• Umstrittene Liegenschaftssteuer findet selten Anklang

Umstrittene Liegenschaftssteuer findet selten Anklang

13.11.2017     KATJA STIEGHORST MLaw, Juristin beim HEV Schweiz

Steuern – Nicht allen, aber einigen Liegenschaftseigentümern ist sie bestens bekannt und ein Dorn im Auge – die Liegenschaftssteuer. Man kennt sie auch unter dem Begriff Grund- oder Grundstücksteuer.

Nicht selten ist die Überraschung nach einem Immobilienkauf oder einem Kantonswechsel gross, wenn die Steuerrechnung ins Haus flattert. Neben der Vermögenssteuer und – im Fall von selbstbewohntem Wohneigentum – dem Eigenmietwert kann auch eine Liegenschaftssteuer erhoben werden. Anders als bei der Vermögenssteuer, bei der die auf der Liegenschaft lastenden Schulden berücksichtigt werden, ist die Liegenschaftssteuer als Objektsteuer auf den vollen Wert des Grundstücks geschuldet.

Kompetenz der Kantone

Besteuert werden soll die «vermeintliche » Sonderbeanspruchung von Gemeindeterritorium, wobei das blosse Vorhandensein eines Grundstücks die Steuerpflicht auslöst. Der Bund sowie eine Vielzahl von Kantonen erheben keine derartige Steuer. In den Kantonen und Gemeinden mit einer entsprechenden Steuerpflicht ist die Liegenschaftssteuer umstritten, die Mehrfachbelastung des gleichen Objekts wird kritisch betrachtet und findet selten Zustimmung bei den Steuerpflichtigen. Als Beispiel ist zu erwähnen, dass die Stimmbevölkerung des Kantons Luzern aufgrund einer Initiative des HEV Luzern im Februar 2014 entschieden hat, die Liegenschaftssteuer mit Wirkung auf den 1.1.2015 abzuschaffen.

Einige Kantone erheben die Steuer teilweise selber, andere verpflichten die Gemeinden zur Erhebung der Steuer oder überlassen es ihnen, ob sie eine Steuer erheben möchten. Und wieder andere sehen eine Steuerpflicht auf Kantons- und Gemeindeebene vor. Elementar ist, dass der Kreis der Steuerpflichtigen, der Gegenstand und die Grundzüge der Steuerbemessung in einem Gesetz im formellen Sinn festgelegt sind.

Wer ist verpflichtet zu zahlen?

Die als Objektsteuer ausgestaltete Liegenschaftssteuer verpflichtet denjenigen zur Zahlung, der im Grundbuch als Eigentümer verzeichnet ist. Einzig bei einem Nutzniessungsrecht eines Dritten ist dieser zur Zahlung der Liegenschaftssteuer verpflichtet. Dem Gemeinwesen steht in den meisten Fällen auch ein gesetzliches Grundpfandrecht an dem entsprechenden Grundstück zur Sicherung der Steuer zu. Für Erwerber ist es sinnvoll, sich zu vergewissern, ob die Steuerpflicht durch den Verkäufer erfüllt wurde. Andernfalls laufen Erwerber Gefahr, dass das Grundstück belastet wird. 

Die Steuerpflicht besteht folglich in der Gemeinde oder dem Kanton, in dem sich das besteuerte Objekt befindet. 

Eigentümer: natürliche oder juristische Person?

Einige Kantone und Gemeinden unterscheiden bei der Frage der Steuerpflicht sowie der Höhe, ob es sich um Liegenschaften im Eigentum von natürlichen oder juristischen Personen handelt. Bei Ersteren ist es irrelevant, ob es sich um selbstgenutztes Wohneigentum oder um eine Renditeliegenschaft im Privatvermögen handelt. Die Kantone können vorsehen, dass die Liegenschaftssteuern beim selbstgenutzten Wohneigentum und bei Renditeliegenschaften im Privatvermögen vom Ertrag in Abzug gebracht werden dürfen. 

Widerspruch zum Verbot der Doppelbelastung

Die Liegenschaftssteuer, die ursprünglich auch als Entschädigung für die Aufwendungen der Gemeinden geschuldet war, steht in einem starken Spannungsfeld und ist oftmals heftig umstritten. Die Aufwendungen der Gemeinden und Kantone werden heute bereits über die kostendeckenden Gebühren und Abgaben entschädigt. Auch wird der Wert der Liegenschaft schon als Teil des Vermögens besteuert. Der Eigenmietwert oder die Mietzinseinnahmen sind schon bei der Einkommenssteuer berücksichtigt. Und der Gewinn bei einer Veräusserung unterliegt der Grundstücksgewinnsteuer. Die Liegenschaftssteuer ist rein fiskalisch motiviert und widerspricht daher oftmals dem Verbot der Doppelbesteuerung.