herrschende Lehre geht davon aus, dass die allgemeine clausula rebus sic stantibus im geltenden Mietrecht nicht mehr direkt angewendet werden kann, da mit Art. 266g OR eine spezielle Regelung für ausserordentliche nicht vorhersehbare Verhältnisse geschaffen wurde. 

Die Rechtlage ist nach wie vor ungeklärt, da Präzedenzfälle für diese ausserordentliche Situation fehlen und es noch keine Rechtsprechung zu den rechtlichen Folgen der gestützt auf das Epidemiengesetz angeordneten Betriebsschliessungen gibt. Wie Gerichte diese Frage in Zukunft rechtlich beurteilen, ist ungewiss und lässt sich nicht vorhersehen. Bis die ersten Urteile vorliegen, kann sehr viel Zeit vergehen. Bis zum Vorliegen eines Entscheides des Bundesgerichts vergehen wahrscheinlich Jahre. Die momentane Situation ist für beide Parteien mit Unklarheiten und Risiken verbunden. 

Ungeachtet der Rechtslage ist es daher wichtig, dass beide Partner aufeinander zugehen und Lösungen suchen, die im Interesse beider liegen. Gefragt sind individuelle vertragliche Lösungen mit Augenmass für jene Fälle, wo krisenbedingt eine finanzielle Notsituation eintritt und ein Mieter vorübergehend die Zahlungspflicht nicht mehr (vollständig) erfüllen kann. Dabei kann der Interessenlage und den finanziellen Möglichkeiten beider Parteien Rechnung getragen werden. In Frage kommen etwa Stundungen oder Ratenzahlungen. In die Verhandlungen der Parteien können auch weitere Optionen wie eine Verlängerung des Mietverhältnisses unter Gewährung eines Teilerlasses des Mietzinses fallen. Möglich ist auch, eine umsatzabhängige Miete zu vereinbaren. Der HEV empfiehlt, Vereinbarungen mit dem Mieter unbedingt schriftlich festzuhalten. 

Fristverlängerung bei Zahlungsrückständen des Mieters und Verlängerung der Kündigungsfrist bei möblierten Zimmern und gesondert vermieteten Einstellplätzen gemäss Anordnung Bundesrat vom 27.03.2020 (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht)

Am 27.03.2020 hat der Bundesrat die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht) mit Wirkung ab 28. März 2020 in Kraft gesetzt. Der Art. 2 der COVID-19-Verordnung Miete und Pacht bestimmte, dass sich die Nachfrist bei Zahlungsverzug des Mieters gemäss Art. 257d Abs. 1 OR von 30 auf 90 Tage verlängerte. Bei Pachtverträgen wurde die Zahlungsfrist auf 120 Tage verlängert. Bei möblierten Zimmern und Einstellplätzen betrug die Kündigungsfrist gemäss Art. 3 COVID-19-Verordnung Miete und Pacht in Abweichung von Art. 266e OR statt 2 Wochen neu 30 Tage auf Ende einer einmonatigen Mietdauer. 

Die verlängerte Nachfrist galt für Mieten, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig wurden. Voraussetzung war, dass die Mieter aufgrund der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung der Mietzinse in Rückstand gerieten. 

Die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen galt für den Zeitraum vom 28. März 2020 bis zum 31. Mai 2020. Das Parlament beriet anlässlich der Sondersession im Mai 2020 die Verlängerung der COVID-19-Verordnung Miete und Pacht. Diese scheiterte. Damit lief die Verordnung am 31. Mai 2020 aus. 

Was bedeutet dies für Mieter und Vermieter? 

Für die Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d OR gelten wieder die normalen gesetzlichen Fristen. Zahlt der Mieter die Mietzinse für den Monat Juni (und oder die Folgemonate) nicht, kann der Vermieter ihm eine Nachfrist von 30 Tagen setzen. Geht der Betrag auch innert dieser Frist nicht beim Vermieter ein, kann dieser dem Mieter mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monates kündigen. Bei möblierten Zimmern und Einstellplätzen beträgt die Kündigungsfrist ab 1. Juni 2020 wieder zwei Wochen anstelle der 30 Tage (Art. 266e OR). Selbst wenn der Mieter auch nach dem 31. Mai 2020 aufgrund der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung der Mietzinse in Rückstand gerät, kann er sich nicht mehr auf die verlängerte Zahlungsfrist oder bei möblierten Zimmern und Einstellplätzen auf die verlängerte Kündigungsfrist berufen. 

