• Neue Wohnung: Was muss der neue Mieter beachten

Neue Wohnung: Was muss der neue Mieter beachten

22.09.2017     Thomas Oberle, Jurist beim HEV Schweiz

Ende September steht in mehreren Kantonen der Schweiz wieder einmal der traditionelle Herbst-Zügeltermin vor der Tür. In diesem Zusammenhang stellen sich für neue Mieter genauso wichtige Fragen wie für ausziehende. Im Folgenden geht es um die Rechte und Pflichten des neuen Mieters.

Übergabetermin

Im Hinblick auf eine möglichst reibungslose Übergabe der Wohnung sollte sich der neue Mieter rechtzeitig mit dem Vermieter auf einen Übergabetermin einigen. War die Wohnung bis anhin vermietet, muss der neue Mieter sich auf allfällige Verzögerungen beim Einzug einstellen, die entweder auf eine verspätete Rückgabe der Wohnung durch den ausziehenden Mieter bzw. auf Renovationsarbeiten und Nachreinigungsarbeiten in der Wohnung zurückzuführen sind. Gemäss den meisten Mietverträgen hat die Übergabe der Wohnung an den neuen Mieter am ersten Tag des Mietverhältnisses zu erfolgen. Fällt dieser Tag – wie dieses Jahr der 1. Oktober – auf einen Sonntag, verschiebt sich der Übergabetermin auf den nächsten Werktag. Der Vermieter muss sicherstellen, dass der neue Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt einziehen kann und dass die Wohnung zu diesem Zeitpunkt in einem gebrauchstauglichen Zustand ist. Kann der Mieter gar nicht einziehen oder muss er die Wohnung mit Mängeln übernehmen, deren Behebung nicht mehr erfolgen konnte (Bagatellmängel selbstverständlich ausgenommen), haftet der Vermieter dem neuen Mieter für den daraus resultierenden Schaden (z.B. Einlagerung der Möbel, Hotelzimmer).

Antrittsprotokoll

Bei der Übergabe ist ein Antrittsprotokoll auszufertigen. Mit einem detaillierten Antrittsprotokoll lässt sich bei Mietende beweisen, welche Mängel schon beim Einzug vorhanden waren. Die üblichen, vorgedruckten Wohnungsprotokolle der Hauseigentümerverbände erleichtern die systematische Überprüfung aller Wohnungsteile. Auch Kleinigkeiten (wie Kratzer oder abgeschlagene Ecken) sind zu protokollieren. Türen, Fenster, Schlösser und Schlüssel, Ventilatoren, Kochplatten, Spülungen und Hahnendichtungen sind zu prüfen, ob sie funktionstüchtig sind. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Neuwertigkeit der Mietwohnung und deren Einrichtungen, es sei denn es lägen diesbezüglich anderslautende schriftliche Vereinbarungen mit dem Vermieter vor. Für den sogenannten kleinen Unterhalt muss gemäss Art. 259 OR der Mieter aufkommen. Dies gilt aber nicht beim Einzug in eine neue Wohnung. In diesem Fall kann der Mieter verlangen, dass der kleine Unterhalt auf Kosten des Vermieters ausgeführt wird, sofern dieser dafür nicht den ausziehenden Mieter belangt hat. Fehlen beim Einzug z.B. Zahngläser oder ein Kuchenblech und wird dies im Protokoll nicht vermerkt, so riskiert der neue Mieter, dass er beim seinem Auszug dafür haftbar gemacht werden kann. Im Rahmen des Antrittsprotokolls ist festzuhalten, wie viele Wohnungsschlüssel dem neuen Mieter ausgehändigt werden. Dasselbe gilt für allfällige elektronische Garagentüröffner und Karten zum Betrieb von Waschmaschinen in der Waschküche.

Bauliche Veränderungen des Vormieters

In der Regel wird im Antrittsprotokoll festgehalten, dass der neue Mieter Einrichtungen oder bauliche Änderungen des Vormieters (andersfarbig gestrichene Wände, Spannteppich auf Parkett, Katzentürchen, selbst eingebaute Geschirrspülmaschine etc.) mit Folgehaftung übernimmt. Das bedeutet, dass der neue Mieter bei seinem Auszug den alten Zustand wiederherzustellen hat, wenn der zukünftige Mieter derartige Veränderungen nicht übernehmen will. Zudem haftet er für allfällige Schäden (z.B. Wasserschaden auf dem mit dem Spannteppich belegten Parkett). Der neue Mieter sollte sich stets gut überlegen, ob er dieses Risiko eingehen will.