BILD: DJAMA / FOTOLIA
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Abrechnungen

Die Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten bereitet alljährlich viel Kopfzerbrechen. Für Verwaltungen oder auch Privatpersonen, die eine oder mehrere Wohnungen vermieten, stellt sich die Frage, welche Kosten denn überhaupt zu den Nebenkosten gehören. Grundsätzlich gilt: Zu den Nebenkosten zählen ausschliesslich Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache im Zusammenhang stehen.

Beispiele für Nebenkosten:

  • Heizungs- und Warmwasserkosten
  • Hauswartungskosten
  • Kosten der Gartenpflege
  • Abwassergebühren
  • Kosten für den Kaltwasserbezug
  • Kabel-TV-Gebühren
  • Kosten für den Allgemeinstrom

Es gilt zu beachten, dass der Mieter Nebenkosten nur bezahlen muss, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sind. Sind keine Nebenkosten aufgeführt, so gehen Gesetz und Rechtsprechung davon aus, dass diese mit dem Mietzins abgegolten sind.

Zu den wichtigsten Nebenkostenpositionen zählen Heizungs- und Warmwasserkosten. Sie fallen in der Nebenkostenabrechnung betragsmässig am stärksten ins Gewicht. Weil sie zudem starken preislichen Schwankungen unterliegen, werden sie vom Vermieter vorzugsweise vertraglich als Nebenkosten ausgewiesen.

Die Nebenkosten werden in der Regel im Verhältnis der Wohnflächen auf die Mieter verteilt. Eine Ausnahme bilden dabei die Kabel-TV-Fernsehgebühren.

Bei Neubauten müssen seit 1998 verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen erstellt werden (Energiegesetz vom 26. Juni 1998). Rund ein Drittel der Kantone verlangen diese auch für Altbauten. Erkundigen Sie sich bei der kantonalen Energiefachstelle, ob Sie die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung individuell abrechnen müssen.

Verrechnung durch Pauschale

Alternativ kann der Vermieter die Nebenkosten pauschal mit dem Mieter vereinbaren. Als Pauschalbetrag gilt dabei der Durchschnitt der Heiz- und Nebenkosten, die in den drei letzten Jahren entstanden sind. Aber Vorsicht: Der Vermieter kann vom Mieter nicht sofort eine Nachzahlung verlangen, wenn die Pauschale mit der Zeit die effektiven Kosten nicht mehr deckt. Er muss wieder drei Jahre abwarten, bis er einen Durchschnittswert hat, den er mit der aktuellen Pauschale vergleichen kann. Ist dieser Wert höher, kann der Vermieter die Pauschale um den Differenzbetrag erhöhen. Die höhere Pauschale ist dem Mieter unter Beachtung der Fristen und Termine gemäss Gesetz auf dem amtlichen Mietzinsanpassungsformular begründet mitzuteilen.

Akontozahlung der Heiz- und Nebenkosten

Der Mieter ist in den meisten Fällen verpflichtet, monatliche Akontobeträge an die definitiv anfallenden Heiz- und Nebenkosten zu leisten. Dies zwingt den Vermieter, einmal jährlich eine Abrechnung zu erstellen. Ergibt die Endabrechnung, dass die geleisteten Akontozahlungen die effektiven Kosten nicht decken, so muss der Mieter den fehlenden Betrag nachzahlen. Die Höhe der Nachzahlung hängt von der Höhe der vereinbarten Akonti sowie den Heizöl- und Gaspreisen und dem individuellen Verbrauchsverhalten des Mieters ab.

Kurs Nebenkosten & Heizkosten
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Kurs Nebenkosten & Heizkosten

Übersicht über die rechtlichen Grundlagen einer korrekten Neben- und Heizkostenabrechnung.