Mietzinse mit Fälligkeit zwischen dem 13. März und 31. Mai 2020

Für die Abmahnung von ausstehenden Mietzinsen mit Fälligkeit zwischen dem 13. März und 31. Mai 2020 gilt jedoch die verlängerte Nachfrist von Art. 2 COVID-19-Verordnung Miete und Pacht. Die Nachfrist bei Zahlungsverzug des Mieters gemäss Art. 257d Abs. 1 OR verlängert sich von 30 auf 90 Tage. Bei Pachtverträgen wurde die Zahlungsfrist auf 120 Tage verlängert. Verwenden Sie in diesen Fällen unbedingt das Musterschreiben Zahlungsverzug COVID-19-Verordnung.

Hier können Sie das Musterschreiben Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung und das Musterschreiben Zahlungsverzug COVID-19-Verordnung herunterladen.

Mein Geschäftsraummieter bezahlt aufgrund des Notrechts die Miete nicht mehr, wie muss ich vorgehen?

Es kommen die mietrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung. Im Falle eines Zahlungsverzuges des Mieters könnte nach den Vorgaben von Art. 257d OR (Zahlungsverzugskündigung) vorgegangen werden.

Die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht) mit Wirkung ab 28. März 2020 ist am 31. Mai 2020 ausser Kraft gesetzt worden. Aus Solidaritäts- und Kulanzgründen ist, je nach Sachlage, das persönliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen und es sind individuelle Lösungen zu vereinbaren. Denkbar sind Vereinbarungen von Ratenzahlungen der Miete oder das Gewähren von längeren Zahlungsfristen. Solche Vereinbarungen sind unbedingt schriftlich festzuhalten und von beiden Parteien zu unterzeichnen. 

Hier können Sie das Musterschreiben Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung und das Musterschreiben Zahlungsverzug COVID-19-Verordnung herunterladen.

Bin ich als Vermieter verpflichtet, die Mietliegenschaft regelmässig zu desinfizieren oder andere Massnahmen zu treffen?

Von Gesetzes wegen sind Sie als Vermieter bzw. als Verwaltung zum jetzigen Zeitpunkt nicht verpflichtet, in Ihren Mietliegenschaften spezielle Massnahmen zu treffen. Sicherlich kann es gerade bei grösseren Überbauungen aber sinnvoll sein, auf freiwilliger Basis gewisse Vorkehrungen zu treffen, beispielsweise die regelmässige Desinfektion von besonders beanspruchten Oberflächen (wie Lichtschalter, Treppenhandläufen, Türgriffen, Liftknöpfe, Waschmaschinen, etc.). 

In einem gekündigten Mietverhältnis weigert sich der Mieter, Besichtigungen von Interessenten zuzulassen, da er sich vor einer Ansteckung fürchtet. Was kann ich als Vermieter tun?

Der Vermieter hat für die Wiedervermietung der Sache ein gesetzliches Besichtigungsrecht. Der HEV Schweiz empfiehlt, die Empfehlungen des BAG einzuhalten und die Anzahl Teilnehmer auf ein Minimum zu begrenzen (Mieter, Vermieter/Verwalter, max. 1 Mietinteressent). 

Mein Mieter hat gemeldet, dass die Spülmaschine defekt sei. Mein Handwerker könnte die Reparatur umgehend vornehmen. Jetzt weigert sich der Mieter aber, den Handwerker in die Wohnung zu lassen, aus Angst vor einer Ansteckung.

Der Mieter muss die Vornahme der Reparatur grundsätzlich ermöglichen. Der HEV Schweiz empfiehlt, die Empfehlungen des BAG einzuhalten, und geht davon aus, dass dies bei der Reparatur einer Spülmaschine problemlos machbar ist. Teilen Sie dies Ihrem Mieter mit unter dem Hinweis, dass bei einer Verweigerung der Reparaturleistung kein Mangel an der Mietsache vorliegt und somit auch kein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion besteht. Der Mieter haftet dem Eigentümer für allfällige Folgeschäden einer nicht durchgeführten Reparatur.

