BILD: MAST3R / FOTOLIA
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Sicherheiten

Für den Vermieter kann die Vermietung eines Mietobjektes ein empfindliches Risiko bedeuten. Er läuft Gefahr, dass gewisse Forderungen (z.B. Mietzins, Schäden am Mietobjekt bei dessen Rückgabe) vom Mieter nicht bezahlt werden.

Vorsicht ist besser als Nachsicht

Um das Risiko zu vermindern, auf den finanziellen Forderungen sitzen zu bleiben, sieht das Gesetz einen ganzen Strauss an Sicherungsmöglichkeiten vor. Trotzdem kommt es immer wieder vor, dass bei Abschluss des Mietvertrages die Vereinbarung solcher Sicherheiten vergessen geht. Das kann im Nachhinein sehr ärgerlich sein, wenn der Mieter nicht mehr gewillt oder fähig ist, die vereinbarten Beträge zu begleichen.

Solidarhaftung – Haftung mehrerer Personen

Keine Sicherheit im herkömmlichen Sinne aber unter Umständen genauso effektiv ist die Solidarhaftung. Dabei haften mehrere Personen dem Vermieter solidarisch. Liegt eine Solidarhaftung vor, kann der Vermieter einerseits wählen, welchen Schuldner er für die ganze Forderung beanspruchen will und andererseits kann er, bei Nichtleistung eines Schuldners, die Leistung von einem anderen (Solidar-)Schuldner verlangen. Solidarhaftung entsteht, wenn z.B. mehrere Personen den Mietvertrag als Mieter unterzeichnen oder wenn sich ein Dritter ausdrücklich zur solidarischen Haftung für sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis verpflichtet.

Garantie – Wenn die Leistung ausbleibt

Der Vermieter kann sich auch die Leistung des Mieters von einer dritten Person versprechen lassen (sog. Garantievertrag). Bleibt die Leistung des Mieters an den Vermieter aus, so kann sich der Vermieter an die dritte Person wenden und von ihr die entsprechende Leistung verlangen. Das Garantieversprechen ist dabei von der Hauptschuld losgelöst und es liegt mit dem Garantieversprechen eine selbständige Abmachung vor.

Bürgschaftsvertrag – Sicherheit bis zum vereinbarten Höchstbetrag

Bei der Bürgschaft verspricht der Bürge dem Vermieter für die Erfüllung der Schuld durch den Mieter einzustehen. Im Gegensatz zum Garantieversprechen muss dabei eine bestimmte oder künftige Hauptforderung bestehen. Je nach Vereinbarung im Bürgschaftsvertrag muss sich der Vermieter zunächst an den Hauptschuldner halten und haftet der Bürge für die ganze Schuld oder nur für einen Teilbetrag. Die Bürgschaft einer verheirateten Person bedarf zu ihrer Gültigkeit der schriftlichen Zustimmung des Ehegatten und der öffentlichen Beurkundung.

Schuldbeitritt – Hinzutreten eines weiteren Schuldners

Sodann ist es möglich, dass eine Drittperson neben dem Mieter als weiterer Schuldner dem Vertragsverhältnis beitreten möchte (Schuldbeitritt). Dabei haftet der beitretende Schuldner mit dem bisherigen Schuldner solidarisch für die geschuldete Leistung aus dem Mietverhältnis.

Tipp an die Vermieter – Augen auf schon bei Vertragsschluss

Da bei Zahlungsverzögerungen des Mieters dem Vermieter ein grosses Ausfallrisiko droht, ist es dringend geboten, nebst der Vereinbarung einer (oder mehrerer Sicherheiten), auch die Zahlungsfähigkeit des Mieters vor Vertragsabschluss zu überprüfen. Gemäss unseren Empfehlungen dürfen vom Vermieter folgende Daten unter anderem erhoben werden:

  • Betreibungen der letzten zwei Jahre und die Wohnsitzbestätigung
  • Einkommen der im Mietvertrag als Partei beitretenden Personen in Einkommenskategorien (10‘000er Schritte) oder Frage nach dem Verhältnis zwischen Einkommen und Miete
  • Arbeitgeber und Arbeitsort (die Frage nach dem Arbeitsort ist als fakultativ zu erklären)
  • Besondere Lärmverursachung (z.B. das Spielen von Musikinstrumenten)
  • Grund der Wohnungssuche
  • Frage, ob die bisherige Wohnung durch den Vermieter gekündigt wurde und wenn ja, warum