Immobilienumfrage 2013

Gemäss Einschätzungen der vom HEV Schweiz befragten Immobilienexperten schwächt sich das Preiswachstum bei Wohnimmobilien ab.

Der Wohnimmobilienmarkt war 2013 durch eine hohe Nachfrage und ein knappes Angebot geprägt. Viele Immobilienexperten rechnen beim Wohneigentum und im Segment der Mehrfamilienhäuser weiterhin mit steigenden Preisen. Gegenüber den Vorjahren ist jedoch eine klare Abschwächung der Preisentwicklung sichtbar. Die Nachfrage nach Büro- und Geschäftsimmobilien ist 2013 im Vergleich zum Vorjahr weiter zurückgegangen. Die Prognosen in diesem Bereich deuten auf sinkende Preise hin.

Die nachfolgende Auswertung basiert auf der traditionellen Herbstumfrage des HEV Schweiz bei Immobilienprofis aus der ganzen Schweiz. 2013 haben rund 130 Immobilientreuhänder, -makler, -analysten und -verwalter teilgenommen.

Gefragte Wohnimmobilien

Bei den Einfamilienhäusern hat sich die Nachfrage 2013 gegenüber dem Vorjahr etwas abgeschwächt. Sie ist zwar nach wie vor auf hohem Niveau, 73 % der befragten Immobilienexperten stellen jedoch kein weiteres Nachfragewachstum mehr fest, 12 % der Experten melden sogar eine sinkende Nachfrage. Der zugehörige Angebotsindikator erholte sich dementsprechend; es werden also wieder mehr Einfamilienhäuser zum Kauf angeboten. Im Segment der Eigentumswohnungen ist die Nachfrage 2013 ebenfalls kleiner als im Vorjahr. Das Angebot ist hier deutlich stärker gestiegen als bei den Einfamilienhäusern. Nach Auskunft von 50 % der Befragten hat sich das Angebot an Eigentumswohnungen 2013 in verschiedenen Regionen erhöht. Letztes Jahr stellten nur 34 % der Befragten ein grösseres Angebot fest.

Bei den Einfamilienhäusern meldeten die Hälfte der befragten Experten moderat steigende Preise und 2 % einen starken Preisanstieg. Die Preise für Einfamilienhäuser steigen somit weiterhin an. Diese Werte haben sich jedoch gegenüber dem Vorjahr zurückgebildet. Die Rückmeldungen bei den Eigentumswohnungen weisen auch in diesem Segment auf einen Preisanstieg hin. Hier geben 52 % der Experten moderat steigende Preise und 7% stark steigende Preise an. Auch bei den Eigentumswohnungen haben sich die Preisanstiege damit verlangsamt.

Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen sind auf dem Markt nach wie vor stark nachgefragt. Dennoch, eine Abschwächung des Nachfrageüberhangs ist dieses Jahr ansatzweise sichtbar. Das Angebot ist zwar weiterhin sehr knapp, im Vergleich zu den Vorjahren, als dieser Markt beinahe ausgetrocknet war, wurden 2013 aber wieder mehr Mehrfamilienhäuser zum Verkauf angeboten. Die bezahlten Preise für Mehrfamilienhäuser sind weiterhin sehr hoch und steigend, insbesondere in zentrumsnahen Gemeinden. Während letztes Jahr 82 % der Befragten steigende Preise feststellten, sind es 2013 noch 69 %.

Preisrückgang bei Büroflächen

Wesentlich skeptischer als bei den Wohnimmobilien sind die Experten bezüglich der Büro- und Geschäftsimmobilien. 42 % der Befragten gaben bereits für das Jahr 2012 eine rückläufige Nachfrage nach Büro- und Geschäftsimmobilien oder entsprechenden Flächen an. 2013 sind es bereits 56 %. Der Angebotsindikator ist leicht angestiegen.

Infolgedessen kam das Preisniveau im Bereich der Büro- und Geschäftsimmobilien unter Druck. 46 % stellen moderat sinkende Preise, weitere 5 % stark sinkende Preise fest. Die entsprechenden Vorjahreswerte lagen bei 26 % und 1 %.

Prognosen für 2014

Auch für das Jahr 2014 rechnet eine Mehrheit der Immobilienexperten sowohl beim selbstgenutzten Wohneigentum als auch bei den Mehrfamilienhäusern mit steigenden Preisen. Die erwarteten Preissteigerungen liegen jedoch klar unter denjenigen der Vorjahre. Bei den Einfamilienhäusern gehen 53 % der befragten Experten von konstanten Preisen aus, 33 % von steigenden Preisen. Bei den Eigentumswohnungen sind es 41 %, die konstante Preise und 36 %, die steigende Preise prognostizieren. Immerhin 22 % der befragten Experten gehen von sinkenden Preisen aus. Dieser Anteil hat sich gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt. Bei den Mehrfamilienhäusern werden für 2014 von 53 % konstante und von 42 % steigende Preise erwartet. Im Vorjahr haben diese Werte noch bei 36 % und 60 % gelegen. Dies sind Anzeichen dafür, dass sich das Preiswachstum auch bei den Mehrfamilienhäusern abzuschwächen beginnt.

Das Mietzinswachstum dürfte sich 2014 aufgrund des sinkenden Referenzzinssatzes abschwächen. 65 % der Befragten prognostizieren denn auch insgesamt unveränderte Wohnungsmieten, respektive Mietzinseinnahmen. Nur noch 17 % (Vorjahr 30 %) gehen davon aus, dass der Mietertrag von Wohnungen nochmals steigen wird.

Die Baulandpreise sind 2013 wiederum gestiegen. 51 % der befragten Experten gehen auch 2014 von steigenden Baulandpreisen aus. Die Entwicklung der Preiserwartung richtet sich dabei sehr stark nach dem Konjunkturverlauf.

Bei den Büro- und Geschäftsliegenschaften wird für 2014 von 59 % der Befragten ein leicht rückläufiges, von weiteren 8 % ein stark rückläufiges Preisniveau prognostiziert. Kaum jemand geht in diesem Segment für 2014 von steigenden Preisen aus. Die Preise bei den Büro- und Geschäftsliegenschaften können also bestenfalls gehalten werden, nicht wenige Flächen werden jedoch 2014 günstiger vermietet werden als noch 2013.

HEV Schweiz