Was geschieht, wenn ein Mieter verstirbt? Erlischt der Mietvertrag dann automatisch?

In Übereinstimmung mit dem schweizerischen Erbrecht, wonach die Erben kraft Gesetzes mit dem Tod des Erblassers die Erbschaft als Ganzes erwerben (Universalsukzession), gehen auch die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis des verstorbenen Mieters (Erblassers) auf die Erben über. Der Mietvertrag wird nicht einfach hinfällig. Art. 266i OR hält fest, dass wenn der Mieter stirbt, seine Erben mit Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen können. Die Gültigkeit der Kündigung setzt die Zustimmung sämtlicher Erben voraus. Falls die Erben sich nicht an die gesetzliche oder vertragliche Regelung halten möchten, haben sie dem Vermieter einen zahlungsfähigen und in objektiver Hinsicht zumutbaren Ersatzmieter zu stellen, welcher bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Selbstverständlich steht es dem Vermieter frei, die Erben früher aus dem Mietverhältnis zu entlassen, als es das Gesetz oder der Vertrag vorsieht, und ohne dass die Erben einen Ersatzmieter stellen müssen. 

Stundung und Zahlungsfristverlängerung – was bedeuten diese Begriffe eigentlich?

Stundung: Die Stundung ist ein im Nachhinein gewährter Leistungs- oder Zahlungsaufschub. Es wird nicht auf die Forderung (Mietzins) verzichtet, sondern deren Fälligkeit hinausgeschoben. Während der Stundungsdauer kann der Anspruch nicht geltend gemacht werden. Mit Erreichen des Fälligkeitsdatums wird eine Forderung rechtlich durchsetzbar. Der Schuldner (Mieter) befindet sich aufgrund der Stundungsabrede für die Dauer der Stundung nicht in Verzug. Es treten demnach keine Verzugsfolgen ein. Die Stundung ist ein Prozess- und Betreibungshindernis und hemmt die Verjährung. 

Zahlungsfristverlängerung: Die Zahlungsfrist ist die Frist, in der eine bestimmte Zahlung zu leisten ist. Durch eine Verlängerung dieser Frist, hat der Schuldner mehr Zeit, um die Forderung zu begleichen. Gilt eine Zahlungsfrist, muss das Geld (die ganze Forderung) am letzten Tag dieser Frist auf dem Konto des Gläubigers eingegangen sein. Ansonsten treten die Verzugsfolgen ein. 

Folgen mit Bezug auf Zahlungsverzug gemäss Art. 257d OR

Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR).

Die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht) mit Wirkung ab 28. März 2020 ist am 31. Mai 2020 abgelaufen. Die in Art. 2 der COVID-19-Verordnung Miete und Pacht verlängerte Nachfrist bei Zahlungsverzug des Mieters gemäss Art. 257d Abs. 1 OR gilt nicht mehr.

Stockwerkeigentum

Können aktuell Stockwerkeigentümerversammlungen in physischer Form stattfinden? (Stand 03.12.2021)

Für Stockwerkeigentümerversammlungen und auch Generalversammlungen gilt ab dem 6. Dezember 2021 die folgende Regelung:

 Stockwerkeigentümerversammlung und Generalversammlungen in physischer Form sind nur mit Covid-Zertifikations- und Maskenpflicht möglich!

- Kontrolle des Covid-Zertifikats durch den Verwalter am Eingang mittels (Downloaden im App Store oder PlayStore: COVID Certificate Check). Nebst dem Zertifikat muss auch ein Ausweisdokument mit Foto vorgelegt werden.

- Zugang NUR mittels gültigem Covid-Zertifikat

- An der Veranstaltung gilt Maskenpflicht 

- Es gilt weiterhin die Pflicht zur Erarbeitung eines Schutzkonzepts nach Art. 10 Abs. 3 COVID-Verordnung besondere Lage.

- Gemäss Bundesamt für Justiz ist es jedem Stockwerkeigentümer zuzumuten die Zeit und finanziellen Mittel aufzubringen um sich testen zu lassen. Personen ohne gültiges Zertifikat müssen sich an der Versammlung vertreten lassen um ihre Teilnahmerechte wahrzunehmen.  

