• Performance und Rendite sind nicht das Gleiche

Performance und Rendite sind nicht das Gleiche

25.08.2016     Kathrin Strunk, Volkswirtschafterin HEV Schweiz

Immer wieder tauchen in der öffentlichen Diskussion im Zusammenhang mit Immobilien Begriffe wie „Rendite“ oder „Performance“ auf. Dabei gibt es häufig Verwechslungen zwischen den verschiedenen Kennzahlen, die den Erfolg einer Kapitalanlage messen. Es ist wichtig, genau hinzuschauen und Äpfel nicht mit Birnen zu vergleichen.

Beispielsweise wurden die Performance schweizerischer Immobiliendirektanlagen und die Rendite von Liegenschaften miteinander verglichen. Doch die Performance einer Immobilienanlage und deren Rendite sind zwei unterschiedliche Paar Schuhe. Während in der Performancemessung einer Immobilie auch deren Wertsteigerung aus dem vergangenen Jahr enthalten ist, sagt die Rendite nur etwas über das Verhältnis des eingesetzten Kapitals und des verdienten Ertrags aus. Der Ertrag besteht dabei nur aus den Einnahmen aus der Vermietung, die Wertveränderung der Immobilie ist darin nicht enthalten.

Wenn man von der Rendite spricht, sollte man genau hinschauen, was gemeint ist: die Brutto- oder die Nettorendite? Die Bruttorendite weist das Verhältnis der Einnahmen zum eingesetzten Kapital ohne jegliche Abzüge aus. Für die Berechnung der Nettorendite werden Abzüge wie beispielsweise Steuern von den Einnahmen gemacht.

Beim eingesetzten Kapital kann man ebenfalls Unterscheidungen machen: Entweder man setzt nur das Eigenkapital ins Verhältnis zu den Erträgen oder das gesamthaft eingesetzte Kapital (Eigen- plus Fremdkapital). Je nachdem ist das Ergebnis verschieden.

Wer also zwei verschiedene Anlagemöglichkeiten miteinander vergleichen will, beispielsweise den Kauf eines Mehrfamilienhauses mit einer Geldanlage in einen Immobilienfonds, sollte darauf achten, dass er den Erfolg mit der gleichen Grösse misst – dies ist üblicherweise die Nettorendite auf dem Eigenkapital.

Unterschiedliche Möglichkeiten existieren auch, wenn es darum geht, Kapital zu bewerten, das vor langer Zeit für den Kauf einer Immobilie eingesetzt wurde. Ob man die Rendite aufgrund von historischen Einstandskosten oder in Bezug auf den aktuellen Anlagewert berechnet, ergibt natürlich einen grossen Unterschied im Resultat. Im Mietrecht bewertet die Rechtsprechung den Anlagewert zu historischen Erstellungs- oder Erwerbskosten und erlaubt nur eine (beschränkte) Anrechnung der seither angefallenen Inflation. Dies führt zu stossenden Ungleichbehandlungen, wie aus folgendem Beispiel ersichtlich wird: Es stehen zwei identische Wohnhäuser in unmittelbarer Nachbarschaft. Beide Besitzer vermieten die Wohnungen darin für die gleiche Miete. Besitzer A hat sein Haus vor 50 Jahren gekauft, Besitzer B hat sein Haus vor einem Jahr erworben. Weil die Häuserpreise seit dem Kauf gestiegen sind, erzielt Besitzer A eine höhere Rendite auf seinem vor 50 Jahren eingesetzten Kapital als Besitzer B und er kann vom Gericht gezwungen werden, seine Mieten zu senken. Die mietrechtliche Renditeberechnung auf Basis historischer Anlagewerte ist auch aus betriebswirtschaftlicher Perspektive unsinnig, wie Prof. Silvio Borner und Dr. Frank Bodmer 2015 in ihrer Studie zur Mietzinsregulierung in der Schweiz schrieben. Aus ökonomischer Sicht macht es Sinn, für die Renditeberechnung den aktuellen Anlagewert der Immobilie als Referenz zu nehmen, davon allfällige Hypotheken abzuziehen und so den Anteil des Eigenkapitals zu bestimmen.