- Achtung: Bei Missachtung der Zertifikationspflicht drohen dem Veranstalter strafrechtliche Konsequenzen.

- Die ausgedehnte Zertifikations- und Maskenpflicht gilt bis zum 24. Januar 2022.

Wo und wie erhalte ich ein Zertifikat?

- Geimpfte Personen erhalten das Zertifikat je nach Kanton digital als PDF oder vor Ort. Erfolgte die zweite Impfung vor Ende Juni 2021, so kann das Zertifikat auf der Website des Kantons, in dem die abschliessende Impfung verabreicht wurde, beantragt werden.

- Genesene Personen erhalten ein Covid-Zertifikat, wenn die Covid-Erkrankung durch einen positiven PCR-Test bestätigt wurde und nicht länger als 180 Tage zurückliegt. Das Zertifikat kann im jeweiligen Wohnkanton beantragt werden.

- Negativ getesteten Personen wird das Covid-Zertifikat auf Antrag direkt in die "COVID Certificate"-App oder bei einem Antigen-Schnelltest direkt vor Ort ins App oder digital per Mail ausgeliefert.

Achtung: Die Gültigkeitsdauer des Covid-Zertifikates unterscheidet sich je nachdem, ob das Zertifikat deine Covid-19-Impfung, eine durchgemachte Erkrankung oder ein negatives Testergebnis dokumentiert.

Für Versammlungen mit mehr als 1000 Teilnehmern, muss eine kantonale Bewilligung eingeholt werden. 

Sind Versammlungen mit mehr als 1000 Personen geplant oder soll auf eine physische Durchführung z.B. aufgrund von Risikopersonen verzichtet werden, so besteht weiterhin die Möglichkeit die Stockwerkeigentümerversammlungen auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben oder der Verwalter kann anordnen, dass die Versammlung auf schriftlichem Weg oder in elektronischer Form durchgeführt wird (Art. 27 COVID-19-Verordnung 3).

Konsultieren Sie für weitere Informationen zur Durchführung bitte die nächste Frage: „Was müssen wir beachten und welche Möglichkeiten gibt es für die Durchführung der Stockwerkeigentümerversammlung in nicht-physischer Form?“ 

Die Anordnung muss spätestens vier Tage vor der Veranstaltung schriftlich mitgeteilt oder elektronisch veröffentlicht werden. Die Frist für die Anordnung hat nichts mit der Einberufungsfrist für die Versammlung zu tun. 

Wichtig: Die Kompetenz des Verwalters, die Versammlung gestützt auf Art. 27 COVID-19-Verordnung 3 auf schriftlichem Weg oder in elektronischer Form durchzuführen wurde verlängert bis zur Inkraftsetzung des neuen Aktienrechts längstens aber bis zum 31. Dezember 2023.

Was müssen wir beachten und welche Möglichkeiten gibt es für die Durchführung der Stockwerkeigentümerversammlung in nicht-physischer Form?

In Anwendung von Art. 27 COVID-19-Verordnung 3 kann eine Verwaltung anordnen, dass die Stockwerkeigentümer ihr Stimmrecht auf schriftlichem Weg oder elektronisch auszuüben haben. Der Artikel 27 COVID-19-Verodnung 3 gilt bis zur Inkraftsetzung des neuen Aktienrechts resp. längstens bis zum 31. Dezember 2023. Der Veranstalter entscheidet eigenmächtig darüber, ob er eine physische oder schriftliche Stimmabgabe anordnet. Die Anordnung muss spätestens vier Tage vor der Veranstaltung schriftlich mitgeteilt oder elektronisch veröffentlicht werden.

Achtung:

Die reglementarische Frist für die Einberufung einer StWEG-Versammlung muss auch eingehalten werden, wenn die Versammlung in nicht-physischer Form durchgeführt wird. 

Normalerweise sind im Vereinsrecht - und daher auch im Stockwerkeigentum - Beschussfassungen auf dem Schriftweg (Zirkular) nur mit Einstimmigkeit zulässig (Art. 66 Abs. 2 ZGB). Gestützt auf die Corona-Sondervorschriften wird aber keine Einstimmigkeit verlangt. Somit können auch Stockwerkeigentümergemeinschaften, die in ihrem Reglement keine Grundlage für einen schriftlichen Mehrheitsbeschluss haben, schriftliche Mehrheitsentscheide fassen.

Schriftliche Versammlung

Bei der schriftlichen Beschlussfassung ist darauf zu achten, dass die Schriftlichkeit die handschriftliche Unterschrift des abstimmenden Stockwerkeigentümers oder die qualifizierte elektronische Signatur erfordert. Eine Beschlussfassung per Email ist daher in aller Regel nicht möglich.

Nicht betroffen sind die Zustimmungs-Erfordernisse (Quoren). Es gelten deshalb die Quoren gemäss Reglement/Gesetz. Auch im Anschluss an eine schriftliche Versammlung ist ein Protokoll zu erstellen.

Sind einzelne Stockwerkeigentümer mit dem Vorgehen der Verwaltung oder dem Abstimmungsergebnis nicht einverstanden, so können diese nach Zustellung des Protokolls die entsprechenden Beschlüsse anfechten. 

Der HEV Schweiz empfiehlt, schriftliche bzw. elektronische Abstimmungen für einfache Geschäfte ohne grossen Diskussionsbedarf bzw. für dringliche Geschäfte vorzusehen.

Videokonferenz (Skype o.Ä.)

Bei der Ausübung der Rechte «in elektronischer Form» muss sichergestellt werden, dass jeder Teilnehmende identifiziert/authentifiziert wird und sich an der Versammlung äussern, die Voten anderer Teilnehmenden hören und seine Rechte, namentlich das Stimmrecht, ausüben kann. Damit müssen sich auch alle Teilnehmer zum gleichen Zeitpunkt elektronisch zusammenfinden, was etwa per E-Mail nicht möglich wäre. Vergleichen Sie dazu Punkt Nr. 7 + 8 FAQ Coronavirus und Generalversammlungen des Bundesamtes für Justiz. Die Versammlung per Videokonferenz eignet sich wohl nur bei ganz kleinen Stockwerkeigentümerversammlungen und einfachen Traktanden. Zudem setzt sie eine gewisse technische Grundausrüstung im Haushalt der Stockwerkeigentümer voraus. Selbstverständlich kann sich ein Eigentümer, dem die technische Grundausrüstung für eine Videokonferenz fehlt, vertreten lassen (schriftliche Vollmacht). 

Durchführung der Versammlung mit Bevollmächtigung der Verwaltung 

Voraussetzungen für dieses Vorgehen sind:

  • Das Stockwerkeigentümer-Reglement schliesst eine Vertretung der Eigentümer durch die Verwaltung nicht aus;
  • Das Reglement ist nicht auf eine maximale Anzahl vertretbarer Stimmen an der Versammlung beschränkt. 

Ein Zwang zur Delegation bzw. Stimmrechtsvertretung durch die Verwaltung ist im Stockwerkeigentumsrecht nicht vorgesehen. Dieses Vorgehen kann daher nach Ansicht des HEV Schweiz nicht gegen den Willen der Eigentümer erfolgen. Es setzt die Zustimmung sämtlicher Eigentümer zur Stimmrechtsvertretung durch die Verwaltung voraus. Macht auch nur einer nicht mit, wäre dieses Vorgehen unzulässig und die Beschlüsse wären nichtig. Statt einer Delegation an die Verwaltung verweist daher auch das Bundesamt für Justiz für Stockwerkeigentümerversammlungen  auf die Möglichkeit der schriftlichen oder elektronischen Stimmabgabe gestützt auf die COVID-19-Verordnung 3 hin (Nr. 20 FAQ Coronavirus und Generalversammlungen).


Versammlungen von STWEG und Vereinen

Der Bundesrat hat mit Wirkung auf den 6. Dezember 2021 die Ausdehnung der Covid-Zertifikationspflicht und der Maskenpflicht beschlossen. Für Stockwerkeigentümer-Versammlungen und Generalversammlungen gilt neu:

- Zertifikations- und Maskenpflicht für die physische Durchführung der Versammlung

- Ein Zertifikat erhält mal als geimpfte, genesene oder getestete Person

- Kontrolle des Covid-Zertifikats mittels "COVID Certificate Check"-App durch den Verwalter am Eingang 

- Einlass zur Versammlung NUR mittels gültigem Covid-Zertifikat

- An der Versammlung gilt Maskenpflicht

- Stockwerkeigentümer ohne Zertifikat müssen sich an der Versammlung vertreten lassen oder auf eine Teilnahme verzichten. Die Zertifikationspflicht schliesst die Teilnahmerechte nicht aus. Gemäss Bundesamt für Justiz ist es jedem Stockwerkeigentümer zuzumuten, sich für die Versammlung testen zu lassen.

ACHTUNG: Bei Missachtung der Zertifikationspflicht drohen strafrechtliche Konsequenzen

Die neuen Massnahmen gelten bis zum 24. Januar 2022.

Wo auf eine physische Durchführung generell verzichtet werden möchte, gibt es die folgenden beiden Möglichkeiten:

- Der Verwalter kann die Versammlung auf einen späteren Zeitpunkt verschieben oder

- Er kann anordnen, dass die Teilnehmer ihre Rechte auf schriftlichem Weg oder in elektronischer Form ausüben müssen (Art. 27 COVID-19-Verordnung 3Nr. 20 FAQ Bundesamt für Justiz Coronavirus und Generalversammlungen). Der Artikel 27 COVID-19-Verordnung 3 gilt bis zur Inkraftsetzung des neuen Aktienrechts resp. längstens bis zum 31. Dezember 2023.

Achtung: Die Ausführungen beziehen sich ausschliesslich auf die Regelungen auf Bundesebene. Die Kantone sind berechtigt, weitergehende Einschränkungen vorzusehen. Bei Fragen erkundigen Sie sich diesbezüglich bitte bei den kantonal zuständigen Behörden. 

⇒ Merkblatt des Bundesrats zu den aktuellen Massnahmen ab dem 6. Dezember 2021

⇒ FAQ Massnahmen 

⇒ Checkliste für Zertifikats-Prüfer

⇒ Verordnung über Massnahmen in der besonderen Lage zur Bekämpfung der Covid-19-Epidemie (Covid-19-Verordnung besondere Lage)

⇒ Erläuterungen Covid-19-Verordnung besondere Lage

⇒ Verordnung über Zertifikate zum Nachweis einer Covid-19-Impfung, -Genesung oder eines -Testergebnisses

⇒ Erläuterung Covid-19-Verordnung Zertifikate

⇒ Verordnung 3 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (Covid-19-Verordnung 3)

⇒ Erläuterungen Covid-19-Verordnung 3

⇒ FAQ Bundesamt für Justiz Coronavirus und Generalversammlungen

⇒ Bundesgesetz über die gesetzlichen Grundlagen für Verordnungen des Bundesrates zur Bewältigung der Covid-19-Epidemie (Covid-19-Gesetz)

Gutachten zu Corona und Geschäftsmiete

GUTACHTEN PROF. DR. IUR. F. BOHNET

Bail à loyer pour locaux commerciaux et Ordonnance 2 COVID-19.

GUTACHTEN RA M.IYNEDJIAN, DR. IUR. LL.M.

Ordre de fermeture des magasins et restaurants. Impact sur l’obligation de payer le loyer.

GUTACHTEN PROF. DR. IUR. P. HIGI

Zur Frage der Herabsetzung des Mietzinses wegen Mängeln des Geschäftsraums wegen der "Corona-Pandemie".

GUTACHTEN RA DR. P. KARLEN & RA DR. M. RUESSLI

Gutachten zur Verfassungsmässigkeit der Vernehmlassungsvorlage für ein Covid-19-Geschäftsmietegesetz.

2. Monitoring des Bundes: Grosszahl der Betriebe ohne Zahlungsschwierigkeiten

Monitoring zeigt Mehrheit der Geschäftsmieter hat keine Zahlungsschwierigkeiten

Das vom Bundesrat lancierte zweite Monitoring zeigt die Entwicklung der Auswirkungen der Covid-19-bedingten Betriebsschliessungen auf die Geschäftsmieten auf. Die Ergebnisse liegen nun vor und decken sich mit den Erfahrungen des HEV Schweiz:

- In der 2. Phase der Einschränkungen lag der Anteil der betroffenen Betriebe deutlich tiefer als im März 2020

- Mehrheit der Geschäftsmieter hat keine Zahlungsschwierigkeiten

- Rund die Hälfte der Betroffenen haben nicht nach einer Mietzinsreduktion gefragt

- 4-8 % der Betriebe sind momentan noch in Verhandlungen

- Nur rund 15% der Betroffenen konnten keine Einigung erzielen

- 18% der Betriebe haben auch mit anderen Gläubigern um Reduktionen von Kosten verhandelt

- Die Härtefallhilfen von Bund und Kantonen kamen bei den betroffenen Geschäftsmietern an

Das fundierte Monitoring hat die vom HEV Schweiz stets vertretenen Position bestätigt, dass Pauschalbehauptungen zu Zahlungsschwierigkeiten von Geschäftsmietern verfehlt sind. Aufgrund freiwilliger Mieterlasse durch Vermieter, dem Entgegenkommen anderer Gläubiger und der massiven finanziellen Unterstützung des Bundes, der Kantone und der Städte bestehen keine globale Zahlungsschwierigkeiten bei Geschäftsmieten. Willkürliche und undifferenzierte Eingriffe in die privaten Geschäftsmietverträge sind daher nach wie vor nicht gerechtfertigt. 

⇒ Zur Medienmitteilung vom 30. Juni 2021

Covid-19-Gesetz - Mietrecht bleibt unangetastet

Der Bundesrat hatte von Beginn weg mietrechtliche Zwangseingriffe ins Covid-19-Gesetz abgelehnt. Auch der Ständerat stellte sich konsequent gegen die vom Nationalrat eingefügte Zwangsstundung und das Kündigungsverbot. Das Parlament hat schlussendlich den Vorschlag der Einigungskonferenz unterstützt und das Covid-19-Gesetz ohne Mietrechtseingriffe verabschiedet. Der HEV Schweiz ist erleichtert über diesen Entscheid. Die Zwangsbeschneidung der Vermieterrechte hätte die bestehenden Probleme nur verschoben, statt sie zu lösen.

Liquiditätsfalle und finanzielle Ausfälle für Vermieter abgewendet

Das Kündigungsverbot hätte dazu geführt, dass Vermieter Mietverträge wegen ausbleibenden  Mietzinszahlungen während unbestimmter Zeit nicht hätten beenden können und in Verbindung mit der geforderten Zwangsstundung ihrerseits die Räumlichkeiten dem Mieter weiterhin vollumfänglich zur Verfügung hätten stellen müssen.

Weitere Unterstützungs- und Härtefallgelder gesprochen

Mit dem Covid-19-Gesetz hat das Parlament nochmals enorme Summen an Geldern für die betroffenen Unternehmen gesprochen, damit diese ihre Fixkosten decken und ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können.

 ⇒ Zur Medienmitteilung vom 18. März 2021 

Auch das Covid-19-Geschäftsmietegesetz ist gescheitert

Der Bundesrat lehnte einen pauschalen Staatseingriff in bestehende Mietverträge stets ab. Nach dem Nationalrat hat am 2. Dezember 2020 auch der Ständerat ein Covid-19-Geschäftsmietegesetz klar verworfen. Der Hauseigentümerverband Schweiz begrüsst diesen Entscheid. Ein genereller Zwang für einen Erlass von 60% der vereinbarten Geschäftsmieten wäre willkürlich und verfassungswidrig. Zudem zeigen die Erhebungen des Bundes, dass die grosse Mehrheit der Covid-19-bedingt geschlossenen Mietbetriebe bereits einvernehmliche Vereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern getroffen hat. Mit der Ablehnung der Zwangseingriffe ins Mietrecht gilt wieder das ordentliche Mietrecht. Der HEV Schweiz begrüsst, dass die Verunsicherung aufgrund der politischen Diskussionen beendet wurde. Nun ist es wieder an den Mietparteien selbst, im Bedarfsfall situationsgerechte Lösungen für ihre Mietverhältnisse zu finden. Es kann nicht im Interesse der Vermieter sein, überlebensfähige Unternehmen als Geschäftsmieter zu verlieren. Das gilt in der jetzigen unsicheren Zeit ganz besonders.

⇒ Zur Medienmitteilung vom 2. Dezember 2020